Эскроу-счёт: как работает и что будет, если стройка встанет

Эскроу-счёт при покупке квартиры в новостройке работает как посредник между вами и застройщиком: вы переводите деньги не напрямую продавцу, а на специальный счёт в банке, и они лежат там до сдачи дома. Застройщик получает доступ к ним только после того, как хотя бы один дольщик оформит квартиру в собственность. Если стройка остановится, банк вернёт деньги вам — не застройщику.

Расчёт через эскроу-счёт устроен так: вы переводите деньги не застройщику, а на специальный счёт в банке, который выступает независимым хранителем. Застройщик в это время строит дом на собственные средства или на кредит от того же банка — так называемое проектное финансирование. Ваши деньги на счёте не работают на стройку напрямую, они лежат замороженными и ждут завершения обязательств застройщика.

Такая схема действует для договоров долевого участия, заключённых после введения проектного финансирования, и одинаково работает для любого жилого комплекса — будь то корпус в Aura или в другом строящемся доме. Банк, который ведёт счёт, называется уполномоченным: список таких банков определяет Центробанк, и застройщик не может открыть счёт где угодно. Комиссию за обслуживание эскроу-счёта вы не платите — расходы закладывает застройщик в стоимость строительства, поэтому для вас эта часть сделки бесплатна. Договор эскроу оформляется одновременно с договором долевого участия и регистрируется вместе с ним: заранее отдельно идти в банк не нужно, этим обычно занимается застройщик или сопровождающий сделку агент.

Эскроу-счёт открывает банк на ваше имя при подписании договора долевого участия — деньги поступают на счёт в течение нескольких дней после регистрации ДДУ в Росреестре. Открывать счёт самостоятельно заранее не нужно: банк делает это в рамках сделки, а вы просто переводите туда сумму по договору — наличными, ипотечным кредитом или их комбинацией.

Деньги приходят на счёт, привязанный к вам и конкретной квартире: если сделка проходит в ипотеку, банк принимает на эскроу ваши собственные средства и кредитные средства единым платежом. Пока дом не достроен, эти деньги юридически остаются вашими — вы не теряете над ними контроль, хотя снять их досрочно без оснований, предусмотренных договором, нельзя. Застройщик к счёту доступа не имеет и не видит поступления от конкретных покупателей — банк работает с ним по общей сумме, накопленной на счетах эскроу по всему объекту. Это касается любого корпуса, независимо от того, выбрали вы квартиру в Alia или в другом жилом комплексе, — процедура открытия счёта одинаковая.

Деньги с эскроу-счёта банк переводит застройщику одним платежом — после того, как он выполнил обязательства по договору и хотя бы один участник долевого строительства зарегистрировал право собственности на квартиру в доме. До этого момента застройщик строит на собственные или кредитные средства, а не на ваши деньги.

Формально закон допускает частичное раскрытие счетов при поэтапном вводе дома в эксплуатацию, но на практике банки чаще ждут ввода в эксплуатацию всего корпуса и оформления первой собственности. Пока этого не произошло, вы можете проверить статус дома по разрешению на ввод и по данным Росреестра — эти документы публичны. Ускорить перевод денег застройщику вы не можете и не должны стремиться к этому: чем позже раскрывается счёт, тем дольше ваши деньги остаются защищены, а не наоборот. О том, как выглядит эта часть сделки на практике, можно почитать в истории покупки квартиры с расчётом через эскроу.

Если стройка встала, но застройщик формально не признан банкротом, деньги на эскроу-счёте остаются нетронутыми — банк просто не переводит их, пока не выполнены условия договора. Вы не теряете деньги автоматически: они лежат на счёте столько, сколько длится задержка, и никуда не исчезают, даже если сроки сдачи сдвигаются на месяцы.

Проблема в этой ситуации не в деньгах, а во времени: пока дом не достроен, вы не можете ни заселиться, ни забрать деньги без расторжения договора. Расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке и вернуть деньги с эскроу-счёта можно в случаях, прямо предусмотренных законом и договором, — например, при существенном нарушении сроков сдачи. Если вы решаете не расторгать договор и подождать, деньги продолжают лежать на счёте без движения, пока стройка не возобновится или ситуация не перейдёт в банкротство застройщика. Здесь стоит следить за сроком действия самого эскроу-счёта, зафиксированным в договоре: если он истекает раньше, чем достраивается дом, счёт нужно продлевать, и заниматься этим лучше заранее, а не в последний момент.

При банкротстве застройщика деньги на эскроу-счёте не включаются в конкурсную массу и не достаются кредиторам — банк возвращает их вам напрямую, потому что застройщик так и не получил доступ к этим средствам. Это ключевое отличие эскроу-схемы от прежнего порядка, когда деньги дольщиков уходили застройщику сразу и в случае банкротства фактически терялись или растягивались на годы судебных процедур.

Вам нужно будет обратиться в банк, который вёл счёт, и оформить возврат — процедура ближе к закрытию вклада, чем к участию в деле о банкротстве. Отдельно стоит учитывать: если покупка была в ипотеку, банк вернёт деньги на эскроу-счёте, но кредитные обязательства перед банком автоматически не исчезают — этот вопрос вы решаете с банком-кредитором отдельно. Именно ради этой защиты эскроу-счета и вводили: вы рискуете временем и планами на переезд, но не самими деньгами. Один из примеров того, как доводят такую ситуацию до возврата средств, можно посмотреть в истории сопровождения сделки.

