Какой ремонт бывает: виды ремонта квартиры и отличия

Ремонт делят на пять видов: косметический — обновление отделки без вскрытия основания; капитальный — замена стяжки, штукатурки, электрики и труб; евроремонт — капитальный с повышенными требованиями к геометрии; дизайнерский — работы по готовому проекту; отделка в новостройке — доведение квартиры до жилого состояния с нуля. Различаются они глубиной вмешательства, сроком, бюджетом и тем, нужно ли согласование.

Единой классификации в законе нет. Нормативные документы делят работы на текущий и капитальный ремонт, а рынок пользуется своими словами — «косметика», «евро», «под ключ». На практике вид определяется одним вопросом: до какого слоя доходит демонтаж. Меняете только финишное покрытие, вскрываете основание или переносите перегородки и инженерию — от этого зависит всё остальное.

• Косметический — обои, краска, потолок, напольное покрытие. Основание остаётся прежним.
• Капитальный — отделка снимается до плиты и кирпича: стяжка, штукатурка, проводка, трубы, часто окна и двери.
• Евроремонт — тот же объём работ, но с требованиями к геометрии: стены под правило, прямые углы, скрытые коммуникации, разведённый сценарный свет.
• Дизайнерский — работы по проекту: планировочное решение, развёртки стен, ведомость материалов, авторский надзор.
• Отделка в новостройке — не ремонт в привычном смысле, а первая сборка квартиры из бетонной коробки.

Названия у подрядчиков плавают. Один назовёт капитальным ремонтом замену стяжки и проводки, другой — только перепланировку. Ориентируйтесь не на слово в шапке договора, а на приложение с перечнем работ: там видно, что демонтируют, что меняют и что остаётся нетронутым.

Косметический ремонт меняет то, что видно, и не трогает то, что под этим лежит. Снимают старые обои, шпаклюют и красят стены, обновляют потолок, укладывают новое напольное покрытие с плинтусом, ставят светильники и розетки на существующую проводку. Стяжка, штукатурка по маякам, разводка труб и гидроизоляция остаются прежними. Квартира при этом остаётся жилой: комнаты обновляют по очереди.

Когда основание в порядке: пол не проседает и не скрипит, штукатурка не бухтит при простукивании, щиток выдерживает нагрузку, сантехника не подтекает. Такой сценарий встречается в квартире после недавнего ремонта прежнего владельца, при подготовке к сдаче в аренду и в новостройке с чистовой отделкой, где хочется поменять цвет стен и свет.

Сняли обои — под ними осыпается штукатурка. Вскрыли линолеум — стяжка в трещинах. Работы переходят в другую категорию, а смета вырастает на середине пути. Дешевле проверить основание заранее: вскрыть небольшой участок пола и стены, простучать штукатурку, посмотреть автоматы в щитке и состояние труб в санузле.

Капитальный ремонт возвращает квартиру к голым стенам и собирает её заново. Демонтируют отделку до плиты, заново делают стяжку и штукатурку, меняют электрику от квартирного щитка, трубы и подводки, гидроизоляцию мокрых зон, часто окна, двери и вентиляционные решётки. Жить в квартире в это время нельзя: работы идут во всех помещениях одновременно, вода и электричество отключаются участками.

• Электрику. Старая проводка рассчитывалась на другой набор техники — меняют линии, щиток и точки целиком.
• Полы. Стяжку снимают, если есть трещины, перепад по уровню или нужна разводка тёплого пола.
• Санузел. Плитку сбивают, гидроизоляцию делают заново, разводку прячут в стены.
• Стены. Штукатурят по маякам, иначе мебель и двери встают с зазорами.

Смысл капитального ремонта — закрыть скрытые слои надолго и вернуться к ним нескоро. Экономия здесь оборачивается самой дорогой переделкой: чтобы поменять трубу под свежей плиткой, эту плитку придётся сбить. Порядок работ обратный порядку жизни в квартире — сначала невидимое, потом красивое.

Разница между косметическим и капитальным ремонтом — в глубине вскрытия. Косметический работает с финишем: обои, краска, покрытие пола. Капитальный доходит до основания и инженерии: стяжка, штукатурка, проводка, трубы. Отсюда следует остальное — срок в неделях против срока в месяцах, возможность жить в квартире во время работ, необходимость согласования и то, через сколько лет к вопросу придётся вернуться.

Промежуточный вариант тоже рабочий: капитально делают кухню и санузел, где сосредоточены вода и нагрузка, а комнаты обновляют косметически. Это разумный компромисс при ограниченном бюджете, когда мокрые зоны в плохом состоянии, а остальная отделка ещё держится.

Это не отдельные уровни глубины, а требования к результату поверх капитального ремонта. Евроремонт означает геометрию: стены выведены под правило, углы прямые, стыки без зазоров, коммуникации спрятаны, свет разведён по сценариям, а не одной люстрой на комнату. Дизайнерский добавляет проект: планировочное решение, развёртки стен, ведомость материалов и авторский надзор за исполнением.

Проект переносит ошибки на бумагу, где они бесплатны. Розетка, оказавшаяся за спинкой дивана; проход на кухне, в который не разъезжаются два человека; дверь, которая бьётся о радиатор, — каждая такая мелочь после отделки исправляется демонтажом. Проект также фиксирует объёмы: подрядчику нечего добавлять в смету по ходу, потому что материалы посчитаны заранее.

