Что такое лоджия в квартире и чем отличается от балкона

Лоджия — помещение, встроенное в объём дома: с трёх сторон его закрывают стены, наружу открыта одна сторона. Угловая лоджия открыта с двух. Пол опирается на перекрытие и несущие стены, за плоскость фасада помещение не выступает. В общую площадь квартиры по Жилищному кодексу лоджия не входит, а в цену по договору с застройщиком входит — с понижающим коэффициентом.

Лоджию воспринимают как продолжение комнаты. Боковые стены капитальные, потолок — плита этажа выше, вид открывается только вперёд. Отсюда и плюсы, и минусы: света в комнату попадает меньше, чем через обычное окно, зато помещение закрыто от бокового ветра и косого дождя.

По тепловому контуру лоджии делят на холодные и тёплые. Холодная — алюминиевый профиль с одинарным стеклом: зимой температура там лишь немного выше уличной, хранить можно не всё. Тёплая — многокамерный профиль, утеплённые пол, стены и парапет; такое помещение работает круглый год. Что стоит в вашей квартире, видно не из рекламного буклета, а из договора и состава отделки от застройщика: витраж бывает частью отделки, а бывает отдельной строкой с отдельной гарантией.

Балкон — открытая площадка, которая выступает за плоскость фасада. Её основа — консольная плита: один край защемлён в перекрытии, остальные держатся без опор. С трёх сторон площадку ограждают перила или парапет, сверху — плита балкона соседей или открытое небо. Капитальных боковых стен нет, и это меняет сразу два вопроса: сколько веса плита выдержит и что на ней разрешено строить.

Балкон даёт обзор в три стороны и больше воздуха. Он же быстрее промерзает и сильнее зависит от погоды: влага, наледь, перепады температуры работают по всей плите.

В новых домах плиту считают на проектную нагрузку, состав которой задаёт свод правил по нагрузкам и воздействиям. В старом фонде ситуация другая: плиты служат десятилетиями, и перед остеклением или стяжкой там нужно обследование — одно из практических отличий вторичного жилья от новостройки.

В современных проектах классический выносной балкон встречается реже. Его вытесняют французский балкон — остекление в пол с ограждением без площадки — и встроенно-выносные конструкции, наполовину врезанные в фасад.

Разница в конструкции, а не в размере. Лоджия встроена в объём дома и опирается на несущие стены, балкон вынесен за фасад и держится на консольной плите. Из этого вытекает остальное: у лоджии больше запас по нагрузке, её проще превратить в тёплое помещение, а её метры входят в расчёт цены с другим коэффициентом, чем метры балкона.

Выбор редко бывает свободным: тип помещения задан проектом дома, а не вашим желанием. Если планируете кабинет, кладовую или зону для стирки, смотрите квартиры с лоджией. Если важнее панорама и воздух — балкон или французское окно дадут больше обзора при меньшей площади. А когда хранить нужно больше, чем вмещает лоджия, проверьте, продаются ли в комплексе отдельные кладовые-келлеры.

Ни балкон, ни лоджия не входят в общую площадь квартиры: часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса исключает балконы, лоджии, веранды и террасы из состава общей площади жилого помещения. Поэтому в выписке ЕГРН вы увидите метры без них. В договоре долевого участия логика другая: цену считают от приведённой площади, где эти метры учтены с понижающим коэффициентом.

Сами определения конструкций живут не в кодексе, а в сводах правил по жилым многоквартирным зданиям — там описано, чем встроенное помещение отличается от вынесенной за фасад площадки. Застройщик опирается на эти термины в проектной документации.

Ещё один момент, который всплывает уже после заселения. Балконные плиты и ограждающие конструкции относят к общему имуществу дома — их содержание и ремонт лежат на управляющей организации, а собственник не вправе менять их самовольно. Пользуетесь вы помещением единолично, но фасад и плита — не только ваши. Отсюда требование согласовывать остекление, замену ограждения и любое вмешательство в несущую часть.

