Банкротство застройщика: что будет с деньгами и квартирой

Если компания признана банкротом, а вы платили через эскроу-счёт, деньги вернут в полном объёме: они лежат в банке и в конкурсную массу не попадают. Если договор оплачен напрямую на счёт компании, вы попадаете в реестр требований участников строительства и получаете либо квартиру в достроенном доме, либо денежное возмещение через профильный фонд.

Банкротство застройщика — решение арбитражного суда о том, что компания не может расплатиться по своим обязательствам. Для таких дел закон о несостоятельности отводит отдельный параграф: дольщики здесь не обычные кредиторы, их требования учитывают в специальном реестре, а недостроенный корпус не распродают по частям как офисную мебель. Наблюдение и внешнее управление к застройщикам не применяют — суд сразу открывает конкурсное производство.

Срыв сроков сам по себе банкротством не является. Дом может стоять без движения полгода из-за смены подрядчика или проблем с сетями, и это не повод расторгать договор. Юридически процедура начинается только с заявления в суд — его подаёт кредитор, налоговая, сам должник или уполномоченный орган.

Банкротится всегда конкретное юридическое лицо — то, что указано в вашем ДДУ. Крупный девелопер обычно создаёт под каждый проект отдельную компанию, поэтому проблемы одного корпуса не означают, что рушится весь холдинг, и наоборот: громкое имя на баннере не защищает конкретное юрлицо. Разницу между брендом и стороной договора мы разбирали в материале о том, кто такой девелопер и чем он отличается от застройщика.

С момента открытия конкурсного производства делами компании управляет конкурсный управляющий. Он собирает имущество, ведёт реестр и представляет объект фонду для принятия решения.

Первым делом убедитесь, что банкротство реальное, а не слух из чата дома. Проверьте карточку дела в картотеке арбитражных дел по ИНН компании из договора и сведения в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Дальше посмотрите, как вы оплачивали договор: через эскроу или прямым переводом. От этого зависят и сумма, и сроки, и сам порядок действий.

Порядок, который работает:

1. Найдите дело в картотеке арбитражных дел — по ИНН застройщика, а не по названию ЖК.
2. Откройте карточку должника в ЕФРСБ: там публикуются сведения о признании банкротом, данные конкурсного управляющего и его контакты.
3. Достаньте оригиналы документов: ДДУ с отметкой о государственной регистрации, все дополнительные соглашения, платёжные поручения или справку банка об оплате.
4. Дождитесь уведомления управляющего или напишите ему сами — уведомление приходит по адресу из договора, поэтому смена адреса или почты играет против вас.
5. Подайте заявление о включении требования в реестр в отведённый срок.
6. Следите за публикациями фонда о судьбе объекта: решение о выплате или достройке принимают уже после формирования реестра.

Не расторгайте договор в одностороннем порядке, не посоветовавшись с юристом. Расторжение до включения в реестр превращает требование о передаче квартиры в денежное — а это другая очередь и другие шансы.

Вернутся. Средства на эскроу-счёте принадлежат вам до момента, пока дом не введён в эксплуатацию и не зарегистрирована первая собственность. Застройщик до этого к деньгам не прикасается — они лежат в уполномоченном банке. При банкротстве и расторжении договора банк возвращает всю внесённую сумму, включая ипотечные средства, если покупка была с кредитом.

Есть нюансы, о которых редко говорят на этапе продаж. Возвращают номинал — ровно то, что вы положили. Ни индексации, ни процентов, ни компенсации за рост цен: если квартира стоила 12 млн, а через три года такая же в соседнем корпусе стоит 16 млн, разницу никто не покроет. Эскроу защищает от потери денег, но не от потери времени и не от подорожания рынка.

Сумма на счёте застрахована государством в пределах лимита, установленного для счетов эскроу в долевом строительстве, — он выше обычного лимита по вкладам. Действующее значение проверяйте на сайте Агентства по страхованию вкладов: страховка сработает, если проблемы возникнут у самого банка, а не у застройщика.

Механику счёта, условия раскрытия и поведение банка при остановке стройки подробно разобрали в статье про эскроу-счёт и защиту денег покупателя.

Договоры по проектам, стартовавшим до перехода на проектное финансирование, оплачивались прямо на счёт компании. Эти деньги давно вложены в стройку — «забрать их из банка» нельзя. Вы становитесь участником строительства и заявляете одно из двух требований: о передаче жилого помещения либо денежное. Первое почти всегда выгоднее: оно даёт право на квартиру и на возмещение от фонда.

