Налоги при переуступке квартиры: кто и сколько платит

Налог платит тот, кто уступает право по ДДУ. Доход от уступки облагается НДФЛ, и минимальный срок владения здесь не спасает: право требования — не квартира, освобождение по нему не работает. Базу можно уменьшить на подтверждённые расходы — прежде всего на цену договора, которую вы заплатили застройщику. Продали за ту же сумму — налога нет, но декларацию 3-НДФЛ подать всё равно придётся.

Налог платит продавец права — дольщик, который передаёт своё место в договоре другому человеку. В документах его называют цедентом, а покупателя — цессионарием. Покупатель НДФЛ по этой сделке не платит: он не получает доход, а расстаётся с деньгами. Обязанность у продавца возникает в том году, когда деньги за уступку фактически поступили, а не когда дом достроят и сдадут.

Важная деталь механики: у этой сделки нет налогового агента. Застройщик даёт согласие на уступку, но ничего не удерживает и никуда не перечисляет. Работодатель тоже ни при чём. Считает налог, заполняет декларацию и платит сам продавец — инспекция узнаёт о сделке из Росреестра, потому что соглашение об уступке по ДДУ регистрируется так же, как сам договор.

Если в ДДУ несколько участников — супруги, родители с детьми, партнёры по долям, — каждый отчитывается за свою часть дохода. Один общий расчёт на семью не подаётся. Отдельный случай — когда право уступает индивидуальный предприниматель в рамках своей деятельности: там работают правила его системы налогообложения, а не НДФЛ физлица. Как устроена сама сделка и какие в ней подводные камни, разобрано в статье про покупку квартиры по переуступке.

Правило «подождал три или пять лет — продал без налога» относится к недвижимости. По ДДУ недвижимости у вас пока нет: есть право требования к застройщику. Квартира как объект появится после акта приёма-передачи и регистрации собственности. Пока этого не случилось, освобождение по сроку владения не применяется — даже если с подписания договора прошло семь лет.

Из того же различия следует ещё одно: к уступке не применяется правило о 70% кадастровой стоимости. У права требования кадастровой стоимости просто нет, сравнивать не с чем. База считается от суммы, которую вы указали в соглашении об уступке и реально получили.

Освобождение по сроку владения включается позже — когда квартира оформлена в собственность. Для новостроек этот срок отсчитывается не от регистрации права, а от даты полной оплаты по договору. Для того, кто покупает у вас право, это выгодно: время «капает» с момента расчётов по уступке, а не с приёмки ключей. Подробности отсчёта — в материале о том, через сколько лет можно продать квартиру без налога.

Формула короткая: из цены уступки вычитаете подтверждённые расходы на приобретение права, остаток умножаете на ставку. Если разницы нет или она отрицательная, налог равен нулю. Убыток на будущее не переносится и с другими сделками не складывается — «минус» по одной уступке не уменьшит налог по второй, если они в разных годах.

Цифры в таблице условные, они показывают механику, а не рынок.

Последняя строка — самая дорогая ошибка. Без платёжных документов инспекция считает налог не с наценки, а со всей суммы, которую вы получили. Разница в деньгах отличается в разы. Поэтому квитанции, чеки и справку застройщика о полной оплате храните с момента подписания ДДУ, а не ищете их за неделю до подачи декларации.

Да, и основной инструмент один — уменьшение дохода на фактические расходы, связанные с приобретением права. Налоговый кодекс прямо разрешает это для уступки по договору долевого участия. А вот фиксированного вычета в миллион рублей, который применяют при продаже квартиры, здесь нет: он предусмотрен для недвижимости, а право требования к ней не относится.

Второй способ работает в обход самой сделки. НДФЛ считается по итогам года целиком, поэтому доход от уступки можно перекрыть вычетами, которые у вас накопились: имущественным при покупке другого жилья, если право на него не израсходовано, вычетами на лечение, обучение, взносы. Всё это заявляется в одной декларации и уменьшает налог к уплате.

