Как выкупить долю в квартире у родственника: ипотека

Порядок такой: закажите выписку ЕГРН и договоритесь о цене, получите одобрение банка, подпишите договор у нотариуса — для доли это обязательно, рассчитайтесь через аккредитив или депозит нотариуса, зарегистрируйте переход права в Росреестре. Маткапитал подключают отдельным заявлением в СФР, чаще уже после сделки — на погашение кредита. Главная развилка — останется ли квартира в долях: от этого зависит, даст ли банк деньги.

Сделка укладывается в семь шагов, и порядок в них тасовать нельзя: банк одобряет объект до подписания, а нотариус не примет договор без нужных согласий. При готовых документах на весь путь уходит от трёх недель до двух месяцев — дольше всего ждут одобрения банка и решения по маткапиталу.

1. Проверить документы. Выписка ЕГРН на квартиру: размер доли продавца, все совладельцы, обременения и запреты. Основание, по которому доля появилась у родственника, — договор, свидетельство о наследстве, приватизация.
2. Согласовать цену. Отталкивайтесь от рыночной стоимости всей квартиры, умноженной на размер доли. Долю без консолидации рынок оценивает с дисконтом, но банк считает по отчёту оценщика.
3. Получить одобрение банка — сначала как заёмщика, потом по конкретному объекту. Сразу скажите менеджеру, что продавец родственник и предмет сделки — доля: это меняет доступные программы.
4. Собрать согласия. Нотариальное согласие супруга продавца, если доля куплена в браке. Разрешение опеки, если собственник — несовершеннолетний; при этом его родителям, их супругам и близким родственникам покупать имущество ребёнка запрещено вовсе.
5. Подписать договор у нотариуса.
6. Рассчитаться через аккредитив, депозит нотариуса или ячейку. Кредитные деньги банк переводит после регистрации.
7. Зарегистрировать право в Росреестре и распорядиться маткапиталом, если он в схеме.

Если вы уже владеете долей в этой же квартире, извещать остальных совладельцев не нужно: преимущественное право покупки по Гражданскому кодексу работает только при продаже посторонним лицам. Продавец вправе выбрать любого из совладельцев и продать долю ему. Если же вы собственником не были — например, сын выкупает долю у матери, а третья доля принадлежит тёте, — тётя получает преимущественное право, и его придётся соблюсти.

Механика извещения простая по смыслу и придирчивая по форме. Продавец направляет остальным собственникам письменное извещение с указанием цены и условий, обычно через нотариуса. Со дня извещения у них месяц на ответ: выкупить долю на тех же условиях или отказаться. Молчание через месяц равно отказу, но доказывать факт вручения придётся именно продавцу — поэтому нотариальное извещение надёжнее письма, отправленного самостоятельно.

Продать дешевле, чем предложили совладельцу, нельзя. Если цена в договоре окажется ниже той, что стояла в извещении, сделку можно оспорить: совладелец через суд потребует перевести права покупателя на себя. На такой иск закон даёт совладельцу три месяца, но нервов он стоит много. Подробный разбор процедуры — в статье про порядок продажи доли и преимущественное право.

Можно, но банк смотрит не на долю, а на то, что останется у него в залоге. Если после сделки вся квартира переходит в вашу собственность, в залог идёт целый объект — и это обычная ипотека, которую выдают многие крупные банки. Если квартира остаётся в долях и часть её принадлежит другим людям, большинство банков отказывает: такой залог тяжело продать, если заёмщик перестанет платить.

Отсюда практическое правило. Выкуп последней доли — рабочая схема. Выкуп одной доли из четырёх, когда три остаются у других родственников, — почти неработающая: продукт есть у единичных банков, а условия по нему жёстче обычных.

Второй фильтр — родство. Часть банков не кредитует сделки между близкими родственниками вообще, другая часть кредитует только на рыночных условиях и с полным пакетом документов. По льготным госпрограммам такие сделки нередко ограничены правилами самой программы. Уточняйте два пункта отдельно: допускает ли банк родственную сделку и допускает ли её программа, по которой вы хотите взять кредит.

Ставка по выкупу доли обычно совпадает с рыночной ипотекой на готовое жильё: она складывается из ключевой ставки и надбавки банка, а надбавку могут поднять из-за нестандартного объекта. Комнату с отдельным кадастровым номером банки берут охотнее абстрактной доли.

Выкуп доли редко закрывают одним источником. Чаще собирают конструкцию: часть — свои деньги, часть — кредит, часть — маткапитал. Выбор зависит от того, консолидируется ли квартира, есть ли у вас другая недвижимость и какая сумма нужна. Сравните варианты до разговора с банком — это сэкономит недели на отказах.

Комбинация «маткапитал плюс ипотека» встречается чаще всего: сертификатом закрывают первоначальный взнос или сразу гасят часть долга. Как это оформляется технически, разобрано в материале про маткапитал в ипотеке.

