Келлеры в новостройках: что это и сколько стоят

Келлер — отдельное нежилое помещение для хранения вещей в подвале или цокольном этаже жилого дома. Площадь обычно от 2 до 8 м², дверь запирается на ключ, у помещения свой кадастровый номер и своя выписка из ЕГРН. Покупают его отдельным договором — вместе с квартирой или позже. В прайсах застройщиков то же самое называют кладовой или сторрумом.

По конструкции — ничем: келлер и кладовая от застройщика означают одно и то же, просто слово пришло из немецкого Keller, «подвал». Разница появляется, когда вы сравниваете отдельное помещение с кладовой внутри квартиры. Встроенная кладовка входит в общую площадь жилья, вы платите за неё по цене жилого метра и отапливаете её круглый год. Келлер стоит на кадастровом учёте отдельно, в площадь квартиры не входит, метр в нём дешевле. Схожая путаница со статусом и метражом возникает и у наружных помещений — стоит заранее разобраться, где проходит граница между балконом и лоджией.

Когда в объявлении пишут «келлер в квартире», речь о нише за дверью в коридоре — это часть жилого помещения, и переделать её можно как угодно. Отдельная кладовая в подвале живёт по другим правилам: у неё нежилое назначение, свой тариф на содержание и свои ограничения по хранению.

Не путайте келлер и с техническим подвалом. Подвал, где проходят общедомовые коммуникации, — общее имущество собственников, его нельзя продать одному жильцу. Продают только те помещения, которые спроектированы как кладовые и выделены в отдельные объекты. Если площадь кладовой вам важнее площади квартиры, посмотрите, как считается площадь квартиры в новостройке — логика обмеров там та же, а расхождение с проектом всплывает уже на приёмке.

Чаще всего — на минус первом или цокольном этаже, в отдельном крыле с общим коридором. Реже кладовые выносят на первый этаж или на технические ярусы паркинга. Доступ делают через подъезд или отдельный вход с улицы, дверь в блок кладовых открывается ключом либо картой. Внутри — глухие перегородки из блоков, металлическая дверь, иногда сетчатые стенки до потолка.

Условия внутри блока сильно зависят от проекта. Отопление в кладовых есть не всегда: помещение может быть тёплым за счёт соседних технических зон, а может держать температуру подвала. Вентиляция — приточно-вытяжная, общая на весь блок; от неё зависит, появится ли на стенах конденсат. Электричество проводят не во все кладовые: где-то есть розетка и счётчик, где-то только свет в коридоре.

Высота потолка — отдельный пункт. Под потолком подвала идут трубы и короба, поэтому в конкретной кладовой чистая высота может оказаться заметно ниже, чем в квартире. Стеллаж на два метра туда не встанет. Спрашивайте не «какая высота этажа», а «какая высота от пола до нижней точки коммуникаций в этом помещении» — цифры расходятся.

Цена считается по той же схеме, что и у квартиры: площадь умножают на ставку за квадратный метр, установленную для кладовых в конкретном корпусе. Ставка у метра кладовой обычно ниже квартирной — помещение без окон, без отделки и без жилого статуса. Но правило нежёсткое: там, где кладовых мало, а спрос высокий, застройщик поднимает цену вплотную к жилой.

Абсолютные суммы называть бессмысленно: они пересматриваются вместе с прайсом на квартиры, а разброс между массовым сегментом и бизнес-классом — кратный. Смотрите актуальную ставку в прайсе застройщика на дату брони и обязательно уточняйте, за какую именно площадь вы платите — по проекту или по факту обмеров БТИ.

Второй момент — деньги. Государственные жилищные программы на нежилые помещения не распространяются, поэтому кладовую нельзя добавить к льготной ипотеке на квартиру. Остаётся оплата своими средствами, потребительский кредит или отдельная кредитная программа банка на нежилую недвижимость — условия там свои. Логика та же, что и с покупкой машиноместа в строящемся ЖК: объект нежилой, значит и финансирование отдельное.

