Как платить налог за квартиру после покупки

За саму покупку налог не платят — с покупателя государство берёт только госпошлину за регистрацию права. Платить придётся за владение: с месяца, когда запись о вас появилась в ЕГРН, вы становитесь плательщиком налога на имущество физических лиц. Сумму считает налоговая по кадастровой стоимости, присылает уведомление осенью, срок уплаты — 1 декабря следующего года.

Нет, сделка купли-продажи покупателя налогом не облагает. НДФЛ платит продавец, и то не всегда. У вас появляется другая обязанность — ежегодный налог на имущество, который начнёт начисляться со дня регистрации права собственности. Декларировать покупку не нужно: налоговая узнаёт о ней от Росреестра автоматически и сама формирует расчёт.

Три налога вокруг квартиры часто путают между собой. Разница в том, кто платит и когда.

Есть и обратное движение денег. После покупки жилья работающий покупатель вправе вернуть уплаченный НДФЛ — имущественный вычет за квартиру и отдельно за проценты по ипотеке. Часто возврат за первые годы перекрывает налог на имущество на десятилетие вперёд. Как это оформить, разбираем ниже.

Первое уведомление придёт не раньше осени следующего года. Налоговый период — календарный год: за 2026 год ФНС посчитает налог в 2027-м, направит уведомление осенью, заплатить нужно до 1 декабря 2027 года. Отсчёт владения идёт от даты регистрации права в ЕГРН — не от даты договора, не от даты оплаты и не от подписания акта приёма-передачи.

За неполный год налог считают пропорционально месяцам владения. Работает правило 15-го числа: если право зарегистрировано 15-го числа или раньше, месяц засчитывается как полный; если 16-го или позже — этот месяц из расчёта выпадает.

Пример. Право зарегистрировали 10 марта — налог начислят за 10 месяцев года. Зарегистрировали 20 марта — за 9. А если запись в ЕГРН появилась 20 декабря, за этот год налога не будет вовсе: единственный месяц владения в расчёт не попадает.

Дату регистрации смотрите в выписке ЕГРН — она же указана на штампе в вашем экземпляре договора. Эту дату стоит записать: она пригодится и при проверке первого уведомления, и при продаже, когда придётся считать срок владения.

Пока дом строится, а вы дольщик по ДДУ, объекта налогообложения нет — налог на имущество за квартиру в новостройке не начисляют. Не запускает его и акт приёма-передачи: с акта начинаются коммунальные платежи и взносы на содержание, но не налог. Всё меняется в день, когда право собственности регистрируют в ЕГРН.

Разрыв между актом и регистрацией бывает и месяц, и год — зависит от того, как быстро застройщик передаст в Росреестр документы по дому и как скоро вы подадите заявление. Всё это время квартира ваша фактически, но не налогооблагаема.

Второй нюанс новостроек — кадастровая стоимость. Её присваивают после постановки дома на кадастровый учёт, и в первом уведомлении она может отличаться от той, что вы видели у соседних корпусов: оценку проводят массово, по характеристикам дома, а не по цене вашего договора. Проверить значение можно в выписке ЕГРН или в сервисах Росреестра.

Отдельная история — апартаменты. Юридически это нежилое помещение, вычет в 20 кв. м на них не распространяется, а ставка обычно выше, чем у квартиры. Подробности статуса разбираем в материале про апартаменты и прописку, а как класс дома влияет на его оценку — в гайде по выбору новостройки.

Формула одна: из кадастровой стоимости вычитают стоимость 20 кв. м этой же квартиры, умножают на ставку, на вашу долю и на долю месяцев владения. Рыночная цена и сумма договора в расчёт не входят — база берётся только из кадастра.

Вычет в 20 кв. м даётся на каждую квартиру, независимо от количества собственников и наличия льгот. Для комнаты или части квартиры — 10 кв. м, для дома — 50 кв. м. Заявлять его не нужно, ФНС применяет автоматически.

Условный пример. Квартира 50 кв. м, кадастровая стоимость 12 млн ₽. Стоимость одного метра — 240 тыс. ₽, вычет 20 метров — 4,8 млн ₽. База: 7,2 млн ₽. При ставке 0,15% годовой налог — 10 800 ₽. Если владели полгода, сумма делится пополам.

