Рефинансирование ипотеки: когда выгодно и как оформить

Рефинансирование ипотеки — это новый кредит, которым вы гасите старый: остаток долга переходит в другой банк под другую ставку, а квартира становится залогом уже у него. Смысл появляется, когда разница в ставке перекрывает расходы на оценку, страховку и регистрацию, а впереди остаётся достаточно платежей. Считать нужно не проценты, а рубли переплаты по своему графику.

Выгода есть, когда экономия за оставшийся срок больше, чем стоит сама сделка. Расходы на оценку, страховку и регистрацию почти фиксированные, а экономия зависит от остатка долга и числа лет впереди. Ориентир, к которому привыкли банки и заёмщики, — разница от 1–1,5 процентного пункта. Это грубая прикидка: при большом остатке окупается и меньшая разница, при маленьком не спасает и большая.

Второй повод — платёж, а не ставка. Новый кредит берут на более длинный срок: ежемесячная сумма падает, общая переплата растёт. Так поступают, когда нагрузка на бюджет стала тяжёлой, но до просрочек далеко.

Третий — состав участников и качество обслуживания. При переводе долга можно изменить набор созаёмщиков, уйти из банка, где неудобно гасить досрочно, иногда — объединить ипотеку с потребительским кредитом в один платёж.

Против выгоды работает время. Аннуитет устроен так, что в первые годы вы отдаёте в основном проценты, а ближе к концу — тело долга. Когда срок перевалил за середину, снижать ставку почти не на чем: процентов впереди мало, а расходы на оформление останутся прежними.

Сравнивайте не ставки, а суммы. Возьмите справку об остатке долга и действующий график, сложите проценты, которые осталось заплатить. Потом посчитайте проценты по новому кредиту — на тот же остаток и тот же срок. Разница между двумя числами за вычетом расходов на сделку и есть ваша выгода. Меньше стоимости оформления — менять банк незачем.

Второе число — срок окупаемости: расходы делите на ежемесячную экономию. Четыре месяца — сделка отбивается быстро. Два года, а квартиру вы рассчитываете продать раньше, — смысла нет.

Частая ошибка — сравнивать новый платёж со старым при разном сроке. Новый банк охотно растянет кредит, платёж упадёт, и предложение будет выглядеть выигрышным. Приводите оба варианта к одинаковому сроку.

Часть трат возвращается: при полном досрочном погашении можно вернуть долю страховой премии за неистёкший период — условия уточняйте в своей страховой до сделки.

Банк смотрит на три вещи: на вас, на действующий кредит и на квартиру. От вас ждут подтверждённого дохода и чистой платёжной истории, от кредита — нескольких внесённых платежей без просрочек, от квартиры — оформленных прав и оценки, которая покрывает остаток долга. Формулировки у банков разные, набор параметров одинаковый.

Требования проверяют не по очереди, а вместе: сильный доход не компенсирует просрочку трёхмесячной давности, а идеальная история не поможет, если оценка вышла ниже долга. Подавайте заявки в два-три банка параллельно — отказ одного ни к чему вас не обязывает.

Действующий льготный кредит переводят в другой банк только внутри самой программы: пониженная ставка держится на условиях господдержки, а не на доброй воле банка. Перевести же рыночный кредит в семейную программу можно тогда, когда это разрешает действующая редакция правил, — такую возможность то открывали, то закрывали. Проверяйте текст постановления и берите подтверждение у банка до сбора документов. Как этот перевод выглядит после рождения ребёнка и что он даёт по платежу, разобрано отдельно: снижение ставки по ипотеке при рождении ребёнка.

Банков, которые берут льготные кредиты на рефинансирование, обычно меньше: лимиты по программе ограничены, и банк тратит их на новые выдачи. Отсюда очереди и более длинные сроки рассмотрения.

