Ипотечные каникулы: кому положены и как оформить

Ипотечные каникулы — право заёмщика на срок до шести месяцев не платить по ипотеке или платить меньше. Оно закреплено законом, а не доброй волей банка: при соблюдении условий кредитор обязан изменить график. Квартира остаётся в залоге, но обратить на неё взыскание в льготный период нельзя. Долг никуда не исчезает — срок кредита сдвигается вперёд.

Это льготный период, который заёмщик вводит своим требованием, а банк обязан исполнить. Максимум — шесть месяцев, длительность и дату начала вы выбираете сами. Согласие кредитного комитета не требуется, отказать можно только по формальным причинам из закона. Механизм встроен в закон о потребительском кредите отдельной статьёй 6.1-1 и работает у любого банка, по рыночной и по льготной программе.

Форматов два. Первый — полная приостановка платежей: полгода вы не переводите ничего. Второй — уменьшение платежа: вы называете посильную сумму, банк пересчитывает график под неё. Второй вариант выбирают реже, хотя он дешевле: чем меньше основной долг простаивает без погашения, тем меньше процентов накопится к концу срока.

Не путайте это право с банковскими программами, которые называются похоже. Внутренняя отсрочка — услуга: банк решает по своему усмотрению, может отказать без объяснений, иногда берёт комиссию и меняет ставку. Законный льготный период бесплатен и оформляется по заявительному порядку.

Право одноразовое. По одному кредитному договору каникулы дают один раз — второй запрос по тому же кредиту банк отклонит на законных основаниях.

Право возникает, когда одновременно выполнены четыре требования к кредиту и жилью и подтверждена трудная жизненная ситуация. Кредит обеспечен ипотекой. Его размер не превышает предельную сумму, которую устанавливает Правительство. Заложенная квартира — единственное пригодное для постоянного проживания жильё. Условия договора вы раньше по своему требованию не меняли. Не совпал хотя бы один пункт — отказ будет законным.

Разберём каждое условие.

Подходит любой кредит с ипотекой в обеспечении, включая залог права требования по договору долевого участия. Цель кредита значения не имеет: покупка, строительство, ремонт под залог квартиры.

Максимальный размер кредита устанавливает отдельное постановление Правительства, и он различается по географии: для Москвы лимит выше, для Подмосковья, Петербурга и Дальнего Востока — средний, для остальных регионов — ниже. Цифры пересматривали уже несколько раз, поэтому перед подачей сверьтесь с действующей редакцией документа, а не с прошлогодней статьёй.

Банк смотрит выписку из ЕГРН по всем вашим объектам. Вторая квартира, комната или доля в наследственной недвижимости лишают права — даже если жить там негде. Спорные ситуации разбирают индивидуально, поэтому выписку стоит заказать заранее и посмотреть на неё глазами кредитора.

Условие касается конкретного договора. Рефинансировали ипотеку — заключён новый договор, и право появляется заново.

Трудная жизненная ситуация — не оценочное понятие. Закон перечисляет основания закрытым списком, и подойти нужно хотя бы под одно: потеря работы, инвалидность, долгая болезнь, падение дохода, рост числа иждивенцев. К требованию прикладывают документ, подтверждающий конкретное основание. Без него банк вернёт заявление, и время будет потеряно.

Справки берите свежие: банк вправе запросить документы не старше определённого срока и уточнить сведения дополнительно. Часть данных кредитор получает сам — например, выписку о вашей недвижимости.

Для мобилизованных и участников военной операции действует отдельный порядок с другими сроками и правилами. Он не отменяет обычный льготный период, но регулируется своим законом, и заявление там подают иначе.

Порядок одинаков во всех банках. Вы направляете кредитору письменное требование, прикладываете подтверждающие документы и получаете новый график платежей. Закон отводит банку короткий срок на рассмотрение — до пяти рабочих дней. Дату начала льготного периода вы указываете сами и вправе выбрать уже прошедшую — в пределах двух месяцев до обращения.

Пошагово это выглядит так.

1. Проверьте себя по условиям: закажите выписку из ЕГРН, посмотрите сумму долга и убедитесь, что каникул по договору раньше не было.
2. Соберите документы по своему основанию из таблицы выше.
3. Определите формат: полная приостановка платежей или уменьшенный платёж. И длительность — брать сразу шесть месяцев не обязательно.
4. Заполните требование. Форма свободная, но бланк банка удобнее: там уже есть поля для даты начала и длительности.
5. Подайте требование способом, который прописан в договоре, — через отделение, приложение или заказным письмом. Сохраните подтверждение отправки: отметку о приёме, скриншот, почтовую квитанцию.
6. Получите уточнённый график и проверьте в нём три вещи: дату начала льготного периода, новую дату последнего платежа и сумму отложенных процентов.

Пока идёт рассмотрение, ближайший платёж лучше внести, если он выпадает на эти дни. Деньги не пропадут — их зачтут в счёт долга.

Долг не списывают и не замораживают. Проценты в льготный период начисляются по обычной ставке договора, но платить их сразу не нужно: неуплаченную сумму фиксируют и переносят в конец. Сначала вы возвращаетесь к прежнему графику и гасите основной долг, затем доплачиваете накопленные проценты платежами не больше привычного. Срок кредита продлевается на длительность каникул и на период доплаты.

Отсюда простой вывод: полгода передышки стоят денег. Чем больше остаток долга и выше ставка, тем заметнее переплата в хвосте кредита. Если платить хотя бы часть платежа реально, уменьшение платежа обойдётся дешевле полной паузы.

Страхование не приостанавливается. Полис жизни и залога продолжает действовать, взносы вносить надо — иначе банк вправе поднять ставку по договору.

