Наймодатель и наниматель: это кто и в чём разница

Наймодатель и наниматель — это две стороны договора найма жилого помещения. Наймодатель даёт квартиру: это собственник или тот, кого он уполномочил. Наниматель её снимает и платит, и им может быть только физическое лицо. Отношения сторон описывает глава 35 Гражданского кодекса. Если жильё берёт компания, договор называется арендой, а стороны — арендодатель и арендатор.

Разница в направлении сделки: один передаёт жильё, другой в нём живёт и вносит плату. Наймодатель отвечает за состояние квартиры и за то, что она свободна от чужих прав. Наниматель отвечает за сохранность имущества и своевременные платежи. Запомнить легко по корню слова: наймодатель — тот, кто даёт внаём.

Путаница в терминах обходится дорого. Если в шапке документа стороны перепутаны местами, дальше по тексту обязанности расходятся с реальностью: наниматель по букве договора обязан делать капремонт, а наймодатель — оплачивать электричество. Спор придётся решать по смыслу договора, а это уже переписка, экспертиза или суд. Проверяйте преамбулу до подписания, а не после первого конфликта.

Наниматель — это человек, который снял квартиру для проживания и платит за неё по договору. Только гражданин: компания нанимателем быть не может. В быту его называют арендатором или квартирантом, и в разговоре это нормально. В документах слово одно — наниматель, потому что к найму жилья применяется отдельная глава кодекса со своими правилами.

Вместе с нанимателем в квартире могут постоянно жить другие люди — супруг, дети, родители. Их перечисляют в договоре поимённо. У них равные права пользования жильём, но отвечает перед наймодателем один человек — тот, кто подписал документ. Разбитое окно, залитые соседи, просроченный платёж — вопросы адресуют нанимателю, даже если ущерб причинил кто-то из его семьи.

Есть и временные жильцы — гости, которые приехали пожить. Их вселяют с предварительного уведомления наймодателя, срок такого проживания ограничен, платы за них не берут. Отдельная история — поднаём, когда наниматель пересдаёт квартиру или комнату третьему лицу. На это нужно письменное согласие собственника, а ответственным перед ним всё равно остаётся первоначальный наниматель.

Наймодатель — собственник жилья или человек, которого собственник уполномочил сдавать квартиру. Кроме гражданина, этой стороной бывают компания-владелец, муниципалитет и государственные фонды. Главное для нанимателя — убедиться, что подписывает договор тот, у кого есть право распоряжаться помещением, и что это право подтверждено документом, а не словами.

Проверяют две вещи. Первая — основание права: выписка из ЕГРН, где указан собственник. Вторая — полномочия подписанта: если пришёл родственник или риэлтор, нужна нотариальная доверенность с прямо прописанным правом сдавать внаём и получать деньги. Риэлтор без доверенности ведёт переговоры, но стороной сделки не становится — о том, кто и сколько платит агенту за подбор, договариваются отдельно.

Когда у квартиры несколько владельцев, договор подписывают все либо один по доверенности от остальных. Подпись одного сособственника без согласия других даёт второму владельцу повод оспорить сделку и потребовать выселения.

Смена собственника договор не рушит. Квартиру продали, подарили, она перешла по наследству — наём продолжается на прежних условиях до конца срока, а новый владелец автоматически становится наймодателем. Перезаключать документ не обязательно, достаточно письменно зафиксировать, кому теперь платить.

Слово в договоре зависит от двух вещей: кто снимает и что именно. Жилое помещение гражданину — это наём, стороны называются наймодатель и наниматель. То же жильё компании — аренда со сторонами арендодатель и арендатор. Нежилое помещение любому лицу — тоже аренда. Названия сторон не косметика: от них зависит, какая глава кодекса применяется к спору.

Компания, снявшая квартиру, обязана использовать её только для проживания людей — разместить там офис или склад нельзя. Обычно так селят сотрудников: фирма подписывает аренду с собственником, а работник живёт в квартире по внутреннему документу компании.

Апартаменты юридически не жильё, поэтому договор с ними всегда арендный — с этим же связана история про регистрацию по месту жительства в апартаментах. Пара «наниматель и наймодатель» путается так же часто, как девелопер и застройщик: термины соседние, а обязанности за ними разные.