Можно, но с оговоркой, которая отсекает половину случаев: жилищные условия семьи должны реально улучшиться. Маткапиталом оплачивают жилое помещение, а по Жилищному кодексу это квартира, часть квартиры или комната, но не доля в праве, поэтому фонд пропускает выкуп, когда после сделки квартира целиком достаётся семье либо когда выкупается изолированная комната. Выкуп «одной второй от однушки», где вторая половина остаётся у чужого человека, получает отказ.

Сделку с супругом фонд на практике не пропускает: имущество, купленное в браке, и так общее, а значит, жилищные условия семьи от такой покупки не меняются. С другими родственниками — матерью, отцом, бабушкой, братом — сделка возможна, но её проверяют внимательно. Отказ прилетает, если схема выглядит мнимой: деньги остаются внутри семьи, продавец продолжает жить в квартире, а состав собственников фактически не меняется. Попытка обналичить сертификат через фиктивный договор — это не спор с фондом, а состав преступления.

Второе обязательное условие — доли всем членам семьи. Жильё, купленное с использованием сертификата, оформляется в общую собственность родителей и детей. Если квартира в залоге, выделение долей откладывают до снятия обременения, но обязанность остаётся.

Заявление о распоряжении подают в Социальный фонд — через госуслуги, МФЦ или клиентскую службу. На решение фонду отведено пять рабочих дней, до двенадцати, если он сам запрашивает документы, и ещё пять рабочих дней на перевод: предупредите продавца заранее, иначе он решит, что вы тянете с оплатой.

Договор купли-продажи доли удостоверяет нотариус — простая письменная форма для такой сделки не годится, Росреестр её не зарегистрирует. Исключений в законе шесть, и к жилью относятся два: когда все собственники отчуждают свои доли по одной сделке и когда договор об ипотеке доли заключается с кредитной организацией. Выкуп у одного родственника под это исключение не попадает, поэтому нотариус в схеме будет.

Что должно попасть в договор:

• размер доли в виде дроби, адрес и кадастровый номер квартиры;
• цена доли цифрами и порядок расчётов — какая часть своими деньгами, какая кредитными, какая за счёт сертификата;
• перечень зарегистрированных в квартире людей и срок, к которому они снимутся с учёта;
• заверения продавца: доля не заложена, под арестом не состоит, споров по ней нет;
• условие о залоге в пользу банка, если сделка ипотечная.

Расчёты живыми деньгами из рук в руки — худший вариант даже с родственником: при споре нечем подтвердить оплату. Безопасные инструменты — аккредитив, депозитный счёт нотариуса, реже ячейка; деньги раскрываются продавцу после регистрации перехода права. Что из этого выбрать, сравнили в разборе аккредитива и банковской ячейки. Ипотечную часть банк перечисляет сам и тоже после регистрации.

Бюджет складывается из четырёх статей: нотариальный тариф, оценка квартиры, госпошлина за регистрацию (4 000 рублей, а если кадастровая стоимость доли выше 20 млн — 0,02 процента, но не более 500 000 рублей) и страхование залога, если сделка ипотечная. Нотариус взимает единый нотариальный тариф: федеральную часть считают процентом от суммы сделки, региональную устанавливает нотариальная палата субъекта, поэтому чем дороже доля, тем заметнее эта строка. Точные суммы уточняйте у конкретного нотариуса: тарифы пересматриваются.

Налоги делятся на две стороны. Продавец платит НДФЛ, если владел долей меньше минимального срока — три года для наследства, дарения от близкого родственника, приватизации, ренты с пожизненным содержанием и для случая, когда продаваемая доля — единственное жильё продавца, пять лет в остальных случаях. Как считается срок и когда налога нет совсем, разобрано в статье о том, через сколько лет можно продать квартиру без налога.

Покупателя касается другое: имущественный вычет не дают при сделке между взаимозависимыми лицами. В этот перечень Налоговый кодекс включает супругов, родителей и детей, полнородных и неполнородных братьев и сестёр, опекуна и подопечного. Выкупили долю у матери — вычет ни с покупки, ни с процентов по ипотеке не получите. Бабушка, дедушка, внук, тётя и дядя в перечне взаимозависимых не названы, поэтому при покупке у них вычет возможен; спорную ситуацию лучше заранее обсудить со своей налоговой инспекцией, а не узнавать позицию по факту отказа.

Родство не делает сделку безопасной — оно делает её менее формальной, а значит, более уязвимой. Три главных риска: заниженная цена, оспаривание договора третьими лицами и люди, которые сохраняют право жить в квартире после продажи. Каждый из них лечится проверкой до подписания, а не разговором «мы же семья».

Заниженная цена в договоре кажется экономией на налоге, но ломает сразу несколько вещей. Банк не выдаст кредит выше стоимости, указанной в договоре. Если сделку когда-нибудь расторгнут, вернут ровно ту сумму, что написана на бумаге. Налоговая сравнивает цену с кадастровой стоимостью и доначисляет налог, если разрыв слишком велик.

Оспаривание приходит с двух сторон. Если у продавца есть непогашенные долги и он уйдёт в банкротство, сделки за предыдущие годы разбирают отдельно — продажа родственнику дешевле рынка попадает под подозрение первой. Если доля получена по наследству недавно, могут появиться наследники, не участвовавшие в разделе.

