ТСН и ТСЖ: в чём разница и что выбрать в новостройке

ТСН — товарищество собственников недвижимости, организационно-правовая форма из Гражданского кодекса. ТСЖ — товарищество собственников жилья, его частный случай для многоквартирного дома. С сентября 2014 года новые товарищества налоговая регистрирует как ТСН, но дом они ведут по жилищным правилам ТСЖ. Для собственника квартиры разницы в правах, платежах и порядке голосования нет.

Разница — в объёме понятия. ТСН объединяет владельцев любой недвижимости: квартир, апартаментов, офисов, гаражных боксов, садовых участков, загородных домов. ТСЖ объединяет только собственников помещений в многоквартирном доме и подчиняется Жилищному кодексу — его разделу о товариществах. Одно понятие шире, второе уже и лежит внутри первого. Товарищество, созданное для дома, называют и так и так — юридически это одна организация.

Практическое следствие всплывает там, где дом формально не жилой. Если вы покупаете апартаменты, здание не считается многоквартирным домом, а помещения — жилыми. Создать там ТСЖ нельзя, остаётся только ТСН. Мы разбирали, чем апартаменты отличаются от квартиры — форма товарищества как раз одно из таких отличий.

В выписке из ЕГРЮЛ у товарищества, созданного за последние годы, форма будет записана как ТСН, хотя в названии часто стоит привычное «ТСЖ». Это не ошибка и не признак подделки. Смотрите не на аббревиатуру, а на устав: там указано, каким домом организация управляет и по каким правилам принимает решения.

Так сработала реформа Гражданского кодекса, вступившая в силу 1 сентября 2014 года. Кодекс закрепил закрытый перечень форм некоммерческих организаций, и отдельной строки «товарищество собственников жилья» в нём не осталось — она вошла в ТСН. С этой даты новые товарищества регистрируют в новой форме, независимо от того, дом это, посёлок или бизнес-центр.

Отмены ТСЖ не произошло. Жилищный кодекс по-прежнему описывает, как товарищество создают, кто входит в правление, что решает общее собрание членов, как работает ревизионная комиссия. Эти нормы применяют к любому товариществу, которое ведёт многоквартирный дом, — вне зависимости от того, какие три буквы стоят в реестре.

Товарищества, зарегистрированные до реформы, перерегистрацию не проходили. Их уставы приводят в соответствие с новыми формулировками при первом изменении — например, когда собрание меняет порядок избрания правления. Поэтому в одном квартале вы встретите и старое ТСЖ, и новое ТСН, и оба будут действующими.

Если вам показывают документы товарищества и настаивают, что «ТСЖ теперь незаконно» — это неправда. Проверить организацию можно по ИНН в открытом реестре юридических лиц: там видны форма, дата регистрации, адрес и руководитель.

Чтобы не путаться в терминах, держите различия рядом. Ниже — параметры, по которым две аббревиатуры реально расходятся, и те, по которым они совпадают. Обратите внимание: расхождения касаются состава участников и объектов, а не прав жителя конкретного дома.

Вывод для покупателя простой. Выбирать между ТСН и ТСЖ вам не придётся — выбирают между товариществом и управляющей компанией. А вот эта развилка меняет и тариф, и скорость ремонта, и то, к кому идти с протечкой.

Жилищный кодекс даёт три варианта: непосредственное управление собственниками, управление товариществом (либо жилищным кооперативом) и управление организацией по договору. Способ выбирают на общем собрании собственников, и его можно сменить — закон не привязывает дом к одному решению навсегда. В новостройках подавляющее большинство домов ведёт управляющая компания.

Товарищество и управляющая компания не исключают друг друга. Распространённая схема: собственники создают ТСН, а техническое обслуживание отдают подрядной организации по договору. Тогда деньги и приоритеты остаются у дома, а рутина — у профессионалов со штатом сантехников и диспетчерской.

Универсального ответа нет, и любой, кто обещает его одной фразой, продаёт вам свою услугу. Управляющая компания даёт готовую инфраструктуру: лицензию, аварийную службу, бухгалтерию, опыт приёмки домов у застройщика. Товарищество даёт контроль: дом сам решает, какой тариф, какие подрядчики и на что пойдёт остаток сметы. Цена этого контроля — люди, которые будут этим заниматься.