Наём жилья бывает трёх основных видов, и стороны везде называются одинаково — наймодатель и наниматель. Различаются они тем, чьё это жильё, на какой срок его дают и можно ли из него выселить. Коммерческий наём — это обычная съёмная квартира у частного владельца. Социальный и служебный — жильё государственного или муниципального фонда; как встать на очередь и получить социальное жильё, разбирали отдельно.

Договор социального найма заключают с теми, кого признали нуждающимися в жилье и поставили на учёт. Он не имеет срока, право пользования переходит членам семьи, а квартиру в дальнейшем можно приватизировать. Правила для него установлены Жилищным кодексом, а не главой 35 Гражданского.

Служебная квартира привязана к должности: ушли из организации — освобождаете помещение. Приватизации такое жильё не подлежит, кроме отдельных случаев, когда собственник сам перевёл квартиру в обычный фонд. Дальше в статье речь о коммерческом найме — с ним чаще всего имеет дело частный человек.

В договоре стороны называют в преамбуле: «ФИО, именуемый в дальнейшем Наймодатель» и «ФИО, именуемый в дальнейшем Наниматель», с паспортными данными и адресами регистрации. Дальше по тексту используют только эти слова — без «хозяин», «жилец», «арендатор». Форма договора письменная, нотариус не нужен, но подписи и даты обязательны на каждом экземпляре.

Условия, без которых документ работает плохо:

• Предмет. Точный адрес, номер квартиры, площадь, кадастровый номер и основание права наймодателя — реквизиты выписки ЕГРН.
• Плата. Сумма цифрами и прописью, дата ежемесячного платежа, способ перевода и прямой запрет менять сумму в одностороннем порядке.
• Срок. Конкретные даты начала и окончания. Не написали — договор считается заключённым на пять лет.
• Кто живёт. Поимённый список всех, кто въезжает вместе с нанимателем.
• Депозит. За что удерживается, в какой срок возвращается после выезда.
• Коммунальные услуги. Кто платит по счётчикам, кто по общим начислениям.

Депозит — не задаток и не аванс, он обеспечивает сохранность имущества и возвращается при выезде без повреждений. Разница между обеспечительными платежами подробнее разобрана в материале про задаток и аванс. К договору прикладывают акт приёма-передачи с описью мебели, техники и показаниями счётчиков на день въезда — без него доказать состояние квартиры «до» нечем.

По умолчанию кодекс делит расходы так: наймодатель отвечает за капитальные вещи и за то, чтобы дом обслуживался, наниматель — за текущее содержание квартиры и коммунальные услуги. Собственник обязан передать свободное помещение в пригодном для жизни состоянии. Наниматель обязан использовать квартиру только для проживания, поддерживать её в порядке и вовремя платить.

Граница между текущим и капитальным ремонтом — частый повод для спора, поэтому её описывают в договоре списком. Замена смесителя и подклейка обоев — текущий, замена стояков и окон — капитальный. Поломка от износа — забота собственника, поломка от неаккуратности — забота жильца.

Переустройство и перепланировку наниматель без письменного согласия владельца делать не вправе. Отдельно фиксируют, кто ставит и поверяет приборы учёта: счётчики на воду обычно остаются зоной собственника, как и всё, что относится к общему имуществу дома.

Наём жилья заключают на срок до пяти лет. Если срок в тексте не указан, договор автоматически считается пятилетним — это часто удивляет собственников, которые «просто забыли написать». Договоры до года называют краткосрочными, и у них другой набор правил: часть гарантий для жильца там не действует, если стороны прямо не прописали их в тексте.

Разница ощутимая. При долгосрочном найме у жильца есть преимущественное право продлить договор на новый срок. Собственник, который решил не сдавать квартиру дальше, обязан предупредить об этом заранее — за три месяца до окончания срока; при молчании договор продлевается на прежних условиях. В краткосрочном варианте этих правил нет, и по окончании срока квартира просто освобождается.

Договор найма от года и дольше влечёт государственную регистрацию ограничения права собственности в Росреестре. Запись появляется в ЕГРН и видна покупателю квартиры: жильё с действующим наймом переходит к новому владельцу вместе с жильцами.

Многие собственники по этой причине подписывают договор на одиннадцать месяцев и продлевают его. Схема законна, но лишает жильца преимущественного права, поэтому семьям, которые снимают надолго, выгоднее длинный срок. Отдельный случай — наём с последующим выкупом, где платежи со временем засчитываются в цену квартиры.

