Договор дарения квартиры: как оформить и какой налог

Договор дарения квартиры — сделка, по которой собственник бесплатно передаёт жильё другому человеку. Между гражданами такой договор удостоверяет нотариус, а право собственности переходит только после записи в ЕГРН. Близкие родственники — супруг, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры — налог не платят и декларацию не сдают. Все остальные платят НДФЛ с кадастровой стоимости квартиры.

Дарение работает там, где жильё передают внутри семьи и денег за него не берут: родители — взрослому ребёнку, бабушка — внуку, супруг — супруге. Одаряемый становится собственником сразу, не дожидаясь наследства, и подаренная квартира не считается совместно нажитым имуществом при разводе. Если деньги всё-таки передаются, дарение превращается в притворную сделку, и суд применяет к ней правила купли-продажи.

Даритель теряет право на квартиру в день регистрации. Это главный риск: обещания «ты меня не выгонишь» юридической силы не имеют, а вписать в договор встречное условие — «дарю в обмен на уход» — нельзя, такая сделка недействительна. Для пожизненного содержания есть отдельный инструмент — договор ренты.

Закон разрешает обещание дарения в будущем: договор подписывают сейчас, а квартиру передают через год или после свадьбы. А вот пункт «квартира переходит после моей смерти» ничтожен — здесь работает только завещание.

Ещё одно ограничение: дарить может лишь дееспособный собственник. Сделка от имени человека, который не понимал значения своих действий, оспаривается родственниками почти автоматически.

Без НДФЛ квартиру принимают только близкие родственники и члены семьи по Налоговому кодексу: супруги, родители и дети (включая усыновителей и усыновлённых), бабушки, дедушки и внуки, а также братья и сёстры — полнородные и те, у кого общий только отец или только мать. Перечень закрытый. Двоюродная сестра, тётя или свекровь в него не входят, хотя в быту их называют роднёй.

Родство подтверждают свидетельствами о рождении и браке. Декларацию близкие родственники не сдают, но инспекция иногда присылает уведомление: она видит переход права из Росреестра и не видит степени родства. Ответ занимает пять минут — копии свидетельств через личный кабинет налогоплательщика.

Налог при дарении квартиры родственнику из «дальнего круга» или постороннему человеку считают от кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором зарегистрирован переход права. Базовая ставка НДФЛ — 13%; для крупных сумм действует повышенная, её актуальное значение смотрите в статье 224 Налогового кодекса. Платит только получатель подарка. Даритель дохода не получил, поэтому у него обязательств нет.

Сроки жёсткие: декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом сделки, уплата — до 15 июля. Просрочка декларации — штраф, просрочка платежа — пени.

Если в договоре указана цена квартиры, налоговая сравнит её с кадастровой стоимостью и возьмёт за базу большую величину. Занижать смысла нет.

Отдельно держите в голове ежегодный налог на имущество: он начисляется новому собственнику с месяца регистрации права, и первое уведомление приходит только на следующий год — механику разбираем в статье про налог на квартиру после покупки.

Порядок укладывается в пять шагов: проверить права на квартиру, собрать документы, подписать договор у нотариуса, дождаться регистрации в Росреестре, получить выписку из ЕГРН. Самостоятельно составить текст и отнести его в МФЦ больше нельзя — сделки с недвижимостью между гражданами требуют нотариального удостоверения, без него регистратор вернёт документы.

Шаги по порядку:

1. Проверьте квартиру. Закажите свежую выписку из ЕГРН: аресты, ипотека, доли третьих лиц и запрет на сделки без личного участия собственника всплывают именно там. Как читать выписку, разбираем в материале о проверке квартиры перед сделкой.
2. Соберите документы. Паспорта обеих сторон, документ-основание права дарителя, согласие супруга, если жильё нажито в браке.
3. Подпишите договор у нотариуса. Нотариус проверяет дееспособность, объясняет последствия и отвечает за законность сделки.
4. Дождитесь регистрации. Нотариус сам направляет пакет в Росреестр в электронном виде.
5. Получите выписку из ЕГРН — она и есть подтверждение права нового собственника.

Присутствие обеих сторон обязательно. По доверенности дарить можно, но в ней должны быть названы конкретная квартира и конкретный одаряемый.

