Какие вопросы задавать при покупке квартиры в новостройке

Какие вопросы задавать при покупке квартиры — те, что вскрывают риск: какое юрлицо стоит в договоре, по какой схеме идёт продажа, лежат ли деньги на эскроу, какая дата передачи ключей прописана и что положено при просрочке, из чего складывается площадь, кто будет управлять домом. Менеджер отвечает устно — вы сверяете ответ с проектной декларацией и текстом договора.

Первое, что спросить у застройщика, — юридическое название компании, а не бренд с баннера. Дальше: сколько домов сдано, была ли просрочка передачи ключей и на сколько, в каком банке открыты эскроу-счета проекта, кто ещё входит в группу. Бренд и юрлицо часто не совпадают, а обязательства несёт то, что вписано в договор.

Ответы сверяйте с проектной декларацией: застройщик обязан публиковать её в единой информационной системе жилищного строительства. Там же видны все проекты компании, заявленные и фактические сроки ввода, финансовая отчётность. Если по прошлым домам срок переносили дважды — это не приговор, но повод спросить, что с тех пор изменилось.

Полезные вопросы:

• Какое юрлицо указано в договоре и кто его учредитель?
• Сколько корпусов компания сдала за последние пять лет и по скольким сдвигала срок?
• Где открыто проектное финансирование и в каком банке эскроу?
• Есть ли у группы сданные дома того же класса — куда можно съездить и посмотреть, как они выглядят через три-четыре года?
• Кто генподрядчик и менялся ли он на этом проекте?

Последний вопрос менеджеры не любят: смена подрядчика посреди стройки почти всегда стоит времени. Хороший ответ — с названиями и датами. Плохой — «у нас надёжная компания, работаем с 2005 года». Как сравнивать проекты между собой, разобрано в материале как выбрать ЖК по цене и классу жилья.

Спросите номер и дату разрешения на строительство, до какого числа оно действует, кадастровый номер участка и на каком праве он у застройщика — собственность или аренда. Уточните две разные даты: срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи ключей по договору. Они не совпадают, и юридическое значение имеет вторая.

Проектная декларация закрывает почти весь список: этажность, число квартир, материал стен, класс энергоэффективности, сроки. Просите ссылку на документ, а не пересказ своими словами. Если участок арендован, посмотрите дату окончания аренды — она должна перекрывать стройку с запасом.

Что уточнить дополнительно:

• Какой корпус продаётся сейчас и в какой очереди строительства он идёт?
• Что построят на соседних участках квартала и когда стройка закончится целиком?
• Что рядом: магистраль, промзона, железная дорога, ЛЭП?
• Подключены ли сети и есть ли техусловия на воду, тепло, электричество?
• Меняли ли проект после старта продаж?

Про последнее. Право застройщика править проект в одностороннем порядке — обычная строка в договорах. Спросите прямо, что он может поменять без вашего согласия: этажность соседнего корпуса, фасадные решения, состав благоустройства. Устное «ничего не поменяем» ничего не стоит, если в договоре написано обратное. Стадию готовности и очередь по конкретному корпусу удобно сверять по каталогу новостроек.

Первый вопрос — по какому документу оформляется покупка: договор долевого участия по 214-ФЗ, уступка прав от другого дольщика или купля-продажа готовой квартиры. Защита у этих форм разная. Второй — куда уходят деньги: на эскроу-счёт в банке или напрямую компании. Третий — какая дата передачи объекта стоит в договоре и как считается неустойка за просрочку.

Дальше — по тексту: допустимое отклонение площади и цена доплаты за метр, порядок уведомления о приёмке, право передать объект односторонним актом, подсудность спора. Просите проект договора на почту и читайте дома, а не в переговорной с чашкой кофе. Отказ выдать документ — сам по себе ответ.

Спросите цену конкретного лота с фиксацией на бумаге, что в неё входит и что оплачивается отдельно, сколько держится бронь и возвращается ли платёж за неё. Отдельно — из чего сложена скидка: она часто привязана к ипотеке конкретного банка, и со своим кредитом цена возвращается к базовой. Всё это должно быть в бланке брони, а не в устном обещании.

Разговор с менеджером — не допрос, а проверка на конкретику. Человек, который знает проект, отвечает цифрами и ссылается на документ. Человек, который знает скрипт, говорит про «лучшее предложение» и торопит с бронью. Как соотносятся цены между округами и корпусами — в разборе где новостройка дешевле по округам Москвы.

Спросите, аккредитован ли дом в вашем банке, какую ставку дают без субсидии застройщика и какую — с ней, и на сколько при этом вырастает цена лота. Субсидированная ставка почти всегда оплачена из стоимости квартиры. Уточните, действует ставка весь срок или первые годы, и каким станет платёж после окончания льготного периода.

Дальше — про механику, а не про красивую цифру в рекламе:

• Какой первоначальный взнос требуется именно по этому дому?
• Ставка фиксированная или ступенчатая — какой платёж на второй год и на пятый?
• Есть ли комиссия банку или застройщику за снижение ставки и входит ли она в цену?
• Если ипотека траншевая, когда придёт второй транш и насколько вырастет платёж?
• Что в рассрочке: график, размер последнего платежа, штраф за просрочку, судьба договора при неоплате?

Рассрочка от застройщика выглядит мягче ипотеки, но последствия у неё жёстче: при систематической просрочке договор расторгают, а деньги возвращают не полностью и не сразу. Просите показать пункт о расторжении и прочитать его вслух. Программы, требования банков и типичные ошибки при оформлении разобраны в статье про ипотеку на новостройку. Условия меняются часто, поэтому фиксируйте их письменно на день сделки.