Схема выглядит так: продали право с наценкой, в том же году купили квартиру и заявили вычет с покупки — платите разницу или не платите ничего. Условие жёсткое: обе сделки должны попасть в один календарный год, перенести доход задним числом нельзя. Автоматически инспекция ничего не зачтёт — вычеты нужно заявить самому. Кому они положены и какие документы собирать, разобрано в статье про налоговый вычет при покупке квартиры в новостройке.

Принимают то, что вы заплатили за само право: цену договора долевого участия и обязательные доплаты по нему. Всё, что вы потратили вокруг сделки — на поиск, оформление, обслуживание кредита, — либо спорно, либо не проходит. Каждый рубль подтверждается платёжным документом на ваше имя; расписка «от руки» без банковского следа работает плохо.

Тело кредита в расходах не отражается отдельно: банк платит застройщику за вас, и в расход идёт цена договора. С процентами сложнее — позиция инспекций по ним не единая, поэтому закладывайтесь на отказ и не стройте на этой сумме расчёт сделки.

Часть, оплаченная материнским капиталом, — вторая спорная зона: это не ваши личные деньги. Прежде чем уменьшать доход на неё, запросите письменное разъяснение своей инспекции. Расходы на сопровождение сделки в базу не попадают в любом случае — кто и сколько платит риэлтору, на налог не влияет.

Ставка зависит от налогового статуса, а не от гражданства. Резидент — тот, кто провёл в России не менее 183 дней за 12 следующих подряд месяцев. Для резидента работает основная шкала НДФЛ, нижняя ступень которой — 13%, и право уменьшать доход на расходы. Для нерезидента ставка выше, а уменьшить доход нельзя вообще: налог считается со всей полученной суммы.

Шкала для резидентов ступенчатая и зависит от совокупного годового дохода, а её пороги за последние годы менялись. Свою ставку сверяйте с действующей редакцией статьи 224 Налогового кодекса или в личном кабинете на сайте ФНС — брать её из статей прошлых лет опасно.

Статус определяется на конец года, в котором получен доход. Тот, кто уступил право весной, а летом уехал работать за границу на полгода, к 31 декабря может оказаться нерезидентом — и потерять и расходы, и вычеты. Если переезд планируется, считайте дни заранее.

Декларацию 3-НДФЛ подают за тот год, в котором получены деньги: до 30 апреля следующего года, а сам налог платят до 15 июля. Подавать нужно и при нулевом налоге — раз доход был, отчёт обязателен. Молчание инспекция трактует не как «дохода не возникло», а как непредставление декларации, и штрафует именно за это.

Если крайний день выпадает на выходной, срок сдвигается на ближайший рабочий. Декларацию удобнее подавать через личный кабинет налогоплательщика: часть данных подтягивается автоматически, а сканы документов прикладываются к тому же файлу.

Что приложить: соглашение об уступке с отметкой о регистрации, исходный ДДУ, платёжные документы по нему, справку застройщика о полной оплате и подтверждение расчётов с покупателем. Оригиналы держите под рукой — инспекция вправе запросить их на проверке.

Предложение написать в соглашении сумму меньше реальной звучит почти на каждой второй сделке с наценкой. Экономия продавца очевидна, риск покупателя — тоже, и он больше. Всё, что не попало в договор, юридически не существует: доказывать переданные «сверху» деньги придётся в суде и без гарантий результата.

Что теряет покупатель. При будущей продаже квартиры его расходами будет считаться только сумма из договора — налог с разницы вырастет ровно на ту величину, которую «сэкономил» продавец. Имущественный вычет при покупке тоже считается от документальной цены. Если сделку признают недействительной или застройщик обанкротится, вернут снова только то, что написано.

Что теряет продавец. Сделки с явно нерыночной ценой попадают в поле зрения инспекции, а переписка, расписки и банковские переводы легко восстанавливают реальную сумму. Доначисление приходит вместе с пенями и штрафом, и спорить приходится уже с документами против себя.

Рабочая альтернатива — писать полную цену и честно уменьшать доход на расходы. Если продавец настаивает на занижении на этапе предоплаты, это повод пересмотреть сделку: разберитесь, чем задаток отличается от аванса, прежде чем отдавать деньги.