Базовый пакет небольшой: паспорта дарителя и одаряемого, документ, на основании которого квартира принадлежит дарителю, и сведения из ЕГРН. Остальное зависит от ситуации — брака, несовершеннолетних собственников, ипотеки. Нотариус запрашивает выписку из реестра самостоятельно, поэтому заказывать её заранее нужно только для собственного спокойствия.

• Нотариальное согласие супруга, если квартира куплена в браке и оформлена на одного.
• Разрешение органов опеки, когда среди собственников есть ребёнок.
• Согласие банка, если на квартире ипотека.
• Свидетельства о рождении или браке — подтвердить родство для налоговой.
• Акт приёма-передачи и договор долевого участия, если право возникло в новостройке.

Нотариус передаёт документы в Росреестр в электронном виде, и переход права обычно регистрируют в течение одного рабочего дня. Бумажный путь через МФЦ дольше — несколько рабочих дней плюс время на пересылку. Датой возникновения права считается день внесения записи в ЕГРН, а не день подписания договора: от неё отсчитывают срок владения и начисление налога на имущество. Если квартира ещё в новостройке, сначала придётся оформить её в собственность.

Расходы складываются из четырёх частей: нотариальный тариф, плата за услуги правового и технического характера, госпошлина за регистрацию перехода права и — если получатель не близкий родственник — НДФЛ. Тариф нотариуса считается в процентах от стоимости квартиры, поэтому итог для студии и для четырёхкомнатной отличается в разы. Кто платит, стороны решают сами: закон это не регулирует.

Перед сделкой попросите нотариуса рассчитать итог по конкретной квартире — он делает это до подписания и бесплатно. Тарифы палат в разных регионах различаются, а нотариуса по месту нахождения квартиры выбирают в пределах субъекта.

Разница в одном: момент перехода права. По дарению квартира уходит новому владельцу сразу и безвозвратно, по завещанию — только после смерти собственника, который до последнего дня может всё переписать. Дарение защищает интересы получателя, завещание — интересы того, кто пока живёт в квартире. Отсюда и выбор инструмента.

Завещание не спасает от обязательной доли: нетрудоспособные родители, супруг и несовершеннолетние дети получат часть наследства независимо от текста. Дарение эту проблему снимает, но взамен лишает дарителя жилья при жизни.

Долю дарить можно, и преимущественное право покупки других сособственников здесь не работает — оно касается только продажи. Согласие совладельцев не требуется. А вот квартиру в ипотеке подарить без банка нельзя: залог зарегистрирован в ЕГРН, и регистратор остановит сделку. Новостройку до оформления права собственности дарить тоже не получится — дарить пока нечего.

Ипотека. Банк вправе отказать, и чаще так и делает: платёжеспособность нового собственника его не устраивает. Реальные варианты — погасить остаток и снять обременение либо продать квартиру и рассчитаться деньгами. Механику разбираем в статье о продаже ипотечной квартиры.

Новостройка на стадии стройки. До ключей у дольщика есть не квартира, а право требования по ДДУ. Передают его уступкой, а не дарением: договор регистрируют в Росреестре, а если ДДУ требует согласия застройщика — сначала получают его. Что читать в самом договоре, подробно объясняем в материале о ДДУ.

Совместная собственность супругов. Подарить квартиру целиком без нотариального согласия второго супруга нельзя, и сделка без него оспорима.

Отменить подаренное сложно, но закон оставляет несколько оснований. Даритель вправе вернуть квартиру, если одаряемый покушался на его жизнь или жизнь его близких либо умышленно причинил телесные повреждения. Второе основание — договор пережил одаряемого, и это условие прямо записано в тексте. Всё остальное решается через суд и требует доказательств, а не обиды.

Чаще сделку оспаривают не сами стороны, а третьи лица. Типичные сценарии:

• Дееспособность. Даритель на момент подписания не понимал значения своих действий — подтверждают медицинскими документами и экспертизой.
• Обман или заблуждение. Пожилому человеку объяснили, что он подписывает завещание или договор ухода.
• Притворность. За дарением стояла продажа: есть расписки, переводы, свидетели.
• Банкротство дарителя. Сделки должника за предшествующие годы кредиторы оспаривают, и подаренная квартира возвращается в конкурсную массу.
• Отсутствие согласия супруга на распоряжение совместным имуществом.