Денежное требование возникает, если договор уже расторгнут или суд отказал в передаче помещения. Такое требование встаёт в очередь наравне с другими кредиторами, и деньги распределяются из того, что удалось выручить от продажи имущества. Практика показывает: до третьей очереди доходит немного.

Если по одному ЖК у вас несколько договоров — квартира, машино-место, кладовая, — по каждому требование заявляется отдельно.

Реестр требований дольщиков ведёт конкурсный управляющий. Он уведомляет известных ему участников строительства, публикует сведения в ЕФРСБ и принимает заявления. Срок на подачу — три месяца со дня получения уведомления. Пропустили — восстанавливать через суд, и убедительной причиной «не знал» и «был в отпуске» не считаются. Заявление подаётся управляющему, копия направляется в суд.

Что приложить к заявлению:

• ДДУ или договор уступки с отметкой о государственной регистрации;
• все дополнительные соглашения, включая перенос сроков;
• документы об оплате: платёжные поручения, приходные ордера, справку банка;
• кредитный договор, если покупка ипотечная;
• акт приёма-передачи, если квартиру успели передать до банкротства.

Закон приравнивает к жилым помещениям машино-места и небольшие нежилые помещения площадью до семи квадратных метров — кладовые в такой метраж обычно укладываются, и они тоже попадают в реестр требований дольщиков. Коммерческие помещения большей площади в этот перечень не входят: по ним требование будет денежным и пойдёт по общим правилам.

После включения вы получаете статус, который даёт право голосовать на собраниях участников строительства и претендовать на возмещение или на квартиру в достроенном доме.

Решение о судьбе объекта принимает наблюдательный совет федерального фонда — публично-правовой компании «Фонд развития территорий»; в материалах прошлых лет его называют фондом защиты прав дольщиков. По региональным проектам решение может принимать региональный фонд. Оценивают степень готовности дома, состояние разрешительной документации, права на землю и экономику: дешевле достроить или выплатить деньги.

Выплаты фонда защиты дольщиков считают от рыночной стоимости равнозначного жилого помещения на дату решения — площадь берут по договору, оценку делает независимый оценщик. Закон устанавливает нижнюю границу: возмещение не может быть меньше цены, уплаченной вами по договору. Верхнюю границу задаёт норматив стоимости квадратного метра для конкретного региона, поэтому владельцы дорогих и крупных лотов иногда получают меньше рыночной цены своей квартиры.

Выбирать между выплатой и достройкой дольщик самостоятельно не может — решение принимается по объекту целиком.

Достройка дома при банкротстве — передача объекта незавершённого строительства и прав на земельный участок фонду либо новому застройщику. Обязательства перед участниками долевого строительства переходят вместе с объектом: заново платить не нужно, договор сохраняется, номер квартиры остаётся вашим. Меняется срок — процедура передачи, экспертиза и корректировка проекта занимают от года.

Что реально меняется в доме. Проект пересматривают под действующие нормы и под смету: могут упроститься фасадные решения, благоустройство двора, отделка мест общего пользования. Отделку квартир, обещанную прежним продавцом, новый застройщик подтверждает не всегда — условие смотрят по договору. Планировки и метраж после переобмеров БТИ иногда отличаются от проектных; как считается фактическая площадь и почему она расходится с договорной, разобрано здесь.

Доплата за увеличенную площадь остаётся вашей обязанностью, если это предусмотрено договором. За уменьшение площади новый застройщик должен вернуть разницу.

После ввода дома вы подписываете акт приёма-передачи и регистрируете право — процедура обычная, порядок описан в материале о том, как оформить квартиру в новостройке в собственность. Единственное отличие: пакет документов формирует уже новый застройщик, и в нём должны быть документы о передаче объекта.

Кредит не аннулируется. Обязательство перед банком не связано с судьбой застройщика: пока идёт процедура, вы платите по графику. Прекращение платежей приведёт к просрочке и порче кредитной истории, а претензии к застройщику банк в расчёт не примет. Это самая болезненная часть ситуации — платить за дом, который не строится.

Дальше сценарии расходятся. Если договор расторгнут и деньги вернулись с эскроу, банк списывает их в счёт погашения кредита: сумма уходит напрямую с эскроу-счёта, остаток после погашения долга вы получаете на руки. Первоначальный взнос при этом возвращается, а вот уже уплаченные проценты — нет, это плата за пользование деньгами банка за прошедший период.

