Вычет по процентам ипотеки: сколько вернут и как оформить

Государство возвращает 13% от процентов, которые вы уже заплатили банку по ипотеке на жильё. Лимит расходов — 3 млн рублей, максимум на руки — 390 000 рублей. Это отдельная сумма сверх основного вычета за саму квартиру. В расчёт идут только фактически уплаченные проценты: не остаток долга и не будущие платежи по графику.

Возврат за год упирается в НДФЛ, который у вас удержали за этот же год. Если работодатель перечислил за вас 156 000 рублей налога, больше этой суммы за тот год не вернут. Остаток не сгорает — он переносится на следующие годы, пока лимит не выберете целиком. При ипотеке на 15–20 лет так и делают: подают документы каждый год и забирают налог с процентов за прошедшие двенадцать месяцев.

Второе ограничение жёстче. Этот вычет дают один раз в жизни и только по одному объекту. Использовали 900 000 рублей из трёх миллионов по первой квартире — оставшиеся 2,1 млн на вторую ипотеку не перенесёте, они просто пропадут. Поэтому тем, кто через несколько лет планирует более дорогую покупку с крупным кредитом, иногда выгоднее не заявлять проценты по первой квартире и приберечь право.

Право есть у того, кто платит НДФЛ, оформил целевой кредит на жильё и стал собственником этого жилья. Условия работают только вместе. Вы налоговый резидент России, купили квартиру, комнату, дом или долю в них, взяли именно ипотеку. Потребительский кредит, которым оплачена та же квартира, возврата не даёт: в договоре нет цели «приобретение жилья».

Вычет не применить, если возвращать нечего. Самозанятые на НПД и предприниматели на упрощёнке или патенте НДФЛ с профессионального дохода не платят. Появилась параллельно зарплата или доход по договору ГПХ — право оживает: заявить его можно за тот год, когда налог удерживали.

Отдельно про объект. Апартаменты юридически не жильё, и вычет по ним не положен — разница с квартирой шире, чем кажется на просмотре. Откажут и по сделке между взаимозависимыми лицами: покупка у родителей, детей, супруга, братьев и сестёр права на возврат не даёт даже при честном расчёте через банк. Не попадут в вычет и деньги, которыми вы не рисковали: материнский капитал, бюджетная субсидия, взнос работодателя. Эти суммы вычитают из расходов, а на оставшуюся часть вычет считают обычным порядком.

Три миллиона рублей — потолок расходов, с которого считают возврат. Максимум к получению — 390 000 рублей за всю жизнь. Ограничение появилось 1 января 2014 года: по ипотеке, оформленной раньше, проценты возвращают без потолка, сколько заплатили банку — с того и считают. Лимит привязан к человеку, а не к квартире, поэтому у супругов он удваивается.

Дойти до максимума получается не у всех. Три миллиона процентов набегают на длинном кредите с крупной суммой; при займе на 4–5 млн рублей и досрочных погашениях переплата за весь срок часто оказывается меньше лимита. Посмотрите свой график платежей — он показывает, сколько процентов вы отдадите банку, если ничего не менять.

С 2025 года НДФЛ считают по прогрессивной шкале, и у части плательщиков итоговая сумма к возврату отличается от привычных 13% от расходов. Точный расчёт по своим доходам смотрите в личном кабинете налогоплательщика: там видно и удержанный за год налог, и остаток вычета, перешедший с прошлых лет. Эта цифра важнее любых калькуляторов — именно из неё инспекция исходит при проверке декларации.

Это два разных вычета, и заявляют их обычно вместе, в одной декларации. Первый считают от цены квартиры, второй — от процентов банку. Разумный порядок такой: сначала выбирают основной, потому что его остаток можно перенести на другую покупку, а проценты добирают потом, год за годом. Перепутаете очерёдность — просто дольше будете возвращать ту же сумму.

Перенос остатка основного вычета на другую покупку работает у тех, кто впервые заявил его начиная с 2014 года. У покупателей более ранних лет вычет считался единым и привязанным к одному объекту. Что входит в основной вычет и когда в него можно добавить отделку, разобрано отдельно — в материале про налоговый вычет при покупке квартиры в новостройке.