Чем меньше квартира, тем сильнее работает вычет: у студии он может съесть половину базы и больше. Это заметно при сравнении однокомнатных вариантов — подборка по районам собрана в обзоре где купить однушку в Москве.

Резкий рост суммы ограничен: для жилья налог не может вырасти больше чем на 10% к прошлогоднему, начиная с третьего года применения кадастровой стоимости. Ограничение не действует на дорогие объекты и нежилые помещения.

Базовая ставка для жилья по Налоговому кодексу — 0,1% от базы. Муниципалитеты вправе снизить её вплоть до нуля или поднять, но не больше чем втрое, а также ввести шкалу — разные ставки для дешёвого и дорогого жилья. Поэтому за одинаковые по площади квартиры в разных городах платят по-разному.

В Москве действует прогрессивная шкала по кадастровой стоимости объекта:

Шкала установлена законом города Москвы о налоге на имущество физических лиц. Перед расчётом сверьте действующие значения в сервисе ФНС «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам»: там ставка выводится по вашему адресу и году.

Обратите внимание: ставка привязана к стоимости объекта целиком, а не к вашей доле. Половина квартиры за 30 млн ₽ считается по ставке для 30 млн, просто база делится пополам. Кадастровая оценка сильно зависит от локации, поэтому налоговая нагрузка на одинаковые метражи в разных округах отличается — разброс цен по округам мы разбирали в отдельном материале.

Срок один для всей страны — до 1 декабря года, следующего за отчётным. Если 1 декабря выпадает на выходной, крайний день сдвигается на ближайший рабочий. Считать ничего не нужно: вы получаете готовое уведомление и оплачиваете указанную сумму. Уведомление ФНС направляет не позднее чем за 30 дней до срока платежа.

Способы оплаты:

• личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС — уведомление и кнопка оплаты в одном месте;
• Госуслуги — там же приходит уведомление о начислении;
• любой банк по QR-коду или индексу документа из уведомления;
• пополнение единого налогового счёта заранее — деньги спишутся в срок автоматически.

Если у вас подтверждённый личный кабинет, бумажное уведомление по почте не придёт. Чтобы получать его на бумаге, подайте в налоговую соответствующее заявление.

Проверьте личный кабинет: чаще всего письмо там. Уведомление не направляют, если общая сумма налогов меньше 300 ₽ — начисление накопят и предъявят позже, но не дольше трёх лет.

Молчание налоговой не отменяет обязанности. Если объект есть, а уведомления по нему не было ни разу, о квартире нужно сообщить самому — до 31 декабря следующего года через личный кабинет или в любой инспекции. За просрочку платежа начисляют пени за каждый день, а долг взыскивают в судебном порядке.

Полное освобождение от налога на имущество получают льготные категории — пенсионеры и предпенсионеры, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, ветераны боевых действий, военнослужащие с выслугой от 20 лет, члены семей погибших военных и другие. Льгота даётся на один объект каждого вида: одна квартира, один дом, один гараж. Вторая квартира облагается на общих основаниях.

Для многодетных база уменьшается дополнительно: 5 кв. м на квартиру или комнату и 7 кв. м на дом за каждого несовершеннолетнего ребёнка. Этот вычет складывается с основными 20 метрами.

Заявление подавать не всегда обязательно. Если у ФНС есть данные о вашем статусе из Социального фонда или других ведомств, льготу применяют автоматически. Но проверить результат в уведомлении стоит: беззаявительный порядок иногда не срабатывает, и тогда льготу заявляют через личный кабинет, а переплату возвращают за прошлые периоды.

Два ограничения. Льгота не действует, если помещение используется в предпринимательской деятельности. И не применяется к объектам дороже 300 млн ₽ по кадастру. Если у вас несколько квартир, выберите, к какой отнести льготу: без вашего выбора налоговая применит её к объекту с наибольшим начислением.

