Что такое приватизированная квартира и как её оформить

Приватизированная квартира — это жильё, которое человек бесплатно получил в собственность из государственного или муниципального фонда. До приватизации семья живёт в квартире по договору социального найма: пользуется, но не владеет. После — становится собственником, запись появляется в ЕГРН, и квартиру можно продать, подарить, завещать или заложить под кредит.

Приватизированная квартира — это бывшее государственное или муниципальное жильё, переданное нанимателю и членам его семьи в собственность бесплатно. Основание — договор передачи жилого помещения в собственность, который заключают с городом или муниципалитетом. Право возникает не с момента подписания договора, а после регистрации в ЕГРН: до этой записи квартира юридически остаётся за прежним владельцем.

В обиходе говорят «приватизированный дом», но по закону приватизируют конкретное жилое помещение — квартиру или комнату, а не здание целиком. Дом с квартирами разных собственников не бывает «приватизированным» полностью: приватизация — это всегда история отдельной квартиры и её жильцов. Земля под многоквартирным домом и общее имущество переходят собственникам помещений автоматически, отдельно их приватизировать не нужно.

Приватизация бесплатна и по общему правилу даётся один раз в жизни. Исключение — те, кто участвовал в приватизации несовершеннолетним: у них сохраняется право использовать его повторно, уже после 18 лет. Сроки программы неоднократно продлевали, а затем сделали бессрочной, поэтому дедлайн, о котором писали в новостях много лет подряд, больше не висит над жильцами.

Разница в одном слове: собственность. В муниципальной квартире вы наниматель — живёте по договору соцнайма, платите наём и коммуналку, но распорядиться жильём не можете. В приватизированной вы собственник: продаёте, дарите, завещаете, сдаёте, закладываете, прописываете кого угодно без согласований. Взамен появляются расходы, которых у нанимателя нет.

Наниматель не платит налог на имущество и капремонт — на этом обычно строят аргумент «не приватизируйте». Аргумент слабеет, как только семья хочет продать квартиру, оформить залог или передать жильё детям.

Приватизация нужна, чтобы квартира стала вашим активом, а не местом, где вам разрешили жить. Собственник продаёт жильё и покупает другое, вкладывает деньги в новостройку, берёт кредит под залог, оставляет квартиру детям по завещанию. Наниматель ничего из этого сделать не может: после его смерти договор соцнайма переоформляют на прописанных родственников, а если таких нет — квартира возвращается городу.

Второй мотив — свобода решений. Собственник прописывает родню и знакомых без согласия наймодателя, сдаёт квартиру официально, делит её на доли, меняет планировку в пределах разрешённого. У нанимателя каждое из этих действий упирается в согласование, а вселение посторонних — ещё и в учётную норму площади на человека (ст. 70 ЖК РФ).

Третий — участие в сделках с новостройками. Альтернативные схемы, когда старая квартира продаётся, а деньги идут в новый дом, работают только с собственностью. Если жильё не приватизировано, продавать нечего: в альтернативной сделке участвовать не получится, и семья остаётся с первоначальным взносом из собственных накоплений.

Есть и обратная сторона. Собственник платит налог на имущество и взносы на капремонт, отвечает за содержание квартиры, а при сносе аварийного дома получает выкупную стоимость или по соглашению равнозначное жильё. Наниматель в той же ситуации получает равнозначное по площади жильё по соцнайму; больше площади — только очередникам. Выигрыш от отказа от приватизации здесь не в метрах, а в отсутствии налога и взносов на капремонт — для одинокого пожилого человека это иногда рационально.

Право есть у граждан России, которые пользуются квартирой по договору социального найма: у нанимателя и членов его семьи, вписанных в договор (ст. 2 Закона № 1541-1, ст. 69 ЖК РФ). На практике это подтверждает постоянная регистрация в квартире. Участвуют все, включая несовершеннолетних, — детей включают в договор обязательно, исключить их можно только с разрешения органов опеки. Отказаться от участия взрослый может, и право на бесплатную приватизацию при этом не расходуется: его можно использовать позже по другому адресу (п. 5 Постановления Пленума ВС РФ № 8).

Право даётся однократно. Если человек уже получил жильё в собственность в порядке приватизации, второй раз участвовать он не вправе — квартиру оформят на остальных членов семьи. Отдельное правило для детей: участие до совершеннолетия не сжигает право, после 18 лет его можно использовать ещё раз.

