Как приватизировать землю под многоквартирным домом

Приватизировать землю под многоквартирным домом в привычном смысле — через сделку с государством и выкуп — не нужно. Если участок образован и стоит на кадастровом учёте, он уже принадлежит собственникам помещений бесплатно и в силу закона. Если участок не образован, любой владелец квартиры подаёт заявление в местную администрацию: провести межевание и поставить землю на учёт — её обязанность, а не добрая воля.

Приватизация — это передача государственного или муниципального имущества в частные руки по отдельной процедуре, с заявлением и договором. С землёй под жилым домом схема другая. По статье 36 Жилищного кодекса участок, на котором стоит дом, вместе с элементами озеленения и благоустройства входит в общее имущество собственников помещений. Право на него возникает бесплатно и автоматически — договор с городом никто не подписывает.

Момент перехода зависит от даты кадастрового учёта. Закон № 189-ФЗ о введении в действие Жилищного кодекса делит ситуации надвое: участок, учтённый до 1 марта 2005 года, перешёл к собственникам в день вступления кодекса в силу; участок, образованный позже, переходит со дня постановки на учёт.

Размер доли считают пропорционально площади помещения — это статья 37 ЖК. Долю нельзя продать, подарить или выделить в натуре отдельно от квартиры: она следует за помещением. Когда вы продаёте жильё или оформляете дарение родственнику, земля переходит новому владельцу сама, отдельной строкой в договоре её не пишут. И появляется она у вас только вместе с правом на квартиру — после того как вы оформили новостройку в собственность.

Ответ упирается в один факт: образован участок или нет. Если границы определены, земля стоит на кадастровом учёте и имеет вид разрешённого использования под многоквартирную застройку — участком владеют собственники помещений, все вместе, в долях. Если участок не образован, земля остаётся в государственной или муниципальной собственности. Распоряжается ей орган власти: он решает, что появится во дворе и кому отдать проезд.

Отдельно свою долю никто не регистрирует: запись об общей долевой собственности вносится на сам участок, а перечень правообладателей в выписке может отсутствовать. В выписке на квартиру земля не отражается вовсе — это частая причина спора при покупке. Проверять нужно документ на участок, как и любые другие сведения из ЕГРН перед сделкой.

Границы придомовой территории задаёт не забор и не привычка жильцов, а проект межевания и данные кадастрового учёта. В участок включают землю под самим домом плюс объекты, которые его обслуживают: проезды, тротуары, детскую и спортивную площадки, площадку для контейнеров, гостевые парковки, трансформаторную подстанцию, озеленение. Всё, что попало в границы по документам, становится общим имуществом. Всё, что не попало, остаётся чужим — даже если жители пользуются этим двадцать лет.

Норматива «столько-то метров от стены» не существует, хотя миф живучий. Площадь рассчитывают по региональным нормативам градостроительного проектирования с поправкой на реальную застройку: красные линии, сквозные проезды, границы соседних участков, охранные зоны сетей. В плотном квартале участок сжимается почти до отмостки, в застройке 1960–1980-х годов двор обычно входит в границы целиком.

Что в участок не попадает: земли общего пользования вроде улиц и внутриквартальных магистралей, площадки под отдельно стоящими нежилыми объектами, территории, на которые оформлен публичный сервитут. Встроенный магазин на первом этаже прав на землю не добавляет — доля владельца нежилого помещения считается так же, по площади.

Три рабочих способа. Первый — публичная кадастровая карта Росреестра: найдите дом по адресу и посмотрите, есть ли под ним замкнутый контур с кадастровым номером. Второй — выписка из ЕГРН на земельный участок, её выдают по кадастровому номеру или адресу, сведения предоставляют до трёх рабочих дней. Третий — запрос в управляющую организацию или орган имущественных отношений.

В выписке смотрите две строки. Вид разрешённого использования должен указывать на многоквартирную застройку или эксплуатацию жилого дома. Вид права — «общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирном доме». Если вместо этого стоит «собственность города» или «государственная собственность не разграничена», земля к жителям не перешла.

Сравните площадь участка с площадью застройки дома. Близкие цифры означают, что межевание провели по контуру здания: юридически участок есть, фактически двора у вас нет. Такой вариант оспаривают через новый проект межевания или через суд, доказывая, что проезды и площадки исторически обслуживают дом.

Межевание — это определение границ на местности и внесение их в реестр. Для жилого дома оно идёт не отдельно, а через проект межевания территории квартала: документ готовит орган власти или уполномоченная организация, выносит на общественные обсуждения, утверждает, и только после этого кадастровый инженер делает межевой план.

Общественные обсуждения — единственный момент, когда границы реально можно подвинуть. Срок устанавливает местный акт в рамках, заданных Градостроительным кодексом, обычно это от месяца до трёх. Замечания подают письменно, от имени жителей или совета дома: просят включить проезд, площадку, парковочный карман, ссылаются на фактическое использование и старые планы БТИ. Проект без замечаний утверждают в том виде, в каком его нарисовали.

Если проекта межевания на квартал нет и в ближайших планах не значится, участок образуют по схеме расположения на кадастровом плане территории — этот путь короче. Дальше кадастровый инженер готовит межевой план, а участок ставят на кадастровый учёт. Статус инженера проверяется в реестре Росреестра: работы человека без действующего статуса вернут с отказом. Спор с границей соседнего участка решается через суд, и одной перепиской его не закрыть.

Если участок не образован, последовательность такая: проверка статуса, заявление в орган власти, проект межевания, кадастровые работы, постановка на учёт. Заявление вправе подать один собственник помещения — решение общего собрания для этого не нужно, это прямо следует из закона № 189-ФЗ и позиции Конституционного Суда 2010 года.

