Как подарить долю в квартире близкому родственнику

Долю передают через договор дарения, который удостоверяет нотариус: он же отправляет документы на регистрацию в Росреестр. Согласие остальных собственников квартиры не требуется — преимущественное право покупки на безвозмездные сделки не распространяется. Супруг, родитель, ребёнок, бабушка, дедушка, внук, брат и сестра НДФЛ с подарка не платят. Новая запись в ЕГРН появляется за один–пять рабочих дней.

Дарение доли — безвозмездная сделка: даритель передаёт часть права собственности, одаряемый принимает её и ничего не платит взамен. Ни денег, ни услуг, ни обязательства ухаживать в договоре быть не может — иначе сделку признают притворной и аннулируют. Право переходит не в момент подписания договора, а в момент внесения записи в ЕГРН.

Важно понимать, что именно переходит. Дарят долю в праве на всю квартиру — «одну вторую», «одну третью», — а не конкретную комнату. Даже если между собственниками сложился порядок пользования и каждый годами занимает свою комнату, в документах фигурирует дробь. Чтобы за одаряемым закрепилось определённое помещение, порядок пользования либо согласовывают отдельным соглашением, либо устанавливают через суд.

Подарить можно и долю от доли. Если вам принадлежит половина квартиры, вы вправе передать сыну четверть, оставив себе такую же. Дробление ограничено правилом о минимальном размере — о нём ниже.

Договор подписывают обе стороны: одаряемый должен дар принять. Молчаливого согласия недостаточно, а от подарка можно отказаться до регистрации перехода права. Общие правила оформления разобраны в материале «Договор дарения квартиры: как оформить и какой налог» — для доли они те же, но с обязательным нотариусом.

Круг получателей, освобождённых от налога, задан пунктом 18.1 статьи 217 НК РФ — это члены семьи и близкие родственники по Семейному кодексу, и он уже, чем бытовое представление о родне. В него входят супруги, родители и дети (включая усыновителей и усыновлённых), дедушки, бабушки и внуки, а также полнородные и неполнородные — то есть имеющие общего отца или мать — братья и сёстры. Подарок внутри этого круга налогом не облагается.

Остальные родственники в список не попадают, хотя в разговоре их называют близкими:

• тёща, тесть, свёкор, свекровь, зять, невестка;
• дяди, тёти, племянники;
• двоюродные братья и сёстры;
• прадедушки и правнуки;
• сожители без зарегистрированного брака.

Для них дарение доли оформляется ровно так же, но одаряемый получает налогооблагаемый доход. Это не запрет, а расход: перед сделкой посчитайте, во что обойдётся НДФЛ с кадастровой стоимости доли, и сравните с куплей-продажей.

Родство подтверждают документами: свидетельством о рождении, о браке, об усыновлении, справкой о смене фамилии. Если фамилия менялась дважды, цепочка должна сойтись — нотариус и налоговая смотрят именно на неё. Заранее найдите оригиналы: восстановление свидетельства через ЗАГС занимает время и способно сдвинуть сделку на пару недель.

Нотариус обязателен. Сделки с долями в праве общей собственности удостоверяются нотариально с 2016 года, а требование к форме договора дарения недвижимости между гражданами закреплено статьёй 574 Гражданского кодекса. Прийти в МФЦ с договором, распечатанным дома, и зарегистрировать переход права не получится: регистрацию приостановят из-за несоответствия формы документа закону, а затем откажут.

МФЦ и нотариус решают разные задачи. Нотариус проверяет дееспособность сторон, свободу воли, законность условий и придаёт договору нотариальную форму. МФЦ — окно приёма документов для Росреестра, юридическую экспертизу сделки он не проводит. После удостоверения нотариус сам направляет пакет на регистрацию в электронном виде, и отдельный визит в центр госуслуг обычно не нужен.

Часть 1.1 статьи 42 закона о регистрации недвижимости и сейчас делает шесть исключений из нотариального удостоверения сделок с долями, включая отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Но для дарения недвижимости между гражданами нотариальная форма требуется в любом случае — по пункту 3 статьи 574 ГК РФ, так что безнотариальных схем на практике не осталось. Если в интернете попадается инструкция «как подарить долю через МФЦ без нотариуса», сверьте её с действующими редакциями статьи 574 ГК РФ и статьи 42 закона о регистрации недвижимости — скорее всего, текст написан до изменений. Для дарения между гражданами нотариальная форма требуется в любом случае, так что безнотариальных схем на практике не осталось. Если в интернете попадается инструкция «как подарить долю через МФЦ без нотариуса», сверьте её с действующими редакциями статьи 574 ГК РФ и статьи 42 закона о регистрации недвижимости — скорее всего, текст написан до изменений.