Созаёмщику возврат положен, если он собственник жилья и действительно платил проценты. Подписи в кредитном договоре мало. У супругов правило мягче: купленная в браке квартира — совместная собственность, и уплаченные проценты они делят в любой пропорции, хоть поровну, хоть полностью на одного. Каждый заявляет свою часть в пределах личного лимита в 3 млн рублей, поэтому семья возвращает до 780 000 рублей.

Пропорцию фиксируют заявлением о распределении расходов и прикладывают его к декларации. По процентам эту пропорцию разрешают пересматривать каждый год. Удобно, когда один супруг в декрете, а второй платит налог с полной зарплаты: в такие годы всю сумму заявляет работающий, а потом соотношение меняют обратно. С основным вычетом так не выйдет — там распределение выбирают один раз.

Если созаёмщик не супруг — брат, родитель, партнёр, — вычет по процентам ипотеки созаёмщику дадут только на его долю в собственности и только по его платежам. Значит, платёжки должны уходить с его счёта и на его имя, а не «за него». Созаёмщик, которого банк добавил ради увеличения одобренной суммы и который в собственниках не значится, права на возврат не имеет вовсе. Этот момент решают не после сделки, а до неё — на этапе, когда определяют, кто и в каких долях становится владельцем.

Право на вычет по новостройке появляется в год подписания акта приёма-передачи, а обратиться в инспекцию можно после регистрации права собственности. Заявляют возврат по итогам года, в котором подписан акт. Проценты при этом учитывают все — включая те, что вы платили на этапе стройки, когда квартиры физически ещё не существовало.

Пример. Акт подписан в декабре, выписка из ЕГРН получена в феврале следующего года, а ипотеку вы обслуживаете с 2023 года. Декларацию подаёте за год подписания акта и включаете в неё проценты за 2023, 2024 и текущий год целиком. Как проходит регистрация и что делать при задержке со стороны застройщика — в разборе про оформление собственности. На что смотреть в договоре до подписания, чтобы акт вообще состоялся вовремя, — в материале о ДДУ.

Вернуть налог можно максимум за три года, предшествующих году подачи. Пенсионеры — исключение: им разрешено перенести остаток на три предшествующих года и забрать налог с прежней зарплаты. Тянуть с подачей не стоит по простой причине: каждый пропущенный год отодвигает деньги, а самые ранние годы постепенно выпадают из трёхлетнего окна и уже не возвращаются.

Главный документ — справка об уплаченных процентах из банка. Её заказывают в приложении или в отделении за каждый год, за который вы возвращаете налог. В справке проценты стоят отдельной строкой, и именно эта цифра попадает в декларацию. Всё остальное подтверждает три вещи: жильё ваше, кредит целевой, НДФЛ с вас удерживали.

• справка банка об уплаченных процентах за нужный год — в разных банках она называется по-разному, ориентируйтесь на строку с процентами;
• кредитный договор с графиком платежей;
• документы на квартиру: ДДУ и акт приёма-передачи либо договор купли-продажи и выписка из ЕГРН;
• платёжные документы по оплате жилья — поручения, квитанции, расписка продавца;
• сведения о доходах за год: в личный кабинет они подтягиваются автоматически, отдельную справку просят редко;
• заявление о распределении расходов, если проценты платят супруги.

Оригиналы никуда не сдают: в личный кабинет загружают сканы или разборчивые фотографии. Инспекция вправе запросить пояснения, если суммы в справке банка и в декларации разойдутся. Самое частое расхождение — человек берёт цифру из выписки по счёту, где смешаны проценты, тело долга и страховка, вместо суммы из справки.

Способов три: упрощённый порядок в личном кабинете, декларация 3-НДФЛ и вычет через работодателя. Через налоговую вы получаете деньги одной суммой за прошедший год. Через работодателя НДФЛ просто перестают удерживать из зарплаты, пока вычет не закончится. Упрощённый порядок работает, когда банк сам передал в ФНС данные о ваших процентах.