Деньги на вашем эскроу-счёте покрывает государственное страхование вкладов, причём для расчётов по договору долевого участия действует повышенный лимит возмещения по сравнению с обычным банковским вкладом. Точную сумму лимита на момент сделки стоит уточнять на сайте Агентства по страхованию вкладов — цифра фиксируется в законе и может пересматриваться, ориентироваться на цифры из старых статей не стоит.

Страховку получаете именно вы как покупатель, а не застройщик и не банк, — то есть при отзыве лицензии у банка деньги возвращаются вам через Агентство по страхованию вкладов, а не зависают в процедуре ликвидации кредитной организации. Это отдельный уровень защиты поверх самой схемы эскроу: даже если банк подведёт, страховка покрывает сумму на счёте. Из-за этого при выборе жилого комплекса разумно смотреть не только на застройщика, но и на банк, который ведёт эскроу-счета по объекту, — крупные банки из топа по объёму эскроу встречаются чаще, но правило страхования одинаково для всех уполномоченных банков.

Эскроу-счёт отличается от прямой оплаты застройщику тем, кто и когда получает доступ к деньгам: при прямой оплате застройщик получал средства сразу и тратил их на стройку по своему усмотрению, а при эскроу деньги остаются в банке до исполнения обязательств. Это меняет и риски для вас, и мотивацию застройщика завершить стройку в срок.

Для вас эскроу-счёт снижает риск, но не влияет на выбор конкретного корпуса или планировки — это вопрос механики расчёта, а не характеристик квартиры. Сравнивать застройщиков по этому критерию смысла нет: с 2019 года схема с эскроу обязательна почти для всех новых договоров долевого участия и действует одинаково, какой бы корпус вы ни рассматривали — от Portland до других строящихся комплексов.

Перед открытием эскроу-счёта стоит проверить не сам счёт — механика у всех банков одинаковая, — а условия договора долевого участия и статус застройщика, потому что именно они определяют, как быстро пройдёт сделка и не возникнет ли пауз уже после подписания.

• Убедитесь, что банк, который откроет счёт, входит в перечень уполномоченных, — эту информацию можно запросить у застройщика или проверить на сайте банка.
• Сверьте номер и дату договора долевого участия в тексте договора эскроу — расхождения нужно уточнять до подписания.
• Уточните срок действия эскроу-счёта в договоре и сравните его со сроком сдачи дома, указанным в проектной декларации.
• Проверьте, что указано в договоре на случай возврата денег, если сделка не состоится, и какие документы для этого понадобятся.
• Если покупаете в ипотеку, уточните у банка-кредитора, как соотносятся сроки кредитного договора и договора эскроу.
• Сохраните все документы по счёту: договор эскроу, платёжные поручения, выписки — они пригодятся при споре или при возврате денег.

Если хотите увидеть, как выглядит такая проверка на практике, посмотрите пример сопровождения сделки перед подписанием.

Нет, досрочно снять деньги со счёта не можете ни вы, ни застройщик — счёт заблокирован до выполнения условий договора или до его расторжения в предусмотренных законом случаях. Исключение — расторжение договора долевого участия: тогда банк возвращает деньги вам.

Нет, открытие и ведение эскроу-счёта для вас бесплатно — комиссию банку платит застройщик и закладывает эти расходы в общую стоимость строительства.

Деньги на эскроу-счёте подпадают под государственное страхование вкладов с повышенным лимитом по сравнению с обычным вкладом — при отзыве лицензии банка вы получаете возмещение через Агентство по страхованию вкладов. Точную сумму лимита на момент сделки уточняйте на его сайте.

Нет, заранее приходить в банк не нужно — счёт открывается в рамках сделки одновременно с регистрацией договора долевого участия, обычно этим занимается застройщик или сопровождающий сделку агент.

Механика счёта одна и та же в обоих случаях: разница в том, что при ипотеке на эскроу-счёт поступают одновременно ваши собственные средства и кредитные средства банка, а с застройщиком банк рассчитывается по тем же правилам.

Разбор опирается на нормы федерального законодательства о долевом строительстве и материалы официальных ресурсов, которые ведут учёт объектов и банков, работающих по схеме эскроу. Перед сделкой стоит свериться с первоисточниками, а не только с этой статьёй, — правила и лимиты меняются быстрее, чем успевает обновиться материал в блоге.

• Наш.дом.рф — государственный ресурс о долевом строительстве: статус конкретного дома, застройщик, банк, который ведёт эскроу-счета по объекту.
• Банк России — перечень уполномоченных банков, которые вправе открывать эскроу-счета по договорам долевого участия.
• Агентство по страхованию вкладов — актуальный лимит и порядок страхового возмещения по счетам эскроу.
• КонсультантПлюс — текст федерального закона об участии в долевом строительстве и последующих изменений, включая нормы об эскроу-счетах.

• Как проверить застройщика: документы, сроки, эскроу
• Что такое ЖК и чем он отличается от обычного дома
• Банкротство застройщика: что будет с деньгами и квартирой
• Ипотека траншами: что это и кому подходит