Нотариальная форма сильно снижает эти риски: нотариус фиксирует, что стороны понимали суть сделки, а его отказ или разъяснения потом работают доказательством в суде.

Подаренную квартиру продают без НДФЛ через три года владения, если её подарил близкий родственник или член семьи. Во всех остальных случаях минимальный срок — пять лет. Отсчёт идёт со дня регистрации права в ЕГРН, а не со дня подписания договора. Продали раньше — придётся считать налог и подавать декларацию.

Уменьшить базу можно тремя способами. Если при получении подарка вы платили НДФЛ — вычитаете сумму, с которой его считали. Если налог не платили, потому что даритель был близким родственником, — вычитаете документально подтверждённые расходы дарителя на покупку квартиры. Третий вариант — имущественный вычет 1 млн рублей, он работает всегда, но выгоден только для недорогого жилья.

Кадастровая стоимость снова участвует в расчёте: если цена в договоре ниже её установленной доли, налоговая посчитает доход по кадастру. Подробный разбор сроков и исключений — в статье через сколько лет можно продать квартиру без налога.

Дарение — сделка без денег, поэтому её часто оформляют «по-родственному», на бегу. Именно так появляются оспоренные договоры и неожиданные налоговые уведомления. Пройдите короткий список до визита к нотариусу: он закрывает почти все типовые проблемы и занимает один день.

• Выписка из ЕГРН свежая. Смотрите обременения, аресты, запрет на регистрационные действия без личного участия собственника и число сособственников.
• Родство подтверждено документами. Свидетельства о рождении и браке нужны не нотариусу, а налоговой, если она задаст вопрос.
• Согласие супруга есть. Квартира куплена в браке — без нотариального согласия сделку оспорят.
• Опека уведомлена. Среди собственников ребёнок — без разрешения органов опеки регистрации не будет.
• Кадастровая стоимость известна. От неё считается и госпошлина, и НДФЛ, если получатель не из близкого круга.
• Судьба зарегистрированных жильцов обсуждена. Дарение не выписывает людей автоматически — детали в статье о прописке.

Нужно ли платить налог, если квартиру подарила тёща? Да. В перечне освобождённых от НДФЛ только супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры. Тёща, свёкор, зять и невестка туда не входят, хотя формально считаются членами семьи по Семейному кодексу. Получатель подаёт 3-НДФЛ и платит налог с кадастровой стоимости.

Можно ли подарить квартиру несовершеннолетнему? Можно. За ребёнка до 14 лет договор подписывает законный представитель, с 14 до 18 лет подросток подписывает сам с письменного согласия родителей. Дальше действует ограничение: продать или заложить такую квартиру до совершеннолетия собственника разрешат только с согласия органов опеки.

Можно ли оформить дарственную без нотариуса? Между гражданами — нет. Договор дарения квартиры удостоверяет нотариус, иначе Росреестр не зарегистрирует переход права. Скачанный из интернета шаблон, подписанный на кухне, юридической силы не имеет: без записи в ЕГРН собственник не меняется.

Останется ли у дарителя право жить в квартире? Регистрация по месту жительства сама по себе такого права не даёт: новый собственник может обратиться в суд с иском о выселении. Встречное условие о проживании делает дарение недействительным. Если важно сохранить крышу над головой — используйте завещание или договор ренты.

Что выгоднее между родственниками — подарить или продать? Близким родственникам дешевле дарение: НДФЛ нет, расходы сводятся к нотариусу и пошлине. У продажи есть минус, о котором забывают: покупатель, приобретающий жильё у взаимозависимого лица — родителей, детей, супруга, брата или сестры, — теряет право на имущественный вычет.

• Официальный интернет-портал правовой информации — действующие редакции Гражданского и Налогового кодексов: глава 32 ГК РФ о дарении, пункт 18.1 статьи 217 и статья 217.1 НК РФ.
• ФНС России — порядок подачи декларации 3-НДФЛ, сроки уплаты налога и личный кабинет налогоплательщика.
• Росреестр — регистрация перехода права собственности, состав документов и сведения ЕГРН.
• Федеральная нотариальная палата — тарифы на нотариальные действия и региональная плата за услуги правового и технического характера.