Купить машиноместо в строящемся ЖК: цена и когда брать

Машино-место в строящемся доме покупают так же, как квартиру: по договору долевого участия, деньги лежат на эскроу-счёте до ввода. На старте продаж дешевле и выбор целый, к вводу остаются торцевые места у стены. Брать сразу стоит, если машина уже есть или квартал попадает в зону платной парковки. Нет машины — покупку можно отложить.

Цену задаёт застройщик отдельным прайсом, и со стоимостью квадратного метра квартиры она связана слабо. Решают четыре вещи: тип парковки, положение места в плане паркинга, класс проекта и стадия готовности. Разброс между открытой стоянкой у МКАД и подземным местом в клубном доме — в разы. Публичного справочника цен нет, актуальный прайс держит отдел продаж конкретного корпуса, и меняется он вместе с прайсом на квартиры.

Внутри одного паркинга места тоже стоят по-разному. Наценку дают:

• уровень: минус первый дороже минус третьего, до лифта ближе;
• ширина: увеличенные и «семейные» места продают отдельной строкой;
• геометрия: пятно у колонны или в торце неудобно для парковки и стоит дешевле;
• близость к лифтовому холлу и к выезду;
• готовность: то же самое место в сданном паркинге дороже, чем на котловане.

Отдельная категория — мотоместа и малоразмерные места. Они дешевле, но подходят не каждой машине: габариты прописаны в договоре, сверяйте их с размерами своего автомобиля до подписания. Если выбираете между проектами, сравните классы жилья: в комфорт-классе подземный паркинг есть не всегда, в бизнесе он почти обязателен — и это заложено в цену самой квартиры.

Словом «паркинг» застройщики называют минимум пять разных продуктов: подземный этаж под корпусом, отдельное крытое здание, размеченную стоянку во дворе, механизированные места в два яруса и мотоместа. Отличаются они ценой, удобством зимой и тем, можно ли вообще оформить место в собственность. Гостевые парковки во дворе не продаются: они общие, и мест там всегда меньше, чем желающих.

Часть мест в паркинге по нормам отводят для маломобильных жителей — в свободную продажу они не идут. Ещё одна деталь: в одном проекте могут работать сразу два формата, подземный этаж под жилым корпусом и наземная стоянка за домом, с разницей в цене в несколько раз.

Сразу — если машина уже есть, дом далеко от метро или район скоро станет зоной платной парковки. Позже — если машины нет и решение не созрело: место можно взять перед вводом или выкупить у соседа после заселения. Переплатите, зато увидите реальный заезд, ширину проезда и колонны, а не схему в буклете.

Прайс на паркинг растёт неравномерно: пока мест много, застройщик двигает цену мало, ближе к вводу — заметнее. Второй аргумент за раннюю покупку — деньги. В стройке место оплачивается частями или ипотекой вместе с квартирой, после ключей его придётся выкупать разом. Каталог проектов с указанием формата парковки — в разделе новостройки.

По той же схеме, что и квартиру: договор долевого участия, регистрация в Росреестре, деньги на эскроу-счёте до ввода дома. С 2017 года машино-место — самостоятельный объект недвижимости: у него свои границы, площадь и кадастровый номер. Его можно продать, заложить, подарить и завещать отдельно от квартиры. После акта приёма-передачи право собственности регистрируют в ЕГРН.

Место включают в один договор с квартирой или оформляют отдельным ДДУ. Отдельный договор удобнее, если позже захотите продать паркинг, не трогая квартиру. В договоре проверьте срок передачи именно паркинга: подземный этаж и жилой корпус часто вводят разными этапами, и разрыв бывает в несколько месяцев.

Старая схема — доля в общем нежилом помещении. В новых проектах она встречается редко, на вторичке — регулярно.

Банки кредитуют машино-место как отдельный объект недвижимости. Государственные льготные программы рассчитаны на жильё, поэтому паркинг по ним не проходит: вам предложат обычный кредит под залог этого места либо увеличат сумму ипотеки на квартиру, если оба объекта идут одним договором. Условия по такому кредиту жёстче жилищных — срок короче, первоначальный взнос выше.

Второй путь — рассрочка застройщика до ввода дома. Банк не участвует, платите частями по графику. Взамен цена в рассрочке нередко выше прайсовой, а за просрочку договор предусматривает штраф, вплоть до расторжения.

Считайте оба варианта вместе с платежом за квартиру, а не по отдельности: общий ежемесячный платёж — то, с чем вы будете жить несколько лет. Перед подачей заявки пройдитесь по типичным ошибкам при оформлении ипотеки — часть из них касается как раз дополнительных объектов в сделке. И уточните у банка заранее, готов ли он кредитовать паркинг в вашем проекте: по нежилым объектам решения отличаются от банка к банку.

Место в собственности означает налог на имущество: ФНС считает его от кадастровой стоимости, а для гаражей и машино-мест Налоговый кодекс держит ставку на уровне жилой недвижимости, не коммерческой. Вернуть НДФЛ за покупку не выйдет — имущественный вычет дают по жилью, паркинг в этот список не входит. Добавьте ежемесячную плату за содержание: её считают от площади места.

Отдельные категории собственников — пенсионеры, инвалиды, участники боевых действий — освобождаются от налога по одному машино-месту. Льгота не применяется автоматически, если у вас несколько объектов: уведомление о выборе подают в налоговую.

