Эскроу-счёт при ипотеке: кто открывает и как пополнить

Эскроу-счёт при ипотеке — специальный счёт в банке, куда до сдачи дома складывают деньги за квартиру: ваш первоначальный взнос и сумму кредита. Открывают его на вас, покупателя, а не на застройщика. Распоряжаться деньгами не может ни одна из сторон. Банк держит сумму и передаёт её застройщику только после ввода дома в эксплуатацию.

Эскроу — счёт с тремя участниками. Вы депонент, тот, кто вносит деньги. Застройщик бенефициар, тот, кому они предназначены. Банк — эскроу-агент: держит сумму и не отдаёт её никому, пока не выполнено условие из договора. До этого момента стройка ведётся на проектное финансирование того же банка, а не на деньги покупателей.

Правила описаны в законе № 214-ФЗ о долевом строительстве, статьи 15.4 и 15.5. Схема стала обязательной для новых проектов летом 2019 года: продавать квартиры в строящемся доме напрямую за деньги дольщиков застройщик больше не вправе. Корпуса, начатые раньше и получившие заключение о соответствии критериям, достраивались по прежним правилам — таких почти не осталось.

Чего эскроу не делает: не ускоряет стройку и не страхует от переноса сроков. Он отвечает на один вопрос — вернутся ли деньги, если дом не достроят. Подробная механика — в статье о том, как защищены деньги покупателя на эскроу. На вторичном рынке такие счета почти не встречаются: там расчёты идут через аккредитив или банковскую ячейку.

Счёт открывают на покупателя — участника долевого строительства. Заявление подписываете вы, а не застройщик: он в этой конструкции получатель денег и распоряжаться счётом не может. Организационно всё делают на сделке — банк открывает счёт по соглашению с застройщиком, вы подписываете документы вместе с ДДУ. Один договор — один счёт, даже если покупателей в нём несколько.

Дальше нюансы. Супруги, оба указанные в договоре, становятся депонентами вдвоём, счёт при этом остаётся один. Созаёмщик по кредиту, который в ДДУ не вписан, депонентом не является: он отвечает за долг перед банком, но не за деньги на счёте. Когда доля оформляется на ребёнка, документы за него подписывают законные представители — отдельного счёта на долю не открывают.

Обязанность внести деньги возникает не в момент подписания договора, а после его государственной регистрации. До регистрации счёт может быть уже открыт, но пустой. Порядок такой: подписали ДДУ — Росреестр зарегистрировал — банк-кредитор перечислил кредит, вы внесли первоначальный взнос. Любая просьба заплатить раньше регистрации — повод остановиться и разобраться.

В уполномоченном банке, который финансирует стройку. Перечень таких банков ведёт Банк России, а выбирает из него застройщик: под конкретный проект он берёт кредит, и счета дольщиков открываются там же. Вашего мнения здесь не спрашивают — банк привязан к дому, а не к покупателю.

Ипотека — другое дело. Кредит можно взять в любом банке, который аккредитовал этот комплекс. Ваш кредитор просто перечислит сумму на эскроу в уполномоченном банке: обычный межбанковский перевод, для вас не меняется ничего. Иногда банк проекта даёт по своим корпусам условия лучше рынка, иногда наоборот. Считать надо по полной стоимости кредита, а не по цифре с баннера. Что ещё влияет на ставку и какие ошибки обходятся дороже всего — в разборе ипотеки на новостройку.

Проверить банк несложно: реквизиты счёта указаны в самом ДДУ, а перечень уполномоченных опубликован на сайте регулятора. Если в договоре стоит расчётный счёт застройщика вместо эскроу — перед вами не долевое строительство, и защита 214-ФЗ на такую сделку не распространяется.

Безналичным переводом, после регистрации ДДУ, по реквизитам из договора. Обычно двумя платежами: первоначальный взнос вносите вы, остальное кредитор перечисляет напрямую на счёт — деньги кредита не проходят ни через ваш текущий счёт, ни через застройщика. Наличными эскроу не пополняют. Даты платежей записаны в договоре, просрочка считается его нарушением.