Если дом достраивают, ипотека продолжается на прежних условиях, залог сохраняется и после ввода переходит на готовую квартиру. Ставку и график банк не меняет автоматически, но обсудить реструктуризацию или отсрочку платежей на период простоя стройки можно — решение остаётся за банком.

Когда дом достроен и оформлен, квартира становится обычным залоговым активом: её можно продать, погасив кредит из сделки. Способы и порядок описаны в статье про то, как продать ипотечную квартиру.

Быстро не бывает. От заявления в суд до признания компании банкротом проходят месяцы, ещё несколько уходит на формирование реестра, затем фонд принимает решение по объекту. Возмещение выплачивают после решения фонда, а достроенный дом сдают спустя год-два и дольше — в зависимости от готовности корпуса и сложности передачи участка. Планируйте горизонт в годах, а не в месяцах.

Что не компенсируют ни при каком исходе:

• рост рыночных цен за время простоя — возвращают номинал договора;
• проценты, уже уплаченные банку по ипотеке;
• расходы на съём жилья, пока дом не сдан;
• неустойку за просрочку передачи квартиры — она попадает в третью очередь реестра, и до неё, как правило дела показывает практика, средств не остаётся;
• моральный вред и упущенную выгоду.

Отдельная ловушка — переуступка. Продать права по договору проблемного дома почти невозможно: покупатели видят карточку в картотеке арбитражных дел. Если планировали выйти из проекта до сдачи, сценарий придётся менять; альтернативные схемы выхода из сделок описаны в материале об альтернативной продаже квартиры.

Риски снимаются до подписания договора, а не после. Смотреть нужно не на бренд и не на баннер, а на конкретное юридическое лицо, которое указано в проекте договора, и на его текущие обязательства. Пять проверок занимают вечер и стоят дешевле любой юридической помощи потом.

• ИНН из проекта ДДУ. Проверьте это юрлицо в картотеке арбитражных дел: активные иски о взыскании и заявления о банкротстве видны сразу.
• Форма расчёта. Только эскроу-счёт. Схемы с векселями, предварительными договорами и «бронированием по расписке» защиты не дают.
• Проектная декларация и разрешение на строительство. Даты, сроки ввода, сведения о финансировании — в единой информационной системе жилищного строительства.
• История переносов сроков. Два и более переноса ввода по прошлым корпусам — сигнал изучить компанию глубже.
• Кто банк проекта. Уполномоченный банк, открывший кредитную линию, проверяет застройщика жёстче любого покупателя.

Подробный чек-лист с документами и способами проверки — в статье о том, как проверить застройщика перед покупкой.

Если оплата шла через эскроу и дом не введён в эксплуатацию, деньги возвращаются полностью. Но при высокой готовности фонд чаще принимает решение о достройке — тогда вы получаете квартиру, а не деньги. Расторгнуть договор и забрать средства при уже начатой процедуре достройки не получится.

Не спешите. Расторжение превращает требование о передаче квартиры в денежное и лишает права на квартиру в достроенном доме. Сначала включитесь в реестр с требованием о передаче помещения, дождитесь решения по объекту — и только потом принимайте решение.

Подавайте заявление с ходатайством о восстановлении срока и документами, подтверждающими уважительную причину: болезнь, отсутствие уведомления по адресу из договора, смена места жительства с уведомлением застройщика. Суд рассматривает такие ходатайства, но результат не гарантирован — тянуть нельзя.

Только если фонд принял решение о достройке объекта. Индивидуальный выбор законом не предусмотрен: решение принимается по дому целиком, и все дольщики получают одинаковый вариант — либо возмещение, либо квартиры после ввода.

Средства на эскроу-счетах застрахованы государством в пределах установленного для долевого строительства лимита — он выше обычного лимита по вкладам. При отзыве лицензии у банка счета переводятся в другой уполномоченный банк, страховое возмещение выплачивается через Агентство по страхованию вкладов.

• Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — параграф 7 главы IX регулирует банкротство застройщиков, порядок ведения реестра и сроки предъявления требований
• Единый федеральный реестр сведений о банкротстве — официальные публикации о признании компаний банкротами и контакты конкурсных управляющих
• Картотека арбитражных дел — карточки судебных дел по ИНН юридического лица
• Единая информационная система жилищного строительства — проектные декларации, разрешения на строительство и сведения о проблемных объектах

• Ипотека траншами: что это и кому подходит
• Эскроу-счёт при ипотеке: кто открывает и как пополнить