Базовый комплект собирает даритель: паспорта обеих сторон, документ-основание на долю (договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о праве на наследство, решение суда) и актуальные сведения из ЕГРН. Сведения ЕГРН нотариус запрашивает сам в течение трёх рабочих дней со дня обращения, отдельно заказывать выписку не требуется. Всё остальное зависит от того, как доля попала к дарителю и кто участвует в сделке.

• Доля куплена в браке — нотариальное согласие супруга дарителя. Режим имущества мог быть изменён договором: подробности в материале о брачном договоре при покупке квартиры в ипотеку.
• Квартира в залоге — письменное согласие банка. Без него Росреестр приостановит регистрацию.
• Одаряемому меньше 14 лет — за него договор подписывает законный представитель. С 14 до 18 подросток расписывается сам, с письменного согласия родителей.
• В сделке участвует представитель — нотариальная доверенность, в которой назван одаряемый и указан предмет дарения: без этих реквизитов она ничтожна. Общая доверенность «на все действия» не подойдёт.

Справку о зарегистрированных в квартире лицах, документы о родстве, если стороны хотят зафиксировать его в договоре, а иногда — справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Последние нотариус запрашивает, когда даритель в возрасте: это защита сделки от будущих споров о том, понимал ли он значение своих действий.

Сделка укладывается в пять шагов и при готовых документах проходит за один визит к нотариусу плюс несколько дней на регистрацию. Порядок такой: проверка доли по ЕГРН, сбор согласий, запись к нотариусу, удостоверение договора и оплата, электронная подача в Росреестр, получение выписки с новым собственником.

Что происходит на каждом шаге:

1. Проверка. Смотрите в выписке ЕГРН обременения, аресты, запрет на регистрационные действия без личного участия собственника, размер доли и площадь квартиры.
2. Согласия. Супруг, банк-залогодержатель, органы опеки — если ситуация требует.
3. Удостоверение. Нотариус зачитывает договор вслух, стороны подписывают, оплачиваются тариф и пошлина.
4. Подача. Нотариус направляет документы в электронной форме в день удостоверения.
5. Результат. Одаряемый получает выписку ЕГРН — она и есть подтверждение права.

Сроки считаются в рабочих днях и начинают течь с даты приёма документов. Регистрацию могут приостановить: незакрытое обременение, расхождение в площади, несоответствие формы или содержания документа закону.

Расходы складываются из трёх частей: федеральная часть единого нотариального тарифа, его региональная часть и государственная пошлина за регистрацию права. Отправку документов в Росреестр нотариус выполняет без отдельной платы — она входит в стоимость удостоверения. Никаких платежей друг другу стороны не делают: любая оплата превращает дарение в куплю-продажу.

Сумму договора считают от стоимости доли, а не всей квартиры: половина в объекте с кадастровой стоимостью 12 млн рублей даёт базу 6 млн. Предельные размеры региональных тарифов устанавливает Федеральная нотариальная палата и публикует на notariat.ru, конкретные размеры внутри них задаёт палата субъекта — перед визитом уточните действующие цифры для вашего региона, разброс заметный.

Кто именно платит, стороны решают сами: закон обязанность не распределяет, нотариус принимает деньги от любой из них.

Близкие родственники НДФЛ не платят — это прямое освобождение из пункта 18.1 статьи 217 Налогового кодекса; оно не работает лишь у одаряемых со статусом иностранного агента. Декларацию 3-НДФЛ одаряемому подавать не нужно. Если налоговая всё же пришлёт уведомление о незадекларированном доходе, достаточно направить пояснение с копиями документов о родстве: инспекция видит переход права из Росреестра, но не всегда видит родственную связь.

Для остальных получателей доход облагается налогом. База — кадастровая стоимость подаренной доли, внесённая в ЕГРН на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права. Ставка применяется та, что действует для налоговых резидентов; декларацию подают в году, следующем за сделкой, налог уплачивают после неё. Нерезиденты платят по повышенной ставке — этот момент отдельно проверяют, когда одаряемый живёт за границей.

Второй налоговый сюжет всплывает позже, при продаже подаренной доли. Для имущества, полученного от близкого родственника, минимальный срок владения сокращён до трёх лет, после чего НДФЛ с продажи не возникает. Продаёте раньше — доход можно уменьшить на расходы дарителя на приобретение этой доли, если они подтверждены документами. Как считаются сроки в разных ситуациях, разобрано в статье «Через сколько лет можно продать квартиру без налога».

Часть ограничений абсолютна: сделку либо не удостоверит нотариус, либо не зарегистрирует Росреестр, либо её отменит суд. Главные препятствия — слишком маленькая доля, залог без согласия банка, арест на объекте и статус самого дарителя. Проверять всё это нужно до записи к нотариусу, а не в день подписания.