Разница между балконом и лоджией по закону проявляется именно здесь: через площадь в договоре, через тепловой контур в проекте и через границу вашей ответственности.

Цену по договору долевого участия считают от приведённой площади: к площади квартиры прибавляют площадь лоджии или балкона, умноженную на понижающий коэффициент. Порядок определения приведённой площади установил приказ Минстроя, а конкретные значения застройщик переносит в текст договора. Лоджия учитывается с коэффициентом 0,5, балкон и терраса — 0,3.

Что из этого следует практически. Первое: площадь лоджии и понижающий коэффициент должны быть прописаны в договоре прямо — проверьте цифры до подписания, а не после. Второе: площадь в ЕГРН после регистрации окажется меньше той, что стоит в договоре, и это не ошибка Росреестра. Третье: начисления за содержание и отопление считают от площади без лоджии, так что лишних платежей за эти метры не появится.

Если смотрите не квартиры, а апартаменты, держите в голове: это нежилое помещение, и правила расчёта площади и платежей там свои.

В проектах новых домов встречается четыре основных типа. Различаются они не дизайном, а конструкцией — от неё зависит, можно ли утеплить помещение, какую мебель поставить и что разрешит управляющая организация.

Отдельно стоят террасы на эксплуатируемой кровле и на стилобате. Это не балконы: у них другая гидроизоляция и другие правила пользования, поэтому условия прописывают в договоре индивидуально.

Набор типов зависит от класса проекта и конструктива: в монолитных корпусах архитектор свободнее, в панельных — ограничен серией. Смотрите на это при выборе корпуса, как и на остальные параметры жилого комплекса.

Лоджии делят по форме, по числу открытых сторон и по тепловому контуру. Самая частая — прямая встроенная с одной открытой стороной. Дальше начинаются варианты, и каждый по-разному влияет на свет в комнате, на стоимость утепления и на то, как вы будете этим помещением пользоваться.

• Прямая встроенная. Одна открытая сторона, две капитальные стены по бокам. Самая тёплая и самая предсказуемая в отделке.
• Угловая. Открыта с двух сторон, света и вида больше. Холодного контура тоже больше, утепление выходит дороже.
• Встроенно-выносная. Частично выходит за фасад. Компромисс между обзором балкона и площадью лоджии.
• Протяжённая на две комнаты. Два выхода, например из гостиной и спальни. Удобно делить на зоны, сложнее согласовать единую отделку.
• Тёплая лоджия в составе проекта. Утеплённый контур заложен застройщиком. Самый надёжный вариант, если нужна дополнительная рабочая зона.
• С панорамным витражом. Стекло от пола до потолка. Даёт свет и вид, но требует штор и внимания к перегреву летом.

Если берёте квартиру на высоком этаже ради панорамы, тип лоджии влияет на картинку не меньше, чем этаж: угловая открывает два направления. Подробнее о том, когда за это разумно платить, — в материале про видовые квартиры.

Остекление меняет внешний облик фасада, поэтому это не вопрос вкуса. Если застройщик сдал дом с витражом, профиль и стекло — часть фасада, их не меняют. Если помещение сдано открытым, остекление согласуют: порядок зависит от правил благоустройства в вашем городе, требований к пользованию жилыми помещениями и регламентов управляющей организации. Сначала документы, потом замеры: до начала работ проверьте, нужно ли разрешение на остекление именно в вашем доме.

Холодный контур дешевле и легче: алюминиевый профиль, одно стекло, защита от дождя и пыли. Зимой там минус, хранить продукты и технику не выйдет. Тёплый контур — многокамерный профиль, утепление парапета, пола и откосов, иногда электрический обогрев. Разница в цене заметная, но именно она превращает метры в жилые.

На лоджии стяжка и керамогранит допустимы чаще, чем на балконе: плита опирается на стены. На консольной плите лишний вес — риск, и без расчёта кирпичную кладку или толстую стяжку там не делают. По материалам и этапам логика та же, что в квартире: сначала контур и инженерия, потом чистовые работы. Последовательность и бюджет удобно прикинуть по обзору видов ремонта.