Смотрите на пять вещей:

• Размер дома. На 60 квартир собрать кворум и правление реально, на 1500 квартир в четырёх корпусах — тяжёлый проект.
• Сложность инженерии. Стилобат, подземный паркинг, индивидуальный тепловой пункт, вентилируемый фасад требуют обслуживания, которое нельзя вести «по объявлению».
• Есть ли ядро активных собственников. Товарищество держится на трёх-пяти людях, готовых тратить вечера на дом.
• Готовность нанять бухгалтера и управляющего. Это зарплаты из сметы, а не бесплатный энтузиазм.
• Отношения с застройщиком. Пока идут гарантийные претензии по общему имуществу, нужен тот, кто умеет их фиксировать и доводить до устранения.

Подробное сравнение по деньгам и ответственности мы разобрали в отдельном материале: ТСЖ или УК в новостройке.

Создание идёт через общее собрание собственников. Ключевое условие: за решение должны проголосовать владельцы, которым принадлежит больше половины всех голосов в доме, — не половина пришедших, а половина от общего числа. В новостройке это и есть главная сложность: пока корпус заселён на треть, нужных голосов просто нет.

Порядок действий:

1. Собрать инициативную группу и составить реестр собственников — по данным ЕГРН и спискам переданных квартир.
2. Уведомить собственников о собрании не позднее чем за десять дней, с повесткой и формой голосования.
3. Провести собрание, обычно в очно-заочной форме: очная часть для обсуждения, заочная — для сбора бюллетеней.
4. Утвердить устав, избрать правление и ревизионную комиссию, оформить протокол.
5. Зарегистрировать товарищество в налоговой, открыть расчётный счёт, уведомить жилищную инспекцию.
6. Принять у прежнего управляющего техническую документацию на дом и ключи от технических помещений.

В первый год после ввода голосовать вправе и те, кто принял квартиру по акту, но ещё не зарегистрировал собственность. Для новостройки это важная деталь: она позволяет не ждать, пока Росреестр внесёт все записи. Одно товарищество на несколько корпусов закон допускает в узких случаях — когда дома стоят на смежных участках и квартир в сумме немного.

Сразу после ввода домом управляет застройщик — сам или через компанию, с которой заключил договор в первые дни. Параллельно муниципалитет объявляет открытый конкурс по отбору управляющей организации, если собственники не выбрали способ управления сами. Поэтому в первые месяцы жители платят по договору, который подписывали не они.

Этот период обычно и рождает недовольство: тариф непрозрачен, подрядчики аффилированы со строителем, а на заявки отвечают медленно. Разбираться, кто такой застройщик и чем он отличается от девелопера, удобнее до сделки — у крупных компаний управляющая структура своя, и её репутацию видно по уже сданным проектам.

Ждать конкурса необязательно. Собственники вправе созвать собрание и выбрать способ управления в любой момент — хоть через месяц после заселения. На практике товарищества в новостройках создают через год-полтора, когда квартиры оформлены в собственность, люди перезнакомились, а претензии к первой управляющей компании накопились и стали конкретными.

Есть и обратная ситуация: первая компания работает нормально, тариф понятный, дом обслуживается. Тогда менять способ управления только ради принципа — лишний риск.

Товарищество живёт по смете. Правление составляет её на год: уборка, вывоз мусора, обслуживание лифтов и ИТП, зарплаты, страховка, текущий ремонт, резерв. Собрание членов смету утверждает, и уже из неё выводится размер платы за содержание. Дом сам решает, где сэкономить и где добавить — в этом главная финансовая разница с управляющей компанией. При этом смета покрывает только то, что относится к общему имуществу дома, а не ремонт внутри квартир.

Коммунальные ресурсы стоят отдельно. Воду, тепло и электричество товарищество либо закупает по договорам с ресурсоснабжающими организациями, либо жители платят поставщикам напрямую. Второй вариант защищает дом от кассовых разрывов: неплатёж соседа не превращается в долг всего товарищества перед теплосетями. От выбранной схемы зависит и то, кто выставляет вам квитанцию и чьё название стоит в платёжке.

Взносы на капитальный ремонт идут либо региональному оператору, либо на специальный счёт дома. Товарищество может быть владельцем такого счёта — тогда деньги копятся на конкретный корпус и тратятся по решению собственников, а не по региональной очереди.