У сторон разные возможности. Наниматель вправе расторгнуть договор в любой момент по собственному решению, письменно предупредив наймодателя за три месяца и заручившись согласием тех, кто живёт с ним постоянно. Наймодатель такой свободы не имеет: досрочно прекратить наём против воли жильца он может только через суд и только по основаниям из кодекса.

Суд расторгает договор по требованию собственника, когда наниматель не платит: при долгосрочном найме — за шесть месяцев (договором можно установить более длительный срок), при краткосрочном — если плата не внесена более двух раз по истечении срока платежа, установленного договором (п. 2 ст. 687 ГК РФ). Второе основание — разрушение или порча жилья самим нанимателем либо теми, за кого он отвечает. Суд вправе дать срок на устранение нарушений и отложить выселение.

Использование квартиры не по назначению и систематические нарушения прав соседей — ещё одно основание, но сначала собственник обязан письменно предупредить жильца и дать время исправиться. Любая из сторон может пойти в суд, если помещение стало непригодным для проживания или дом признан аварийным.

Стороны вправе добавить в договор свои условия досрочного выезда — например, обязанность предупредить за месяц с компенсацией. Такие пункты работают, если они прописаны заранее и не противоречат закону. Без них смена планов собственника не повод выставлять жильца за дверь.

Перед подписанием договора проверка занимает час, а спасает от месяцев разбирательств. Смотреть нужно и жильцу, и собственнику — риски у сторон зеркальные.

• Право на квартиру. Свежая выписка из ЕГРН: кто собственник, сколько их, нет ли ареста или залога. Продавец по доверенности — читайте, есть ли в ней право сдавать внаём.
• Личность второй стороны. Паспорт, сверка данных с выпиской и с преамбулой договора. Фамилия в шапке и подпись внизу должны принадлежать одному человеку.
• Названия сторон. В преамбуле — наймодатель и наниматель, а не «арендодатель»: под жилое помещение подходит именно наём.
• Срок и цена. Даты начала и окончания, сумма, дата платежа и запрет на одностороннее повышение.
• Акт приёма-передачи. Опись мебели и техники, фото дефектов, показания счётчиков на день въезда, условия возврата депозита.
• Согласие сособственников и зарегистрированных. При долевой собственности нужны подписи всех владельцев.

Отдельно уточните, кто из членов семьи въезжает: людей, не указанных в договоре, собственник вправе не пустить. Состояние дома и коммуникаций тоже учитывайте — в старом фонде расходы на мелкий ремонт выше, чем в новых корпусах, а чем вторичка отличается от новостройки, разобрано в отдельном материале.

Наниматель, если речь о квартире, доме или комнате и договор подписан с гражданином. Арендатор — если помещение нежилое или снимает компания. В разговоре оба слова взаимозаменяемы, в документах — нет.

По умолчанию коммунальные услуги оплачивает наниматель, а взносы на капремонт и налог на имущество остаются на собственнике. Стороны могут договориться иначе, но это нужно прописать в договоре отдельным пунктом с перечнем услуг.

В одностороннем порядке — нет, если такое право не записано в договоре. Сумма устанавливается соглашением сторон и меняется только новым соглашением. Требование доплатить «потому что цены выросли» без пункта в договоре исполнять не обязательно.

Да, доход от сдачи жилья облагается налогом. Гражданин либо декларирует его и платит НДФЛ, либо регистрируется плательщиком налога на профессиональный доход — при сдаче жилого помещения этот режим применим, ставка зависит от того, снимает квартиру человек или компания.

Договор продолжает действовать до конца срока, а покупатель становится новым наймодателем. Выселить жильца только на основании смены собственника нельзя. Достаточно письменно согласовать новые реквизиты для платежей.

• Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая, глава 35 «Наём жилого помещения» — официальный интернет-портал правовой информации
• Жилищный кодекс Российской Федерации, раздел III «Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма» — официальный интернет-портал правовой информации
• Федеральная налоговая служба — о налогообложении доходов от сдачи жилья и режиме налога на профессиональный доход: nalog.gov.ru
• Росреестр — о государственной регистрации ограничения права при найме жилого помещения: rosreestr.gov.ru