Подтверждение оплаты — выписка по счёту эскроу, а не квитанция о переводе. Квитанция говорит, что деньги ушли; выписка — что они зачислены на нужный счёт. Возьмите её сразу после каждого платежа и храните вместе с договором.

Пополнять счёт частями можно, если так написано в ДДУ. Договор задаёт график: сумма и дата каждого транша. Банк примет деньги в любой момент до конца срока депонирования, но за соблюдение графика вы отвечаете перед застройщиком — просрочка даёт ему право на неустойку, а при систематическом нарушении и на расторжение договора.

Комбинация встречается часто: часть цены закрываете рассрочкой, остаток — кредитом. Ипотеку тогда оформляют позже, и банк-кредитор перечисляет свою долю на тот же счёт. Когда рассрочка выгоднее кредита и на что смотреть в графике платежей — в отдельном разборе рассрочки от застройщика.

Обратной операции нет. Внесённые деньги нельзя снять, перевести на другой счёт или зачесть в счёт другой квартиры того же застройщика: счёт привязан к конкретному договору. Внести больше графика досрочно можно, попросить излишек обратно до раскрытия — нет. Поэтому сумму сверх цены договора на эскроу не отправляют, а округления и «на всякий случай» оставляют при себе.

Для покупателя счёт бесплатный: по 214-ФЗ вознаграждение эскроу-агенту не выплачивается, за открытие и ведение банк с вас не берёт ничего. Проценты на остаток тоже не начисляются. Ваши деньги лежат без движения весь срок стройки, а платежи по кредиту идут с первого месяца — это главная асимметрия покупки на этапе котлована.

Отсюда растёт и механика ставок. Банк кредитует застройщика проектным финансированием, и чем полнее счета по дому, тем дешевле для стройки эти деньги. Поэтому застройщики торгуются за ставку для покупателей и субсидируют программы: им выгодно наполнить эскроу быстрее. Выгоду от такой программы считайте по переплате за весь срок, а не по размеру ежемесячного платежа — часто скидка по ставке уже заложена в цену квадратного метра.

Расходы у сделки всё-таки есть: страхование и оценка по требованию кредитора, госпошлина за регистрацию, иногда услуги банка по электронной регистрации. К самому счёту они отношения не имеют, но в бюджет сделки их закладывают заранее.

После того как дом введён в эксплуатацию и в ЕГРН зарегистрировано право собственности хотя бы на один объект в этом доме либо дом поставлен на кадастровый учёт. Банк проверяет это по сведениям реестра, а не по письму застройщика. Ваша подпись для раскрытия не требуется: счёт раскрывается по дому целиком, а не по каждой квартире отдельно.

Из этого следуют два вывода. Первый: приёмка вашей квартиры и раскрытие счёта — разные события, деньги могут уйти застройщику раньше, чем вы подпишете акт. Второй: недоделки и споры по отделке эскроу уже не защищает, их решают гарантией и претензиями. Поэтому историю сроков и репутацию компании изучают до подписания ДДУ — как проверить застройщика.

Срок депонирования привязан к сроку передачи квартиры по договору: закон разрешает превышать его не больше чем на шесть месяцев. Если дата подходит, а дом не готов, застройщик предложит дополнительное соглашение о продлении. Подписывать его вы не обязаны, но решение связано с судьбой договора — сначала выясните, что произойдёт с деньгами и сроками именно в вашем случае.

Деньги на эскроу застройщику не принадлежат и в конкурсную массу не входят — другие кредиторы до них не дотянутся. Дальше возможны два пути. Дом достраивают — счета работают дальше и раскрываются уже новому застройщику. Достройка не планируется — договор расторгают, и банк возвращает внесённую сумму вам. Возвращается ровно то, что внесено: без процентов и без индексации.