Отдельно проверьте, кто отказывался от приватизации и кто прописан: если законом или договором не установлено иное, такой человек сохраняет право пользования жильём, и сведения о нём теперь вносятся в ЕГРН. Ещё один сюжет — режим собственности: доля, купленная в браке, становится общей, даже если оформлена на одного. Разграничить это заранее помогает брачный договор при покупке квартиры в ипотеку.

Выкуп нужен, когда продавцу действительно нужны деньги или когда в схеме участвуют банк и маткапитал: оба требуют возмездной сделки. Если родственник готов передать долю безвозмездно, купля-продажа только добавит налогов и хлопот — дешевле оформить дарение. Между близкими родственниками подаренная доля НДФЛ не облагается, и нотариальная форма для дарения доли тоже обязательна, но цену обосновывать не нужно.

У дарения есть обратная сторона. Подаренную долю нельзя оплатить кредитом или сертификатом — банку нечего финансировать, а фонду нечего перечислять. Вычет по такой передаче не положен никому. И минимальный срок владения для будущей продажи у одаряемого пойдёт заново, хотя для подарка от близкого родственника он короче. Детали — в материале про дарение квартиры родственнику и налоги.

Есть и промежуточные конструкции: соглашение о разделе имущества между супругами, мена долями, когда родственники «разъезжаются» внутри одного объекта, рента с пожизненным содержанием, если пожилой собственник хочет остаться в квартире. Каждая решает свою задачу и стоит разных денег. Сравнение способов передачи собрано в разборе, как переписать квартиру на родственника — начните с него, если вариант оформления ещё не выбран.

• Выписку ЕГРН, заказанную не раньше чем за неделю до сделки. В ней видно точный размер доли, полный список собственников, аресты и запреты на регистрацию. Старая выписка не показывает свежее обременение.
• Основание права продавца. Наследство, приватизация, дарение или покупка — от этого зависят и налоги продавца, и круг людей, которые могут оспорить сделку.
• Кто зарегистрирован в квартире и кто отказывался от приватизации. Право пользования жильём переходом собственности не прекращается, а выписать такого человека через суд получается далеко не всегда.
• Позицию банка по двум пунктам сразу: кредитует ли он родственные сделки и что получит в залог — целую квартиру или долю. Ответ «в целом да» от менеджера на входе ничего не значит: нужно одобрение по вашему объекту.
• Условия распоряжения маткапиталом, если он в схеме: переходит ли квартира семье целиком, не является ли продавец супругом, как и когда вы выделите доли детям.
• Согласия, без которых нотариус не подпишет: нотариальное согласие супруга продавца на продажу доли, приобретённой в браке, и разрешение опеки, если среди собственников есть несовершеннолетний.

Можно, если после сделки квартира становится вашей целиком — тогда банк получает в залог весь объект. Когда часть квартиры остаётся у других собственников, кредит под такую долю выдают единичные банки и на более жёстких условиях. Заранее уточните, допускает ли банк сделки между близкими родственниками: у части кредиторов на них прямой запрет.

Да, если после выкупа квартира полностью переходит вашей семье или выкупаемая доля — изолированная комната с отдельным кадастровым номером. Сделка с супругом невозможна. Фонд проверяет, улучшились ли жилищные условия реально, поэтому договор, по которому ничего не меняется, кроме записи в ЕГРН, получает отказ.

Нужен. Отчуждение доли в общей собственности удостоверяется нотариально, без этого Росреестр не зарегистрирует переход права. Родство никаких послаблений не даёт. Исключений шесть, из них к жилью относятся два: все собственники отчуждают свои доли по одной сделке и договор об ипотеке доли заключается с кредитной организацией.

При покупке у супруга, родителей, детей, родных и неполнородных братьев и сестёр — нет: это взаимозависимые лица, вычет по таким сделкам не предоставляется ни с суммы покупки, ни с процентов по ипотеке. Бабушка, дедушка, внук, тётя и дядя в перечень взаимозависимых по Налоговому кодексу не входят, поэтому при покупке у них вычет возможен.

Цену стороны определяют сами, и дисконт за долю — нормальная практика. Но сильное занижение ударит по вам: банк не даст кредит больше суммы договора, налоговая сравнит цену с кадастровой стоимостью, а при банкротстве продавца дешёвая продажа родственнику проверяется первой. Если вы покупателю-совладельцу не равны и продавец рассылал извещение остальным собственникам, продать вам долю дешевле указанной в извещении цены он уже не вправе.

• Ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки», ст. 105.1 НК РФ «Взаимозависимые лица» и п. 5 ст. 220 НК РФ — преимущественное право покупки доли, перечень взаимозависимых лиц, отказ в имущественном вычете.
• Ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — обязательная нотариальная форма сделок с долями и закрытый перечень исключений из неё.
• СФР: как направить материнский капитал на улучшение жилищных условий — направления распоряжения, требования к жилью и обязанность оформить доли на всех членов семьи.
• ФНС: НДФЛ при продаже недвижимости и имущественный вычет при покупке жилья — минимальный срок владения и запрет вычета по сделкам между взаимозависимыми лицами.