Спросите, какая площадь стоит в договоре — проектная или после обмеров, входят ли лоджия и балкон и с каким коэффициентом. Уточните допустимое отклонение и цену метра при доплате: расхождение в полметра превращается в реальную сумму. Дальше — какие стены несущие, что можно переносить и согласуют ли перепланировку в этом доме.

Отдельно — свет и вид из окна. Попросите поэтажный план с ориентацией по сторонам света и посмотрите, что окажется перед окнами после двух очередей строительства. Рендер не показывает высоту подоконника, глубину лоджии и расстояние до соседнего дома — спрашивайте размеры в метрах. Если выбираете формат, помогут разборы однокомнатных квартир по районам и чем апартаменты отличаются от квартиры.

Спросите, кто станет управляющей компанией и связана ли она с застройщиком, какой тариф заложен на квадратный метр, входят ли в него охрана, консьерж и уборка территории. Уточните, сколько машиномест приходится на квартиру, продают ли их только собственникам и по какой цене, есть ли кладовые и колясочные. Начисления идут с момента подписания акта, даже если вы ещё не заехали.

Что уточнить дополнительно:

• Как организован въезд: шлагбаум, двор без машин, гостевые места?
• Кто обслуживает двор, пока соседние очереди строятся, и по какой территории пойдёт техника?
• Есть ли коммерческие помещения на первых этажах и какие ограничения на арендаторов?
• Как устроен доступ в подъезд: домофон, ключи, видеонаблюдение?
• Когда появятся школа и детский сад — это обязательство застройщика или планы города?

Последний пункт проверяйте отдельно. Школа в презентации и школа в градостроительной документации — разные вещи: просите показать, где она обозначена и за чей счёт строится. То же с транспортом: обещанная станция метро может быть в перспективной схеме без сроков. Оценить окружение и его развитие помогает разбор районов Москвы по потенциалу.

Спросите заранее, за сколько дней уведомляют о готовности, в какой срок вы обязаны прийти, сколько попыток осмотра даётся и можно ли прийти со специалистом и тепловизором. Уточните, за какое время застройщик устраняет замечания из смотрового листа и что происходит, если не устранил. Эти правила прописаны в договоре — читайте их до подписания, а не после уведомления.

Отдельный пункт — односторонний акт. Если вы не явились или отказались подписывать без веских оснований, застройщик вправе передать квартиру односторонним актом, и дальше ответственность за неё ваша. Поэтому дефекты на приёмке фиксируют письменно, а не обсуждают с прорабом на словах.

Спросите также:

• Какая гарантия на дом и на инженерное оборудование? По 214-ФЗ гарантийный срок на объект — не менее пяти лет, на технологическое и инженерное оборудование — не менее трёх.
• Куда подавать заявки по гарантии после заселения и в какой срок их обрабатывают?
• Кто оплачивает счётчики, их установку и первую поверку?
• Можно ли отказаться от подписания акта при существенных недостатках и как это оформляется?

Осмотр — последняя точка, где дефекты исправляют за счёт застройщика без спора. Дальше начинается переписка, а иногда и экспертиза за ваш счёт.

Перед подписанием сведите ответы менеджера с документами. Расхождение хотя бы в одном пункте — повод остановиться и уточнить, а не подписывать с мыслью «потом разберёмся».

• Юрлицо застройщика в проекте договора совпадает с застройщиком в проектной декларации и в разрешении на строительство.
• Эскроу-счёт: банк назван в договоре, деньги идут на счёт эскроу, а не на реквизиты компании.
• Срок передачи объекта указан датой или кварталом, рядом есть пункт о неустойке за просрочку.
• Площадь и отклонение: написано, от какой площади считают доплату и работает ли перерасчёт в обе стороны.
• Отделка: ведомость материалов и работ приложена к договору, а не показана на планшете в офисе.
• Обременения: по готовой квартире — свежая выписка из ЕГРН, по уступке — справка о полной оплате ДДУ и согласие застройщика.

Проект договора берите на почту и читайте вне офиса продаж. Ни одна скидка не стоит подписи под документом, который вы видели десять минут.

Три: какое юрлицо стоит в договоре, идут ли деньги на эскроу и какая дата передачи ключей прописана. Ответы на них отсекают большую часть рискованных сделок. Остальное уточняется по проекту договора и проектной декларации.

Да. Застройщик обязан ознакомить покупателя с проектом ДДУ, и нормальная практика — прислать файл на почту. Отказ выдать документ до брони означает, что условия хотят показать в последний момент, когда деньги уже внесены.

Предварительный договор, вексельная схема или «инвестиционный» договор не дают ни регистрации в Росреестре, ни защиты денег на эскроу, ни неустойки по 214-ФЗ. Одну и ту же квартиру по таким документам можно продать дважды, а возвращать деньги придётся через суд.

Оплачен ли ДДУ полностью — нужна справка от застройщика; получено ли согласие застройщика на уступку; состоит ли продавец в браке и есть ли согласие супруга; не использовался ли материнский капитал. Договор уступки регистрируется так же, как ДДУ.

Не обязательно, но полезно: приёмщик видит отклонения стяжки, продувание стеклопакетов и неработающую вентиляцию, которые без приборов не заметны. Заранее уточните, пускает ли застройщик третьих лиц — иногда требуется доверенность на осмотр.

• Единая информационная система жилищного строительства ДОМ.РФ — проектные декларации, реестр застройщиков, сведения о сроках ввода домов.
• Росреестр — регистрация договоров долевого участия и уступки, выписки из ЕГРН.
• Официальный интернет-портал правовой информации — текст Федерального закона № 214-ФЗ о долевом строительстве и изменений к нему.
• Банк России — механика счетов эскроу, ключевая ставка, статистика ипотечного кредитования.