Уведомление для работодателя инспекция готовит в срок до 30 календарных дней, заявление на него подают в том же личном кабинете. Способы сочетаются: часть года можно не платить налог на работе, а остаток добрать декларацией в следующем году. Если предзаполненного заявления в кабинете нет, это не отказ — значит, ваш банк данные не передал, и путь остаётся один, через декларацию.

Рефинансирование право на вычет не отменяет — при одном условии. В новом кредитном договоре должно быть прямо написано, что деньги выданы на погашение первоначального ипотечного кредита. Нет этой формулировки — проценты по новому займу в вычет не попадут, и переубедить инспекцию будет нечем. Попросите банк показать проект договора до подписания и найдите там цель кредита.

При второй и третьей перекредитовке цепочка должна прослеживаться: каждый договор ссылается на предыдущий, а первый — на покупку жилья. Когда перекредитовка вообще имеет смысл и какие ошибки на ней совершают чаще всего, разобрано в материале про ипотечные ставки и программы.

Проценты, погашенные материнским капиталом, из расчёта убирают: возвращают налог только с собственных денег. Досрочное погашение уменьшает переплату, а вместе с ней и вычет — гасить всё равно выгоднее, экономия на процентах больше, чем 13% возврата с них. Продажа квартиры права на остаток не лишает: вы продолжаете добирать его в следующие годы, пока платите НДФЛ. Сроки владения, после которых с продажи не платят налог, — отдельный вопрос.

Перед отправкой документов пройдитесь по списку — он снимает большинство отказов и уточняющих запросов из инспекции.

• Цель в кредитном договоре: «приобретение жилья» или «погашение ранее предоставленного ипотечного кредита». Формулировка про потребительские нужды закрывает вычет полностью.
• Сумма процентов взята из справки банка, а не из выписки по счёту, где перемешаны проценты, основной долг и страховые платежи.
• Из расходов вычтены материнский капитал, субсидии и любые бюджетные выплаты — заявлять их себе нельзя.
• По новостройке право собственности зарегистрировано, а не просто подписан акт: без выписки из ЕГРН документы вернут.
• У супругов приложено заявление о распределении процентов, и пропорция в нём совпадает с цифрами в декларациях обоих.
• Вычет по процентам не был использован по другой квартире — он даётся один раз и второй попытки не будет.

Можно ли вернуть проценты, если основной вычет уже израсходован по другой квартире? Да, вычеты независимы. Если по прошлой квартире вы забирали только стоимость жилья, а проценты не заявляли, право на 3 млн рублей по новой ипотеке сохраняется. Спорный случай — покупка до 2014 года, когда вычет считался единым: такую ситуацию лучше заранее уточнить в своей инспекции.

Учитываются ли проценты, уплаченные до подписания акта приёма-передачи? Учитываются все проценты с первого платежа, включая годы стройки. Право на вычет возникает позже, но сами расходы это не обнуляет — их включают в первую же декларацию.

Входит ли в вычет страховка жизни и имущества? Нет. Возвращают налог только с процентов по кредиту. Страховые премии, комиссии банка и услуги оценщика в расчёт не идут, даже если они были обязательным условием ипотеки.

Я не работал два года — эти годы пропали? Возврат за конкретный год ограничен налогом, удержанным за тот же год. Без НДФЛ возвращать нечего, но лимит не сгорает: остаток переносится дальше и добирается в те годы, когда доход появится.

Дадут ли вычет, если созаёмщик платит, но не является собственником? Нет. Одновременно нужны два условия — доля в собственности и собственные платежи по кредиту. Созаёмщик без доли права на возврат не имеет, как бы аккуратно он ни платил.

• ФНС России — раздел об имущественных налоговых вычетах, личный кабинет налогоплательщика, форма 3-НДФЛ.
• Официальный интернет-портал правовой информации — действующая редакция Налогового кодекса РФ, статья 220 «Имущественные налоговые вычеты».
• Госуслуги — подача декларации и заявления на вычет, порядок получения уведомления для работодателя.