Прописанные временно — по месту пребывания — в приватизации не участвуют. То же касается тех, кто снят с регистрационного учёта: одной родственной связи мало, нужно право пользования по договору соцнайма, а на практике его подтверждает постоянная регистрация именно в этой квартире. Военнослужащие, осуждённые, люди в длительной командировке сохраняют право, если за ними закреплена жилплощадь.

Согласие требуется от всех совершеннолетних жильцов и детей от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона № 1541-1); за детей до 14 лет действуют родители. Один несогласный блокирует процедуру: заставить его через суд нельзя, можно только договориться или оформить отказ. Отказавшийся при этом получает бессрочное право пользования квартирой — выписать его после продажи не выйдет и новому собственнику, пока он живёт в квартире. Это ключевой риск, который проверяют при покупке вторичного жилья.

Не всякая квартира, где живут по найму, переходит в собственность. Закон закрывает четыре категории: аварийное жильё, комнаты в общежитиях, квартиры в закрытых военных городках и служебное жильё. Основание — статус помещения, а не желание жильцов, и обойти запрет через суд удаётся редко.

• Аварийное жильё. Дом должен быть официально признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции — по заключению межведомственной комиссии и решению органа власти (Положение, утверждённое постановлением Правительства РФ № 47). Просто старый или ветхий дом приватизировать можно.
• Общежития. Если здание не передали в муниципальную собственность и оно сохранило статус общежития, комнаты не приватизируют. После передачи городу статус меняется, и право появляется — это частый предмет судебных споров.
• Закрытые военные городки. Ограничение связано с режимом территории.
• Служебное жильё. Квартиры предприятий и ведомств. Собственник фонда вправе разрешить их приватизацию, но не обязан: это его решение, обжаловать отказ в суде почти бесполезно. На практике ведомства соглашаются после долгого стажа работника.

Отдельная сложность — самовольная перепланировка. Формального запрета нет, но договор передачи не подпишут, пока в техническом паспорте расхождения с фактом. Перепланировку придётся узаконить или вернуть квартиру в исходное состояние, и это растягивает процедуру на месяцы.

Порядок одинаков почти везде: собрать согласия всех жильцов, подать заявление с документами, получить договор передачи и запись о праве в ЕГРН. В Москве квартиру приватизирует Департамент городского имущества: заявление подают онлайн на mos.ru или в центре «Мои документы», услуга бесплатна, срок — до 46 рабочих дней, а договор передачи выдают уже с отметкой Росреестра о регистрации права. В других регионах заявление принимают МФЦ или жилищный отдел администрации, решение — в течение двух месяцев (ст. 8 Закона № 1541-1), а регистрацию права оформляют отдельно; госпошлина — 4 000 рублей за квартиру (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ), делится между участниками поровну.

1. Проверьте статус квартиры. Нужен договор соцнайма или ордер. Если документ утерян, его восстанавливают в жилищном отделе администрации.
2. Получите документ о неучастии. Подтверждает, что право на бесплатную приватизацию вы не использовали. В Москве по московским адресам ДГИ проверяет это сам; справку приносят только за периоды проживания в других городах после 1991 года — по каждому адресу регистрации.
3. Соберите согласия и отказы. Согласие — от всех совершеннолетних жильцов и детей от 14 до 18 лет; отказ оформляют нотариально или лично при подаче. На детей до 14 лет заявление подписывают родители, с 14 лет ребёнок расписывается сам.
4. Подайте заявление. В Москве — онлайн на mos.ru: заявление подаёт один из жильцов, остальные подтверждают согласие в своих личных кабинетах в течение 10 рабочих дней. При подаче через «Мои документы» или МФЦ в регионах приходят все участники лично либо по нотариальной доверенности; без одного из них документы не примут.
5. Дождитесь решения и подпишите договор. Закон отводит на решение два месяца с даты подачи документов (ст. 8 Закона № 1541-1); в Москве регламент — 46 рабочих дней.
6. Получите договор и запись в ЕГРН. В Москве ДГИ сам направляет договор на регистрацию и выдаёт его с отметкой; в регионах договор подают в Росреестр через МФЦ. Собственником вы становитесь с даты записи в реестре, а не с даты подписания договора.

После регистрации закажите выписку из ЕГРН — это основной документ, подтверждающий собственность. Свидетельства на бумаге не выдают с 2016 года, и требование «покажите зелёнку» на сделке говорит только о том, что покупатель давно не смотрел на рынок.

Базовый комплект — шесть-восемь позиций в зависимости от региона, и почти все получают бесплатно. Сложность создают не сами справки, а расхождения в них: разное написание фамилии, старые адреса, неучтённая перепланировка. Каждое расхождение — отдельный поход в архив, поэтому реальный срок процедуры почти всегда длиннее нормативного.