Менять льготную ставку на рыночную ради другого банка бессмысленно почти всегда — сравните оба графика до подачи заявки. Как устроены программы и чем они отличаются, разобрано в материале про ипотеку в Москве: ставки, программы и ошибки.

Отдельная сложность — материнский капитал. Если он шёл в счёт погашения, у вас есть обязательство выделить детям доли. Пока доли не выделены, смена залогодержателя проходит тяжело; после выделения квартира с детскими долями тоже становится непростым залогом, и банк потребует согласия органов опеки.

Пока дом не сдан, в залоге не квартира, а права требования по договору долевого участия. Часть банков с таким обеспечением не работает и ждёт регистрации собственности, часть берёт, но список подходящих объектов у них короче. На стадии стройки выбор кредиторов меньше, после оформления права — заметно шире.

Поэтому нередко разумнее дождаться ключей и записи в реестре. Порядок и сроки описаны в отдельной статье о том, как оформить квартиру в новостройке в собственность.

Второй нюанс — субсидированная застройщиком ставка. Такие квартиры продают дороже рынка, и через год-два оценка может оказаться ниже остатка долга. Новый банк тогда откажет либо потребует внести разницу деньгами.

Третий — аккредитация. Даже готовый дом должен устраивать нового кредитора: он смотрит на застройщика, документы по объекту и историю ввода.

Если покупка ещё впереди и ставка вас пугает, сравните её с рассрочкой от застройщика — иногда дешевле не рефинансировать потом, а изначально выбрать другую схему оплаты.

Пакет собирается из трёх частей: документы о вас, документы по действующему кредиту и документы по квартире. Первая часть повторяет обычную ипотечную заявку, вторая берётся в старом банке, третья — из Росреестра и от оценщика. Справки о долге и об отсутствии просрочек имеют срок годности, поэтому их заказывают после предварительного одобрения.

О заёмщике:

• паспорт, СНИЛС или ИНН;
• подтверждение дохода: справка о доходах, выписка по счёту или данные Соцфонда;
• подтверждение занятости: копия трудовой книжки, договор или сведения о самозанятости;
• документы созаёмщиков и поручителей в том же составе.

По действующему кредиту:

• кредитный договор со всеми допсоглашениями и график платежей;
• справка об остатке долга с реквизитами для полного погашения;
• справка об отсутствии текущей и просроченной задолженности за последние месяцы.

По квартире:

• выписка ЕГРН либо договор долевого участия с отметкой о регистрации;
• договор купли-продажи или акт приёма-передачи;
• отчёт об оценке от компании, аккредитованной новым банком;
• полис страхования на новый срок в пользу нового залогодержателя.

Дополнительно просят нотариальное согласие супруга, брачный договор, свидетельства о рождении детей для льготных программ и документы о материнском капитале.

Порядок одинаковый почти везде: одобрение заявки, оценка объекта, подписание договора, перевод денег в старый банк, закрытие кредита, снятие прежнего обременения и регистрация нового залога. От перевода денег до снижения ставки проходит от нескольких недель до пары месяцев — всё это время вы платите с надбавкой, и её тоже считайте в расходах.

1. Подайте предварительные заявки в два-три банка. Ответ приходит быстро и ни к чему не обязывает.
2. Соберите пакет и получите решение по сумме, сроку и ставке. Решение действует ограниченное время.
3. Закажите оценку и согласуйте объект. Параллельно оформите страховку на новый срок.
4. Подпишите кредитный договор. Новый банк переводит остаток напрямую в старый по реквизитам из справки.
5. Проведите полное досрочное погашение по правилам своего договора, закройте счёт и заберите справку об отсутствии задолженности.
6. Снимите старое обременение и зарегистрируйте ипотеку в пользу нового банка. Часть банков делает это сама, часть перекладывает на заёмщика.
7. Отдайте новому банку выписку ЕГРН с новым залогом. Надбавку снимают, вы получаете итоговый график.