Ставка за метр внутри одного дома не единая. Застройщик раскладывает кладовые по «сортам»: удобные и сухие стоят дороже, дальние и низкие — дешевле. Разница между лучшим и худшим помещением одинаковой площади в одном блоке бывает ощутимой, поэтому торговаться имеет смысл не о скидке, а о выборе конкретного номера.

Кладовых в доме всегда меньше, чем квартир, и заканчиваются они раньше. К моменту сдачи в продаже остаётся то, что не разобрали: дальние углы, низкие потолки, помещения у технических дверей.

Надёжный вариант один: отдельный договор долевого участия на нежилое помещение, деньги через эскроу-счёт, после сдачи дома — регистрация права и собственная выписка из ЕГРН. Помещение получает кадастровый номер и становится самостоятельным объектом недвижимости, которым вы распоряжаетесь без оглядки на соседей. Остальные схемы дают меньше прав, и это нужно понимать до подписания.

Регистрация проходит по тем же правилам, что и для квартиры, и обычно одним пакетом с ней — порядок описан в материале о том, как оформить квартиру в новостройке в собственность.

При долевой схеме вы владеете не комнатой, а процентом от большого подвального помещения. Границы вашего угла держатся на соглашении между собственниками, а не на данных кадастра. Продать такую долю отдельно тяжело: закон требует сначала предложить её остальным совладельцам.

На старте продаж дешевле и выбор шире — свободен весь блок, можно взять помещение у лифта нужной формы. После сдачи дома вы видите кладовую своими глазами: сухо ли там, какая высота, не упирается ли дверь в чужую. Цена к этому моменту выше, а остатки — те, от которых отказались раньше.

Компромисс — бронировать кладовую не в день сделки по квартире, а чуть позже, когда застройщик откроет продажи по конкретным номерам с планами. Просите не рекламную схему блока, а поэтажный план с размерами сторон, отметкой уровня пола и положением дверного проёма. Этот документ должен стать приложением к договору — тогда несовпадение с фактом вы обсуждаете предметно, а не «на словах менеджера».

Ещё вариант — купить кладовую позже у соседа. Такой рынок внутри дома есть всегда: кто-то переоценил свои запасы, кто-то продаёт квартиру и не хочет держать нежилой объект. Цена там договорная, а сделка проходит как обычная купля-продажа недвижимости. Минус — ждать придётся неопределённо долго, и приличные помещения уходят по знакомым внутри домового чата.

Платежи начинаются с того же момента, что и по квартире, — с передачи объекта по акту либо с даты, установленной договором. Управляющая компания начисляет плату за содержание общего имущества пропорционально площади кладовой, а тариф для нежилых помещений часто отличается от жилого. Электричество считают по счётчику, если он есть; отопление — если помещение отапливаемое.

Суммы небольшие: площадь измеряется единицами метров. Но начисления идут ежемесячно и не прекращаются, даже когда кладовая стоит пустой, поэтому закладывать их в бюджет надо сразу — вместе с остальными коммунальными платежами в новостройке.

Налог на имущество тоже платится. Нежилое помещение облагается как «прочий объект», ставку устанавливают местные власти, и от квартирной она отличается. Льготы и вычеты, которые действуют для жилья, на кладовую не распространяются: налоговый вычет по площади здесь не применяется, а освобождение для пенсионеров работает по своим правилам и не по каждому объекту. Конкретную ставку по адресу дома смотрите в справочном сервисе ФНС — она зависит от муниципалитета и от того, попало ли здание в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости.

Отталкивайтесь от списка вещей, а не от цены. Выпишите, что реально поедет в подвал: сезонная резина, велосипеды, коляска, лыжи, инструмент, чемоданы, дачная утварь. Под этот список подбирается площадь. Типовая ошибка — взять самую дешёвую кладовую «чтобы была», а потом обнаружить, что комплект колёс и коляска занимают её целиком.

Пять метров в виде пенала шириной метр — это пять метров, в которые не встанет ничего широкого, а до дальней стены придётся ползти. Те же пять метров в пропорции 2 × 2,5 позволяют поставить стеллажи вдоль двух стен и остаться с проходом. Отдельно уточните ширину дверного проёма: коляска-трансформер и шкаф-стеллаж в стандартную узкую дверь проходят не всегда.