В компактных квартирах и студиях планировочных развилок мало: мебель встаёт почти безальтернативно, а бюджет на проект заметен на общем фоне. Здесь хватает грамотной схемы электрики и подбора материалов. Если рассматриваете такой формат, посмотрите подборку однокомнатных квартир по районам и цене — от площади и числа мокрых зон зависит и смета ремонта.

В новостройке сначала идёт не ремонт, а отделка: квартиру доводят до жилого состояния с нуля. Застройщики предлагают три базовых формата — черновой, предчистовой (white box) и чистовой «под ключ». Формат влияет на цену метра, на срок въезда и на то, попадает ли отделка в тело ипотечного кредита или оплачивается живыми деньгами после сделки.

Формат задаётся по конкретному корпусу, а не по комплексу целиком, поэтому проверяйте его в карточке дома, который выбрали, — например, Alia или City Bay. Как сопоставлять проекты между собой по цене и классу, разбирали отдельно: как выбрать ЖК.

Согласовывают не ремонт, а изменение квартиры. Глава 4 Жилищного кодекса разделяет два понятия: перепланировка — изменение конфигурации помещения (снос и перенос перегородок, новые проёмы, объединение помещений); переустройство — перенос или замена инженерного оборудования, сантехники, плиты, элементов отопления. И то и другое требует согласования до начала работ, а самовольные изменения заканчиваются предписанием вернуть прежнее состояние.

• Проёмы и ниши в несущих стенах без проекта и расчёта усиления.
• Перенос кухни или санузла на площадь, под которой у соседей жилая комната.
• Объединение газифицированной кухни с комнатой без плотной перегородки с дверью.
• Демонтаж вентиляционных коробов и общедомовых стояков.
• Подключение тёплого пола к общедомовой системе отопления.
• Изменение фасада: остекление лоджии по своему проекту, вынос блоков кондиционеров вне предусмотренных мест.

Замена обоев, покрытия пола, сантехприборов на прежних местах и розеток по существующей схеме согласования не требует. Отдельный случай — апартаменты: помещение нежилое, и правила пользования у него другие, чем отличаются апартаменты от квартиры.

Точную сумму заранее не назовёт никто: смета собирается из площади, состояния основания, числа мокрых зон и уровня материалов. Механика простая — чем глубже вскрытие, тем выше доля работ, которых в готовой квартире не видно. По срокам ориентир такой: косметика измеряется неделями, капитальный ремонт — месяцами, и это без учёта закупки, доставки дверей и ожидания мебели.

Считать ремонт нужно вместе с покупкой. При ипотеке живые деньги на отделку остаются после первоначального взноса — механику разбирали в материале про ставки и ошибки при оформлении кредита. Иногда разумнее сместиться по локации и сохранить запас на отделку: сравнение округов по цене квартир.

Порядок действий до первого удара перфоратором экономит больше, чем торг с подрядчиком. Проверять нужно документы, состояние квартиры и правила дома — все три пункта влияют на то, придётся ли переделывать работу и за чей счёт.

• Сверьте фактическую планировку с планом из документов на квартиру: незаконные изменения прежнего владельца становятся вашей проблемой.
• В новостройке дождитесь подписания акта приёма-передачи и устранения замечаний: работы до этого момента усложняют претензии к застройщику.
• Возьмите в управляющей организации правила: часы работ, порядок вывоза строительного мусора, использование лифта, залог за подъезд.
• Согласуйте проект, если меняете конфигурацию помещения или переносите инженерное оборудование, — до демонтажа, а не после.
• Требуйте смету с перечнем работ, этапами и порядком доплат: фраза «ремонт под ключ» без приложения ничего не описывает.
• Фотографируйте скрытые работы до того, как их закроют: разводку электрики и труб, стяжку, гидроизоляцию.

Глубиной вскрытия. Косметический меняет финиш — обои, краску, покрытие пола, основание остаётся прежним. Капитальный снимает отделку до плиты и заново делает стяжку, штукатурку, электрику и трубы. Отсюда разница в сроке (недели против месяцев), в бюджете и в том, можно ли жить в квартире, пока идут работы.

Определить формат. В черновой делают полный цикл: перегородки, стяжку, штукатурку, разводку, финиш. В предчистовой черновые слои уже готовы, остаётся отделка, двери и сантехника. До старта подпишите акт приёма-передачи, проверьте квартиру на замечания и уточните в управляющей организации правила проведения работ.

Перенос розеток внутри квартиры по существующей схеме согласования не требует. Замена радиатора относится к инженерному оборудованию: если меняется тип прибора, его мощность или точка подключения к общедомовому стояку, вопрос решают через управляющую организацию. Отключение стояка в любом случае выполняет она, а не бригада.

Сравнивайте два числа: разницу в цене метра между корпусом с отделкой и без неё и стоимость собственного ремонта с учётом времени. Отделка застройщика входит в цену квартиры и в кредит, а въезд происходит сразу. Свой ремонт оплачивается живыми деньгами после сделки и растягивается на месяцы, к которым часто добавляется аренда.

• Жилищный кодекс РФ, глава 4 «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» — Официальный интернет-портал правовой информации
• Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170 — Официальный интернет-портал правовой информации
• СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» — Минстрой России
• Согласование перепланировки и переустройства в Москве — портал mos.ru