Часть запретов связана с безопасностью дома, часть — с тем, что конструкции относятся к общему имуществу. Нарушение выясняется в неудобный момент: при продаже квартиры, при проверке или когда сосед снизу получает протечку. Список короткий, и он одинаков для балкона и лоджии.

• Выносить радиатор отопления. Перенос общедомового стояка на балкон или лоджию не согласуют. Тёплый пол с отдельным электропитанием — другой разговор.
• Убирать подоконный блок без проекта. Объединение с комнатой — перепланировка. Нужен проект, согласование и учёт того, несущая ли стена.
• Менять ограждение и остекление самовольно. Парапет, плита и фасад — общее имущество дома.
• Нагружать консольную плиту. Кирпичные перегородки, толстая стяжка, тяжёлый шкаф — только после расчёта.
• Хранить горючее и пользоваться открытым огнём. Правила противопожарного режима запрещают мангалы на балконах и хранение горючих материалов.
• Закрывать пожарный люк или лестницу. В домах, где они предусмотрены проектом, доступ должен оставаться свободным.

Ещё один пункт из практики: кондиционер на фасаде тоже требует согласования. В новых комплексах под него часто заранее предусмотрены корзины или технические балконы — уточняйте это до покупки.

Балкон и лоджия влияют на цену договора и на то, как вы будете пользоваться квартирой. Проверять нужно документы, а не планировку в буклете: в рекламе лоджией называют и французский балкон. Шесть пунктов закрывают почти все спорные ситуации.

• Тип помещения по проектной документации. В договоре и на плане должно стоять «лоджия» или «балкон» — от этого зависит коэффициент и возможность утепления.
• Приведённая площадь и коэффициент в договоре. Сверьте, из какой площади считают цену и какая цифра войдёт в ЕГРН.
• Остекление в составе работ застройщика. Холодное или тёплое, кто отвечает за герметичность, какой срок гарантии на витраж.
• Допустимая нагрузка на плиту. Запросите данные письменно, если планируете стяжку, плитку или тяжёлую мебель.
• Правила комплекса по фасаду. Регламент на остекление, сушку белья, кондиционеры и внешние блоки.
• Фактический замер при приёмке. Расхождение площади с договором фиксируют в акте — по нему считают перерасчёт.

В общую площадь жилого помещения по Жилищному кодексу — нет, балконы и лоджии из неё исключены. В приведённую площадь, от которой считают цену в договоре с застройщиком, — да, с понижающим коэффициентом. Поэтому метраж в договоре больше метража в выписке ЕГРН.

Только как согласованную перепланировку: с проектом, экспертизой и разрешением. Критичны два момента — несущая ли стена с подоконным блоком и куда девается отопление. Перенос общедомового радиатора на лоджию не согласуют, вместо него проектируют отдельный обогрев.

Площадкой. У французского балкона её практически нет: это остекление от пола с ограждением, которое даёт свет, вид и проветривание. Выйти, поставить мебель или утеплить такое помещение нельзя — в приведённой площади оно занимает минимум.

Если помещение сдано с холодным контуром — чаще да, но нужен разбор по конструктиву: допустимая нагрузка, тип профиля, возможность утеплить парапет и пол. На консольной плите балкона ограничений больше. Проще брать квартиру, где тёплый контур заложен проектом.

Под хозяйственные задачи и дополнительную рабочую зону — лоджию: больше площади и запаса по нагрузке. Под вид и воздух — балкон или панорамное остекление. Выбор ограничен проектом дома, поэтому его решают на этапе подбора корпуса и планировки.

• Официальный интернет-портал правовой информации — Жилищный кодекс РФ, часть 5 статьи 15 о составе общей площади жилого помещения; Федеральный закон № 214-ФЗ о долевом строительстве, статья 5 о цене договора.
• Минстрой России — приказ о правилах определения приведённой площади жилого помещения по договору участия в долевом строительстве и своды правил по жилым многоквартирным зданиям.
• Росреестр — сведения о площади помещения в ЕГРН и порядок их получения.