Покупатель права НДФЛ не платит — он несёт расходы. Это цена уступки, госпошлина за регистрацию соглашения в Росреестре и, если застройщик берёт такую плату, комиссия за согласие на сделку. Размер комиссии не регулируется законом, обычно это процент от цены договора; сумму фиксируют в самом согласии, и торг о том, кто её вносит, ведётся до подписания.

Взамен покупатель получает позицию дольщика со всеми правами и обязанностями по ДДУ, включая право на налоговый вычет после подписания акта приёма-передачи. Основанием для вычета будут договор уступки и его платёжные документы, а не исходный ДДУ.

Налог на имущество начисляется только после регистрации собственности, за месяцы стройки его не берут. Как считают первую квитанцию, разобрано в материале про налог на квартиру после покупки.

Срок владения для будущей безналоговой продажи отсчитывается с даты полной оплаты по договору уступки. Перед подписанием стоит перечитать исходный договор — как читать ДДУ и что в нём проверять, потому что вы принимаете его условия целиком, вместе со сроками и штрафами.

Налоговая часть уступки решается до подписания, а не в апреле следующего года. Пять пунктов ниже закрывают почти все ситуации, где люди платят лишнее или получают требование от инспекции.

• Полная оплата по ДДУ. Уступать можно только оплаченное право, иначе потребуется перевод долга и согласие застройщика на него. Справка о полной оплате нужна и для сделки, и для декларации.
• Комплект платёжных документов. Квитанции, выписки, чеки по каждому платежу застройщику плюс допсоглашения о доплатах за метры. Без них налог считается со всей цены уступки.
• Согласие застройщика и его цена. Условие об уступке есть в самом ДДУ: посмотрите, требуется ли согласие и берут ли за него плату. Договоритесь заранее, кто её платит.
• Момент сделки. Уступка возможна только до подписания акта приёма-передачи. После акта продаётся уже квартира, и правила налогообложения другие.
• Ваш налоговый статус на конец года. Планируете долгий отъезд — посчитайте дни: потеря резидентства лишает права уменьшить доход на расходы.
• Год, в котором вы получите деньги. Если в этом же году покупаете жильё, вычет можно зачесть против дохода от уступки и снизить платёж.

Нужно ли платить налог, если продал право по цене покупки? Налога не будет: доход равен расходам, база нулевая. Декларацию 3-НДФЛ подать всё равно нужно и приложить к ней документы, подтверждающие обе суммы. Без декларации инспекция начислит штраф за непредставление отчётности, даже если платить было нечего.

Можно ли применить вычет в 1 млн рублей, как при продаже квартиры? Нет. Этот вычет предусмотрен для продажи недвижимости, а вы продаёте имущественное право. Единственный способ уменьшить базу по самой сделке — подтверждённые расходы на приобретение права. Остальные вычеты применяются к годовому доходу в целом.

ДДУ оформлен на двоих: как считать налог? Каждый участник декларирует свою долю дохода и уменьшает её на свою долю расходов. Подаются две отдельные декларации. Если доли в договоре не выделены, ориентируйтесь на распределение, зафиксированное в соглашении об уступке.

Мы уже подписали акт приёма-передачи. Это ещё переуступка? Нет. После акта право требования исполнено, и вы продаёте квартиру — по договору купли-продажи, а не по уступке. Тогда включаются правила для недвижимости: минимальный срок владения, вычет в 1 млн рублей и сравнение цены с кадастровой стоимостью.

Платит ли налог покупатель права? Не платит. НДФЛ возникает у того, кто получил доход, то есть у продавца. Покупатель несёт расходы и получает право на имущественный вычет позже — после подписания акта приёма-передачи и оформления квартиры.

• Федеральная налоговая служба — налоговый калькулятор, личный кабинет, формы и порядок заполнения декларации 3-НДФЛ.
• Официальный интернет-портал правовой информации — действующие редакции Налогового кодекса РФ (статьи 210, 220, 224, 228, 229) и Федерального закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве.
• Министерство финансов РФ — разъяснения по учёту расходов при уступке прав требования по договорам долевого участия.

• Вычет по процентам ипотеки: сколько вернут и как оформить