Пока идут шаги с четвёртого по седьмой, платежи не прекращаются. Пропуск платежа в этот период — просрочка по новому кредиту со всеми последствиями для истории.

Право на вычет по процентам сохраняется, если в новом кредитном договоре прямо сказано, что кредит выдан для рефинансирования ипотечного кредита на приобретение жилья. Формулировка важнее названия продукта: без неё налоговая откажет в вычете по процентам нового договора. Проценты по старому и новому кредитам заявляются вместе, в пределах общего лимита. Основание — статья 220 Налогового кодекса.

Перед закрытием старого кредита возьмите справку об уплаченных процентах за все годы. Позже её выдают неохотно, а без неё придётся восстанавливать суммы по выпискам.

Потребительский кредит, которым вы погасили ипотеку, рефинансированием в налоговом смысле не считается — вычет по его процентам не дадут. Если банк объединяет ипотеку с потребительским кредитом в один договор, из документов должно быть видно, какая часть пошла на погашение жилищного долга.

Сколько удаётся вернуть и как подавать декларацию, подробно разобрано в статье про вычет по процентам ипотеки.

Если проблема в доходе, а не в ставке, новый банк её не решит: платёжеспособность он проверяет так же строго, как первый, и при падении заработка просто откажет. Когда платить тяжело, работают другие инструменты — каникулы по закону и реструктуризация внутри своего банка. Оба варианта временно закрывают дорогу к переводу долга, но защищают от просрочки.

Начинать стоит с первой строки: заявление о снижении ставки рассматривают быстро и бесплатно, отказ ничего не стоит. Условия и основания каникул описаны в материале про ипотечные каникулы.

Ошибка здесь стоит не нервов, а денег: расходы вы понесёте сразу, а выгода растянется на годы. Пройдите по списку до того, как подпишете новый договор.

• Посчитайте выгоду в рублях за оставшийся срок и вычтите из неё все расходы, включая платежи по надбавке переходного периода.
• Сравните старый и новый графики на одинаковом сроке, а не по размеру ежемесячного платежа.
• Убедитесь, что в новом договоре есть формулировка о рефинансировании ипотечного кредита на приобретение жилья — от неё зависит вычет по процентам.
• Уточните, кто снимает старое обременение и регистрирует новое, сколько это занимает и когда именно снижается ставка.
• Проверьте условия страхования: стоимость полиса на весь срок и размер надбавки при отказе от личного страхования.
• Запросите в старом банке справку об отсутствии задолженности и о закрытии счёта — без неё кредит формально остаётся открытым.

Ограничений по числу сделок нет, каждая рассматривается заново. На практике вторая и третья попытки редко окупаются: расходы повторяются целиком, а остаток долга и срок к этому моменту уже меньше.

Согласие не требуется, требуется уведомление о полном досрочном погашении. Срок указан в вашем договоре; по закону о потребительском кредите банк уведомляют заранее, если договором не установлен более короткий период. Подайте заявление до перевода денег, иначе платёж зависнет на счёте.

Сама сделка историю не портит. Запросы в несколько банков за короткий период снижают скоринговый балл незначительно, а закрытый без просрочек кредит выглядит в отчёте плюсом. Опаснее пропустить платёж в переходный период.

Военную ипотеку переводят в другой банк на особых условиях: платежи идут из накопительной системы, и требуется согласование с ней. Условия и ограничения разобраны в статье про военную ипотеку на новостройку.

Варианты два: внести разницу собственными деньгами или заказать оценку в другой аккредитованной компании, если в отчёте есть спорные допущения. Когда разрыв большой, сделку откладывают до погашения части долга.

• Банк России — статистика по ипотечному кредитованию и ставкам.
• ФНС России — имущественные налоговые вычеты, статья 220 НК РФ.
• Росреестр — погашение регистрационной записи об ипотеке и регистрация нового залога.
• Официальный интернет-портал правовой информации — федеральные законы № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)».