Правила противопожарного режима прямо запрещают держать в подвальных и цокольных этажах жилых домов легковоспламеняющиеся и горючие жидкости, газовые баллоны, взрывоопасные вещества и пиротехнику. Запрет действует независимо от того, что написано в вашем договоре с застройщиком: за нарушение отвечает собственник, а при пожаре страховая разбирается именно с этими пунктами.

Второй слой ограничений — правила дома, которые утверждает управляющая компания. Обычно под запрет попадают автомобильные покрышки без защитных чехлов, продукты, любые электроприборы, оставленные включёнными без присмотра, и всё, что источает запах. Холодильник или морозильная камера в кладовой — вопрос к УК: где-то это разрешают при наличии счётчика, где-то нет.

Третье ограничение — назначение помещения. Кладовая нежилая, поэтому в ней нельзя жить, обустраивать мастерскую с оборудованием, вести приём клиентов или организовывать склад для торговли. Перепланировка внутри блока тоже запрещена: стены между кладовыми конструктивные либо противопожарные, снести их ради «двух в одну» не выйдет даже у владельца двух соседних помещений. Сдать кладовую другому жильцу дома можно — это обычная аренда нежилого помещения.

Кладовая стоит дешевле квартиры, и именно поэтому её проверяют небрежно. Ошибки здесь стоят не миллионов, но исправить их после регистрации почти невозможно: помещение уже ваше, а сухость стен и высота потолка не меняются.

• Тип договора. Отдельный ДДУ на нежилое помещение с кадастровым или строительным номером — не «доля в подвале» и не предварительное соглашение.
• План в приложении к договору. Размеры сторон, ширина проёма, отметка уровня пола, положение относительно лифта.
• Срок передачи. Он должен совпадать со сроком по квартире, иначе ключи от кладовой вы получите отдельным заходом через месяцы.
• Инженерия. Отопление, приточно-вытяжная вентиляция, электричество и счётчик — что из этого есть в проектной декларации по вашему помещению.
• Тариф и правила УК. Ставка за содержание нежилого метра и перечень того, что в блоке хранить нельзя.
• Доступ. Лифт до уровня кладовых, ширина коридора, способ открывания двери в блок, режим работы входа.

Тот же список логично задать вместе с остальными вопросами при покупке квартиры в новостройке — на одной встрече с менеджером, под запись.

Нет. Это самостоятельный объект недвижимости со своим кадастровым номером и своей выпиской из ЕГРН. В общую площадь квартиры его метры не попадают, и на цену квартирного метра он не влияет.

У застройщика — обычно нет: продажи кладовых открывают только покупателям квартир в корпусе, это условие прописывают в правилах продаж. После сдачи дома ограничение снимается, и помещение можно купить на вторичном рынке у собственника.

Государственные жилищные программы на нежилые помещения не действуют. Банки рассматривают такую покупку либо как отдельный кредит на нежилую недвижимость, либо как потребительский — на своих условиях. Часть покупателей просто оплачивает кладовую собственными средствами.

Она остаётся вашей, пока вы её не продадите. Юридически это два разных объекта, и сделки по ним можно разделить. На практике покупатели квартиры чаще берут кладовую в том же доме одним пакетом — искать на неё отдельного покупателя дольше.

Он в вашем доме: спуститься на лифте и забрать велосипед занимает минуту, платного въезда и графика работы нет. Взамен вы платите один раз за покупку и потом только за содержание, тогда как аренда стороннего склада идёт ежемесячно и дорожает. Разница проявляется на горизонте нескольких лет. Если же вопрос стоит шире — брать метры в строящемся доме или готовые во вторичном фонде, — посмотрите разбор того, чем вторичное жильё отличается от новостройки.

• Официальный интернет-портал правовой информации — Жилищный кодекс РФ (общее имущество собственников), 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, Правила противопожарного режима в РФ.
• Росреестр — кадастровый учёт нежилых помещений, регистрация права, получение выписки из ЕГРН.
• ЕИСЖС, наш.дом.рф — проектные декларации застройщиков: состав и характеристики нежилых помещений в корпусе.
• ФНС России — справочная информация о ставках и льготах по налогу на имущество физических лиц.