При продаже работает минимальный срок владения. Не выдержали его — платите НДФЛ с разницы между продажей и покупкой, поэтому храните договор и платёжные документы: расходы уменьшают базу. Для машино-места срок чаще всего пятилетний, трёхлетний — в отдельных случаях вроде наследства или дарения от близкого родственника.

Содержание подземного паркинга дороже наземного: вентиляция, освещение, пожарная система, уборка. Тариф спрашивайте у управляющей компании до сделки, а не после — в паркингах бизнес-класса он бывает сопоставим с платой за небольшую квартиру.

Количество машино-мест указано в проектной декларации, она публикуется в единой системе жилищного строительства и доступна до сделки. Разделите число мест на число квартир в корпусе. Если на 400 квартир приходится 120 мест, во дворе будет тесно, а прайс на паркинг к вводу подтянется вверх. Обязанности обеспечить местом каждую квартиру у застройщика нет: норматив задают городские нормы и градостроительный план участка.

Смотрите не только на цифру, но и на окружение. Двор без машин — красивая концепция, но она означает, что гостевые места вынесены на периметр, и их немного. Если рядом уже есть платная городская парковка, дефицит внутри квартала проявится в первый же год после заселения.

Полезно проехать вокруг площадки вечером буднего дня и посмотреть, как паркуются в соседних кварталах: новостройки редко живут в вакууме, и обстановка на соседних улицах повторится у вас. Разница по округам заметная — от неё зависят и цены на квартиры, и напряжённость с парковкой, сравнение округов по стоимости поможет понять контекст района.

Если машины нет, дом стоит у метро, а платной парковки поблизости не предвидится — покупка «пусть будет» замораживает деньги на весь срок стройки. Аренда места у соседа в том же паркинге обычно обходится дешевле содержания собственного, и от неё легко отказаться. Те же деньги, добавленные к бюджету квартиры, часто дают больше пользы, чем пустое пятно на минус первом этаже.

Проверьте один нюанс заранее. Резидентное разрешение на бесплатную парковку в своём районе оформляют жителям с постоянной регистрацией по адресу. В апартаментах такой регистрации нет — и это меняет расклад: чем апартаменты отличаются от квартиры, стоит понимать до сделки.

Отдельно про перепродажу. Паркинг ведёт себя не как квартира: круг покупателей ограничен жителями дома и соседних корпусов, поэтому продаётся место дольше и торгуется охотнее. Обещать доходность здесь некому и нечем. Если рассматриваете недвижимость с расчётом на рост стоимости, разумнее смотреть на квартиру и локацию — например, через анализ районов для инвестиций, а паркинг оценивать как удобство, а не как актив.

• Габариты места в договоре и на плане: ширина, длина, колонна рядом, как открываются двери при полной загрузке соседних мест.
• Что именно продаётся: машино-место с будущим кадастровым номером или доля в нежилом помещении — от этого зависит будущая продажа и залог.
• Срок передачи паркинга в ДДУ отдельно от срока передачи квартиры: разрыв в несколько месяцев — норма, но его надо знать заранее.
• Номер, уровень и положение места на схеме — зафиксированы ли они в договоре и можно ли поменять место до ввода.
• Тариф на содержание паркинга и кто им управляет: подземный этаж дороже наземной стоянки в обслуживании.
• Проектную декларацию: сколько мест приходится на квартиры корпуса и есть ли гостевые парковки.

Можно ли купить машино-место, не покупая квартиру в этом ЖК? Обычно да: застройщик продаёт места всем желающим, но часть проектов сначала предлагает их своим дольщикам и открывает свободную продажу позже. Спрашивайте у отдела продаж конкретного корпуса — правило устанавливает застройщик, единой нормы здесь нет.

Дают ли на машино-место льготную ипотеку? Государственные программы поддержки рассчитаны на приобретение жилья, паркинг под них не подпадает. Банк предложит стандартный кредит под залог самого места либо увеличит сумму ипотеки на квартиру, если квартира и место оформлены одним договором. Условия уточняйте до подписания ДДУ.

Вернут ли НДФЛ за покупку машино-места? Нет. Имущественный вычет при покупке предоставляется по жилым объектам, машино-место в перечень не входит. Вычет по расходам появляется только при продаже: сумму покупки можно вычесть из дохода, если сохранились договор и платёжные документы.

Что будет, если продать место через год после ключей? Придётся заплатить НДФЛ, поскольку минимальный срок владения не истёк. Налог считают с разницы между ценой продажи и подтверждёнными расходами на покупку. Декларацию подают в следующем году после сделки, даже если налог к уплате нулевой.

Можно ли сдавать машино-место в аренду? Да, это отдельный объект недвижимости. Чаще всего его снимают соседи по дому. Договор заключают в простой письменной форме, доход декларируют. Многие собственники в стройке покупают место именно с расчётом сдавать его до появления собственной машины.

• Росреестр — регистрация машино-места как самостоятельного объекта недвижимости, сведения ЕГРН, порядок регистрации ДДУ.
• ФНС России — налог на имущество физических лиц по машино-местам, льготы, минимальный срок владения при продаже, имущественные вычеты.
• Единая информационная система жилищного строительства — проектные декларации застройщиков, включая количество машино-мест в проекте и сроки ввода.
• Официальный интернет-портал правовой информации — тексты федеральных законов о долевом строительстве и государственной регистрации недвижимости.