Что блокирует дарение:

• Микродоля. Жилищный кодекс запрещает сделки, после которых на собственника приходится меньше шести квадратных метров общей площади. В квартире 54 м² подарить одну десятую не выйдет — такая сделка ничтожна. Ограничение не действует только там, где долевая собственность возникает в силу закона: при наследовании по любому основанию и при приватизации. На дарение микродоли исключения не распространяются.
• Ипотека. Доля в залоге отчуждается только с согласия залогодержателя. Банки дают его редко: заёмщик остаётся должником, а собственником становится другой человек.
• Арест или запрет регистрационных действий. Появляются в выписке ЕГРН; пока не сняты, переход права не зарегистрируют.
• Даритель — малолетний или недееспособный. Дарение недвижимости от их имени прямо запрещено законом, согласие опеки ситуацию не меняет.
• Банкротство дарителя. Сделки за три года до процедуры кредиторы оспаривают, и подаренная доля возвращается в конкурсную массу.

Отдельный риск — встречное условие. Обещание ухаживать, доплата «по-семейному», договорённость о пожизненном проживании превращают дарение в притворную сделку. Нужны такие условия — оформляйте ренту или куплю-продажу.

Выбор зависит от того, когда вы готовы расстаться с долей и хотите ли сохранить контроль. Дарение передаёт право немедленно и необратимо. Купля-продажа между близкими родственниками формально возможна, но между взаимозависимыми лицами по статье 105.1 НК РФ — супругами, родителями и детьми, братьями и сёстрами — лишает покупателя имущественного вычета и требует реальных расчётов. Завещание оставляет долю за вами до конца жизни, зато не защищает от обязательных наследников.

Продажа доли постороннему человеку требует соблюдения преимущественного права остальных собственников — порядок описан в материале о продаже доли в квартире, а на дарение это правило не распространяется. Если расчёты всё же предполагаются, деньги проводят через аккредитив или банковскую ячейку. Сравнение всех вариантов целиком — в статье «Как переписать квартиру на родственника: что выгоднее».

• Выписку ЕГРН на дату сделки. Обременения, аресты, запрет на регистрацию без личного участия собственника, точный размер доли и общая площадь квартиры.
• Остаток площади у дарителя. После дробления на каждого собственника должно приходиться не меньше шести квадратных метров общей площади.
• Документы о родстве. Цепочка свидетельств должна объяснять все смены фамилий — от неё зависит освобождение от НДФЛ.
• Согласие супруга и банка. Без согласия банка регистрацию приостановят, а без нотариального согласия супруга право зарегистрируют с записью об отсутствии согласия — и супруг сможет оспорить сделку в суде в течение года.
• Дееспособность дарителя. Нотариус проверяет дееспособность и волеизъявление в любой сделке, но если у дарителя пожилой возраст или заболевание, попросите справки из диспансеров — это страховка от будущих исков наследников.
• Отсутствие встречных условий в тексте. Любая доплата или обязанность одаряемого делает договор оспоримым.

Одаряемый должен выразить согласие принять дар. Лично приходить к нотариусу не обязательно: он вправе действовать через представителя по нотариальной доверенности, где прямо указаны право принять в дар и описание объекта.

Нет. Преимущественное право покупки работает при возмездном отчуждении постороннему лицу, а дарение безвозмездно. Уведомлять сособственников тоже не требуется — они узнают о смене владельца из ЕГРН.

Только по основаниям Гражданского кодекса: покушение одаряемого на жизнь дарителя или его близких, умышленные телесные повреждения дарителю, обращение с вещью большой неимущественной ценности, создающее угрозу её утраты. Передумать «просто так» после регистрации нельзя.

До ввода дома в эксплуатацию квартиры как объекта права не существует, поэтому долю в ней подарить нельзя. Передаётся часть прав требования по договору участия в долевом строительстве — через уступку, которая регистрируется в Росреестре, а при непогашенной оплате требует согласия застройщика.

Комната — самостоятельный объект недвижимости со своим кадастровым номером. Её дарят как отдельное помещение, и правила о нотариальном удостоверении сделок с долями в этом случае не применяются — но форма договора дарения недвижимости всё равно соблюдается.

• ГК РФ, статья 574 «Форма договора дарения», НК РФ, пункт 18.1 статьи 217 и ЖК РФ, часть 1.1 статьи 30 — нотариальная форма договора дарения недвижимости между гражданами, освобождение от НДФЛ и запрет на дробление доли ниже шести квадратных метров.
• 218-ФЗ, статья 16 «Сроки и дата осуществления… государственной регистрации прав» и НК РФ, подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 — сроки государственной регистрации перехода права и размеры государственной пошлины для физических лиц.
• ФНС России, «Налог на доходы физических лиц» и НК РФ, подпункт 7 пункта 1 статьи 228 — освобождение от НДФЛ при дарении между членами семьи и когда декларация 3-НДФЛ не подаётся.
• Федеральная нотариальная палата: федеральные тарифы и региональные тарифы — ставка федерального тарифа за удостоверение договора и предельные размеры региональных тарифов по субъектам.