Отдельного заявления о регистрации права от каждого владельца квартиры не требуется: право возникает по закону, запись его только подтверждает. Если администрация отказала или не ответила, отказ обжалуют в суде — образование участка под домом закон называет обязанностью органа власти.

Запустить процедуру можно без собрания. Собрание нужно для другого: утвердить смету, если собственники оплачивают кадастровые работы сами, выбрать представителя для переписки и судов, а после оформления — решать судьбу двора. Шлагбаум на въезде, разметка парковки, аренда части земли под киоск или рекламную конструкцию — всё это компетенция собрания, и по статье 46 ЖК такие решения принимают не менее чем двумя третями голосов от общего числа собственников.

Деньги. Когда участок образуют в рамках городского или муниципального проекта межевания, работы финансирует бюджет. Когда жители не хотят ждать очереди на квартал и заказывают кадастрового инженера сами, расходы ложатся на них: сумма зависит от региона, площади и сложности границ, точную цифру даёт смета инженера — ориентироваться на чужие прайсы бессмысленно.

После оформления содержание территории входит в состав общего имущества: уборка, ремонт асфальта, замена малых форм, освещение. Это отражается в тарифе на содержание жилья, а повышение тарифа утверждает то же собрание. Кто организует эти работы, зависит от того, управляет домом ТСЖ, ТСН или управляющая компания. Двор, за который никто не платит, быстро приходит в негодность — и претензии предъявлять будет некому.

Оформленный участок — это защита двора. На земле собственников нельзя без их согласия построить дом, поставить торговый павильон, проложить дорогу или прирезать полосу под чужую стройку. При изъятии земли для государственных нужд возмещение получают владельцы помещений. Обратная сторона — двор переходит на их баланс со всеми расходами.

Права на землю становятся весомым аргументом, когда дом попадает в программу сноса или реновации: возмещение считают с учётом доли в участке. Это стоит иметь в виду вместе с тем, каков срок службы многоквартирного дома конкретной серии.

В новостройке участок почти всегда уже образован — без него застройщик не получил бы разрешение на строительство. Земля переходит жильцам не в день ввода дома в эксплуатацию, а по мере регистрации прав на помещения: доля появляется у покупателя одновременно с правом на квартиру. Дополнительно обращаться в администрацию не нужно.

Пока право на квартиру не зарегистрировано, дольщик собственником земли не является — у него право требования к застройщику. По этой же причине переуступка по ДДУ передаёт требование, а не долю в участке. Земля появится у нового дольщика после приёмки и регистрации, тогда же откроется дорога и к другим бытовым вопросам — например, прописке в новостройке.

Главная ловушка крупных проектов — нарезка участков по корпусам. Под каждым домом узкий контур, а бульвары, детские городки, проезды и наземные парковки остаются на участках застройщика либо передаются городу. Формально всё законно, фактически двор жильцам не принадлежит и решать его судьбу они не будут. Смотреть надо градостроительный план участка, разрешение на ввод и выписку по каждому корпусу — до сделки, а не после заселения.

Земля под домом влияет на то, что будет во дворе через пять лет. Проверка занимает один вечер и один запрос выписки.

• Кадастровый номер участка под домом на публичной карте и вид разрешённого использования в выписке.
• Вид права: общая долевая собственность собственников помещений или всё ещё публичная собственность.
• Соотношение площади участка и площади застройки — виден ли реальный двор или только контур здания.
• Обременения: сервитуты, охранные зоны сетей, договоры аренды на части территории.
• Для новостройки — градостроительный план и разрешение на ввод: что именно отнесено к дому, а что к соседним участкам проекта.
• Протоколы общих собраний за последние годы: решения по шлагбауму, парковке, аренде земли и по тарифу на содержание.

Нет. Заявление об образовании участка подаёт любой собственник помещения. Раньше закон требовал уполномоченное собранием лицо, но Конституционный Суд признал это ограничение неконституционным, и норму изменили. Собрание понадобится позже — для сметы, если жители платят за кадастровые работы, и для решений об использовании двора.

Нет. Право общей долевой собственности возникает в силу закона со дня кадастрового учёта участка, запись в реестре его лишь подтверждает. Отдельного свидетельства на долю не выдают, в выписке на квартиру земля не отражается. Смотреть нужно выписку на сам участок.

Нет. Земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектом налогообложения по статье 389 Налогового кодекса. Налоговое уведомление за долю в земле приходить не должно; если оно пришло, это повод обратиться в инспекцию.

Нельзя. Доля неразрывно связана с помещением: её не выделяют в натуре, не продают и не дарят отдельно, отказаться от неё тоже нельзя. Огородить кусок двора под личную парковку без решения собрания — самозахват общего имущества, и такие конструкции сносят по требованию соседей или жилищной инспекции.

Обжаловать бездействие или отказ в суде. Закон называет образование участка под домом обязанностью органа власти, а не его правом, поэтому ссылки на отсутствие финансирования или неутверждённый проект межевания суды принимают редко. К иску прикладывают заявление с отметкой о приёме, ответ или доказательство его отсутствия и документы по дому.

• Официальный интернет-портал правовой информации — тексты Жилищного, Земельного и Градостроительного кодексов, Федерального закона № 189-ФЗ о введении в действие Жилищного кодекса.
• Конституционный Суд Российской Федерации — Постановление от 28 мая 2010 года № 12-П о переходе земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность.
• Росреестр — кадастровый учёт, выписки из ЕГРН, публичная кадастровая карта, реестр кадастровых инженеров.
• ФНС России — разъяснения по статье 389 Налогового кодекса и налогообложению общего имущества многоквартирного дома.