Покупка жилья даёт право на имущественный вычет — возврат НДФЛ, уплаченного с вашей зарплаты. Работает это только для тех, у кого есть облагаемый доход. Вернуть больше, чем удержали за год, нельзя, но остаток переносится на следующие годы, пока сумма не будет выбрана целиком.

По новостройке право на вычет возникает с даты акта приёма-передачи, но заявить его можно после регистрации права собственности. Подтверждают расходы договором, платёжными документами и выпиской ЕГРН. Часть суммы, оплаченная материнским капиталом или бюджетной субсидией, из расчёта исключается — вернуть можно НДФЛ только с собственных и заёмных денег.

Вычет по процентам считают от фактически уплаченных банку процентов, а не от суммы кредита, поэтому он выбирается годами. Заявляют его декларацией 3-НДФЛ, через работодателя или в упрощённом порядке в личном кабинете, если банк передал сведения. Как устроены сами кредитные программы и на чём чаще ошибаются заёмщики — в разборе ипотеки 2026 года.

Первое уведомление лучше не оплачивать вслепую: ошибки в исходных данных встречаются, а исправлять их проще сразу. Пройдитесь по короткому списку, когда получите расчёт, — это займёт десять минут и убережёт от переплаты, которую потом придётся возвращать через заявление.

• Дата возникновения права в уведомлении совпадает с датой регистрации в выписке ЕГРН.
• Число месяцев владения посчитано верно, с учётом правила 15-го числа.
• Из базы вычтена стоимость 20 кв. м, а для многодетных — ещё и детский вычет.
• Кадастровая стоимость в уведомлении совпадает со значением в ЕГРН на 1 января расчётного года.
• Доля в праве указана ваша, а не площадь квартиры целиком.
• Льгота применена, если она у вас есть, и отнесена к более дорогому объекту.

Расхождение оспаривают через личный кабинет ФНС: к обращению прикладывают выписку ЕГРН и подтверждающие документы. Саму кадастровую стоимость, если она заметно выше рыночной, пересматривают в комиссии при региональном органе или в суде. Для тех, кто покупает жильё под сдачу и последующую перепродажу, налоговая нагрузка входит в расчёт доходности наравне с ремонтом и простоем — этот подход разбираем в анализе районов для инвестиций.

Нужно ли платить налог, если квартира в ипотеке? Да. Плательщик — собственник, а не банк. Залог не влияет ни на ставку, ни на сумму: с момента регистрации права квартира числится за вами, обременение лишь ограничивает распоряжение ею.

Я купил квартиру по ДДУ, дом ещё не сдан. Налог начислят? Нет. До регистрации права собственности объекта налогообложения не существует. Право требования по договору налогом на имущество не облагается.

Можно ли заплатить налог раньше срока? Да, через единый налоговый счёт. Пополните его на нужную сумму — деньги спишутся в установленную дату автоматически. Досрочная оплата не даёт скидки, но снимает риск забыть про 1 декабря.

Налог за год вырос заметно сильнее, чем на 10%. Так бывает? Бывает в первые два года после того, как для объекта начали применять новую кадастровую стоимость, а также если в прошлом году вы владели квартирой неполный период. Если оба условия не про вас, стоит написать обращение в инспекцию.

Продал квартиру в середине года — кто платит налог? Каждый за свои месяцы. Продавец — до месяца прекращения права, покупатель — с месяца регистрации своего. Разделение налоговая делает сама, договариваться сторонам не нужно.

• ФНС России — раздел об имущественных налогах физических лиц, сервис «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам», личный кабинет налогоплательщика.
• Официальный интернет-портал правовой информации — Налоговый кодекс РФ, глава 32 «Налог на имущество физических лиц» и статья 220 об имущественных налоговых вычетах.
• Росреестр — сведения о кадастровой стоимости объекта и дате регистрации права собственности.
• Госуслуги — получение налоговых уведомлений и оплата начислений.

• Что лучше: ТСЖ или УК в новостройке
• Кто ставит счётчики на воду в квартире и за чей счёт
• Через сколько лет можно продать квартиру без налога
• Можно ли шуметь в воскресенье: закон о тишине и ремонт
• Кадастровая стоимость квартиры: как узнать и оспорить