Досрочное погашение в льготный период разрешено, и деньги идут в счёт основного долга. Полностью закрыли ипотеку — каникулы прекращаются автоматически.

Есть и налоговый нюанс. Вычет по ипотечным процентам считают по фактически уплаченным суммам, а в льготный период вы их не платите. Возврат за этот год окажется меньше, но не сгорит: он сместится на годы, когда вы начнёте гасить отложенные проценты. Как устроен сам вычет и что в него входит, разобрано в материале о налоговом вычете при покупке новостройки.

Кредит на строящуюся квартиру подпадает под тот же закон: предметом залога выступает право требования по договору долевого участия, и это прямо предусмотрено статьёй. Стройку ваша пауза не затрагивает. Деньги застройщику банк перечислил ещё при выдаче кредита, они лежат на эскроу-счёте до ввода дома. Меняется только график платежей, договор с застройщиком остаётся прежним.

Условие о единственном жилье для дольщика банк проверяет по общему правилу — по вашей собственности в ЕГРН. Строящаяся квартира в реестре ещё не значится как объект права, но купленная ранее вторая квартира право на льготный период закроет.

Что стоит держать в голове дольщику:

• Обязанности по договору с застройщиком не приостанавливаются. Если по условиям ДДУ вы вносите часть суммы своими деньгами по графику, эти платежи каникулы не отменяют.
• Задержка стройки и ваши финансовые трудности — разные истории. Что происходит с деньгами при остановке дома, описано в разборе эскроу-счетов.
• После ввода дома квартиру всё равно придётся принимать и регистрировать. Порядок — в инструкции, как оформить новостройку в собственность.

Полгода отсрочки — время, чтобы восстановить доход. Если понятно, что платёж не потянуть и дальше, продавать по переуступке лучше до накопления просрочек.

Льготный период решает временную проблему: доход просел на несколько месяцев и вернётся. Когда трудности затяжные, работают другие инструменты — реструктуризация, рефинансирование или продажа квартиры с обременением. Их принципиальная разница в том, кто принимает решение и что происходит с долгом.

Комбинировать инструменты можно последовательно: взять каникулы, за полгода найти работу, а если не вышло — просить реструктуризацию. Порядок действий при последнем варианте разобран отдельно: как продать ипотечную квартиру. Там же считают налог с продажи — от срока владения зависит, через сколько лет квартиру можно продать без налога.

Отказ должен быть мотивированным, и причин у него ограниченный набор: сумма кредита выше установленного лимита, жильё не единственное, каникулы по этому договору уже брали, основание не подтверждено документами или документы просрочены. Формулировка «банк не видит оснований» без ссылки на конкретный пункт закона не работает — требуйте письменный ответ с указанием причины.

Дальше действуйте по причине отказа. Не хватило справки — донесите её и подайте требование заново, повторное обращение не запрещено. Не совпал доход по расчёту — пересчитайте период: закон сравнивает два месяца до обращения со средним за предыдущие двенадцать, и месяц подачи иногда меняет картину. Превышен лимит по сумме — остаются реструктуризация и рефинансирование.

Если банк вообще не ответил в срок, льготный период считается установленным на тех условиях, которые вы указали в требовании. Это работает только при доказательстве отправки, поэтому подтверждение подачи сохраняйте всегда.

Спор с кредитором решается через интернет-приёмную Банка России, службу финансового уполномоченного и суд. Жалоба в надзор бесплатна и часто снимает вопрос быстрее переписки с отделением.

Соберите доказательства до разговора с банком, а не после. Требование с полным комплектом рассматривают в срок, неполное возвращают, и месяц уходит впустую. Список короткий.

• Выписку из ЕГРН на своё имя: подтверждает, что заложенная квартира — единственное жильё.
• Остаток долга по договору и сравнение с действующим лимитом Правительства для вашего региона.
• Отметку в кредитной истории о том, что льготный период по этому договору раньше не оформлялся.
• Документ по своему основанию — свежий, с печатью и в оригинале или заверенной копии.
• Расчёт: во сколько обойдётся полная пауза и во сколько — уменьшенный платёж. Разницу в переплате банк по своей инициативе не покажет.
• Способ подачи требования, прописанный в вашем договоре, и подтверждение отправки.

Один раз по одному кредитному договору. После рефинансирования появляется новый договор — и вместе с ним новое право, если остальные условия выполняются. Повторное требование по прежнему кредиту банк отклонит.

Пропуск платежей в льготный период не считается просрочкой, пени и штрафы не начисляются. Сам факт использования отсрочки попадает в бюро кредитных историй, и другой банк его увидит при рассмотрении новой заявки. Это не то же самое, что просрочка, но нейтральным сигналом для скоринга тоже не будет.

Закон не запрещает подать требование при наличии просроченной задолженности. Но каникулы не списывают ни накопленный долг, ни начисленные пени — они действуют вперёд, а не назад. Обращаться выгоднее до первого пропущенного платежа.

Да, в любой момент. Достаточно письменно уведомить банк — льготный период прекращается, вы возвращаетесь к обычному графику. Проценты, которые успели накопиться, всё равно гасятся после основного долга.

Можно, залог этому не мешает: сделку проводят с согласия банка, долг закрывают деньгами покупателя. Каникулы прекратятся вместе с погашением кредита. Заранее возьмите у кредитора справку об остатке долга с учётом отложенных процентов.

• Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», статья 6.1-1 — Официальный интернет-портал правовой информации
• Федеральный закон от 01.05.2019 № 76-ФЗ, которым введены ипотечные каникулы — Официальный интернет-портал правовой информации
• Банк России, материалы и интернет-приёмная для заёмщиков — cbr.ru
• Портал государственных услуг: справки службы занятости, сведения СФР, выписка из ЕГРН — gosuslugi.ru