Отчётность обязательна. Ревизионная комиссия проверяет смету и её исполнение, годовой отчёт выносят на собрание, сведения о доме и расходах раскрывают в государственной информационной системе ЖКХ. Если правление отказывается показывать документы — это не особенность формы, а нарушение.

Товарищество держится на людях, и это его основной риск. Уехал председатель, поссорилось правление, выгорел бухгалтер — и дом остаётся без управления в разгар отопительного сезона. У компании на этот случай есть штат и замена, у дома — общее собрание, которое ещё нужно собрать.

Второй риск финансовый. Задолженность жителей бьёт по смете напрямую: подрядчику платить нечем, суды идут месяцами. Третий — качество документов. Протоколы с ошибками, неверный подсчёт голосов, устав, скопированный из интернета, — типичные основания, по которым решения собраний отменяют в суде.

Отдельная история — большой жилой комплекс. Когда в проекте несколько корпусов, общий двор, паркинг и коммерция на первых этажах, интересы жителей расходятся: одним нужна детская площадка, другим шлагбаум, третьим тишина. Что такое ЖК и чем жилой комплекс отличается от обычного дома, становится понятно как раз на первом собрании.

Есть и формальное ограничение. Если члены товарищества перестают обладать более чем половиной голосов в доме, общее собрание обязано рассмотреть вопрос о его ликвидации. Организация без поддержки большинства долго не живёт.

Способ управления домом видно ещё до покупки, и это разумно сделать на этапе выбора корпуса. Тариф на содержание, долги дома и конфликты вокруг правления влияют на ежемесячные платежи сильнее, чем кажется на просмотре. В сданных корпусах проверка занимает вечер, в строящихся — смотрите на историю управляющей структуры застройщика. Заодно выясните, оформлен ли участок под домом в общую собственность — от этого зависит, кто распоряжается двором.

• Кто управляет домом сейчас: компания из реестра лицензий или товарищество. Данные есть в системе ЖКХ по адресу дома.
• Существует ли товарищество в реестре юридических лиц: форма, дата регистрации, действующий председатель, отсутствие записей о недостоверности сведений.
• Размер платы за содержание и что в неё входит: консьерж, охрана, обслуживание шлагбаума, уборка паркинга.
• Как дом копит на капремонт: специальный счёт или региональный оператор.
• Есть ли долги перед ресурсоснабжающими организациями и судебные дела по протоколам собраний.
• Протоколы последних собраний: планируется ли смена способа управления и кто её инициирует.

Если сравниваете варианты по нескольким проектам, посмотрите наш разбор как выбрать ЖК по цене и классу. А при выборе между готовым домом и новым корпусом пригодится материал о том, чем вторичное жильё отличается от новостройки.

Не совсем. ТСН — общая форма для собственников любой недвижимости, ТСЖ — её разновидность для многоквартирного дома. Товарищество, которое ведёт ваш дом, подчиняется жилищным нормам о ТСЖ независимо от того, как форма записана в реестре.

Нет, членство добровольное и оформляется заявлением. Но платить за содержание общего имущества обязаны все собственники, включая тех, кто в товарищество не вступил. Разница в другом: не вступив, вы не голосуете на собраниях членов и не влияете на смету.

Нет. Апартаменты относятся к нежилым помещениям, здание не считается многоквартирным домом, поэтому жилищные нормы о ТСЖ к нему не применяются. Собственники объединяются в ТСН и работают по уставу и договорам, а не по Жилищному кодексу.

Да. Собственники созывают общее собрание, принимают решение о ликвидации товарищества и выборе управляющей организации, утверждают условия договора. Дом вносят в реестр лицензий выбранной компании. Процедура занимает несколько месяцев, основная сложность — корректное оформление протоколов.

Больше половины от общего числа голосов всех собственников помещений в доме. Голоса считают по площади: у владельца стометровой квартиры их вдвое больше, чем у соседа с пятьюдесятью метрами. Явки на собрание недостаточно — нужен именно этот порог.

• Официальный интернет-портал правовой информации — тексты Жилищного и Гражданского кодексов в действующей редакции.
• ГИС ЖКХ — способ управления домом, реестр лицензий управляющих организаций, раскрытие информации.
• Сервис ФНС «Прозрачный бизнес» и ЕГРЮЛ — проверка товарищества по ИНН: форма, дата регистрации, руководитель.
• Минстрой России — разъяснения и нормативные акты по управлению многоквартирными домами.

• Капремонт в новостройке: через сколько лет платить