Не возвращаются уплаченные проценты по кредиту, страховые премии и госпошлины. Это реальная потеря даже при полном возврате тела долга. Средства на эскроу страхуются отдельно от обычных вкладов и по повышенному лимиту — актуальную сумму смотрите на сайте АСВ, она пересматривалась.

Пока счёт не раскрыт, деньги на нём подвижнее, чем кажется. При расторжении договора — по соглашению сторон, в одностороннем порядке по основаниям закона или по решению суда — банк закрывает счёт и возвращает депонированную сумму. При ипотеке возврат делится: кредитная часть уходит банку, ваша — вам. Неустойку с застройщика взыскивают отдельно, если основание расторжения на его стороне.

Переуступка работает иначе. Права по договору переходят к новому покупателю вместе с правами по счёту: деньги никуда не перечисляют, меняется депонент. Оформляют это дополнительным соглашением с участием банка, а при ипотеке нужно ещё и согласие кредитора — право требования у него в залоге. Что при этом платит продавец, разобрано в статье про налоги при переуступке по ДДУ.

Рефинансирование счёта не касается вовсе. Новый банк гасит долг перед старым, залог права требования переоформляется, а деньги остаются на прежнем эскроу в том же уполномоченном банке. Переносить счёт вслед за кредитором не нужно и невозможно.

Проверка занимает один вечер и снимает большую часть денежных рисков. Смотреть нужно не на рекламные материалы, а на три документа: проект ДДУ, проектную декларацию и кредитный договор. Всё, что вам обещали устно, должно найтись в них — иначе этого нет.

• В ДДУ указан счёт эскроу в уполномоченном банке с полными реквизитами, а не расчётный счёт застройщика.
• Срок передачи квартиры и срок депонирования согласованы между собой: счёт не закрывается раньше, чем дом должны сдать.
• График платежей выполним: если ждёте маткапитал или продаёте другую квартиру, срок оплаты в договоре учитывает эту паузу.
• В кредитном договоре прямо написано, что средства перечисляются на счёт эскроу с указанным номером.
• После каждого платежа на руках выписка о зачислении, а не только квитанция о переводе.
• Разрешение на строительство и проектная декларация проверены в открытых реестрах до подписания.

Что ещё спросить у менеджера в офисе продаж — собрано в отдельном списке вопросов при покупке новостройки.

Да, и так бывает чаще, чем кажется. Счёт открывается в банке, который финансирует стройку, а кредит вы берёте там, где условия лучше. Кредитор переведёт сумму на эскроу межбанковским платежом. Требование застройщика брать ипотеку только «в своём» банке — вопрос переговоров, а не закона.

Нет. Счёт беспроцентный, и это не зависит от банка или суммы. Одновременно с этим вы платите проценты по кредиту с первого месяца — на длинной стройке разница ощутима, её стоит закладывать в расчёт заранее.

Только через расторжение договора долевого участия. Отдельной операции «снять со счёта» не существует: банк исполняет условие, записанное в договоре, и возвращает деньги депоненту, когда договор прекращается. Частичный возврат тоже невозможен.

Счёт не раскроется, пока условие не выполнено, — деньги остаются в банке. За просрочку передачи квартиры застройщик отвечает неустойкой по 214-ФЗ. Если срок депонирования истекает раньше новой даты сдачи, вам предложат продлить его дополнительным соглашением.

Покупатель не платит ничего: закон запрещает брать с дольщика вознаграждение за эскроу. Отношения по оплате услуг банк выстраивает с застройщиком в рамках проектного финансирования.

• Официальный интернет-портал правовой информации — текст Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, статьи 15.4 и 15.5 о счетах эскроу.
• Банк России — перечень банков, которые вправе открывать счета эскроу для расчётов по договорам долевого участия.
• Агентство по страхованию вкладов — условия и действующий лимит страхового возмещения по счетам эскроу.
• Единая информационная система жилищного строительства — проектные декларации, разрешения на строительство и сведения о застройщиках.