Рассмотрение заявления занимает до двух месяцев (в Москве — до 46 рабочих дней вместе с регистрацией), в регионах регистрация права — ещё несколько рабочих дней. На практике семьи проходят путь за два-четыре месяца: время съедают сбор архивных справок и согласование перепланировки. Если один из жильцов живёт в другом городе, закладывайте ещё две-три недели на доверенность и пересылку.

Квартиру оформляют либо в общую долевую собственность всех участников — по умолчанию в равных долях, по соглашению взрослых иначе, — либо в собственность одного из них, если остальные оформили отказ (ст. 2 Закона № 1541-1). Интересы детей при распределении долей ухудшать нельзя — за этим следит опека. Совместная собственность без долей при приватизации не оформляется, в том числе супругам: в московском заявлении есть только два варианта — индивидуальная или долевая.

Отказ от участия — не отказ от квартиры. Человек, подписавший нотариальный отказ, сохраняет бессрочное право пользования жильём: он остаётся прописанным и живёт в квартире, даже если её продадут. Снять такого жильца с учёта новый собственник не сможет ни через переоформление лицевого счёта, ни через суд, пока человек живёт в квартире. Единственный шанс — доказать в суде, что он добровольно и давно выехал на другое постоянное место жительства (Обзор судебной практики ВС РФ от 01.09.2014); на практике это долго и ненадёжно, поэтому отказников просят сняться с учёта до сделки.

Детей исключить из приватизации почти невозможно. Все несовершеннолетние, зарегистрированные в квартире, включаются в договор автоматически. Исключение разрешает только опека, и она даёт его при условии, что ребёнок получает равноценную долю в другом жилье. Если ребёнка не включили и разрешения опеки не было, приватизацию оспаривают — срок давности начинает течь с момента, когда повзрослевший ребёнок узнал о нарушении.

Долю в приватизированной квартире можно передать родственнику без налога — через дарение. Близкие родственники НДФЛ не платят, но договор дарения доли удостоверяет нотариус, и его тариф зависит от кадастровой стоимости. Механика, ставки и список близких родственников разобраны в статье про дарение квартиры родственнику.

Если наниматель умер, не начав приватизацию, оформить квартиру «за него» нельзя. Право на приватизацию не входит в наследство: оно личное и со смертью прекращается. Но квартира не уходит городу, пока в ней прописаны другие члены семьи — они переоформляют договор соцнайма на себя и приватизируют жильё уже от своего имени.

Порядок простой: обратиться в жилищный отдел с заявлением о признании нанимателем, приложить свидетельство о смерти и документы о родстве, получить новый договор соцнайма. Дальше — обычная процедура приватизации. Право на бесплатное участие расходуется тем, кто оформляет, а не умершим.

Отдельный случай — наниматель успел подать документы, но не дожил до подписания договора. Суды признают квартиру наследственной массой, если человек выразил волю: подал заявление и не отзывал его. Тогда наследники обращаются в суд, и квартира входит в наследство. Одних разговоров и намерений недостаточно — нужны поданное заявление и отметка о приёме документов.

Если прописанных в квартире не осталось, жильё возвращается в муниципальный фонд. Родственники, которые в квартире не зарегистрированы, прав на неё не имеют, каким бы близким ни было родство. Прописка в такой ситуации — не формальность, а единственное основание сохранить жильё за семьёй; как она оформляется, разобрано в материале про регистрацию по месту жительства.

Приватизированную квартиру можно завещать, подарить, продать и заложить — все права собственника действуют в полном объёме. Завещание составляют у нотариуса; собственник вправе оставить жильё кому угодно, включая посторонних. Ограничение одно — обязательная доля (ст. 1149 ГК РФ): несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы получают не менее половины того, что причиталось бы им по закону, независимо от текста завещания. К нетрудоспособным относят и людей предпенсионного возраста — женщин с 55 лет и мужчин с 60.

Неприватизированную квартиру подарить нельзя. Дарение — это передача права собственности, а у нанимателя его нет. Единственные варианты для муниципального жилья — обмен с согласия наймодателя или прописка родственника с последующим переоформлением договора соцнайма. Поэтому ответ на вопрос «можно ли оформить дарственную на неприватизированную квартиру» — нет, и никакие схемы через расписки этого не обходят.

С продажей работает правило минимального срока владения. Для приватизированного жилья отсчёт идёт с даты регистрации права в ЕГРН, а льготный срок — три года, как для наследства и дарения от близких родственников. Продали раньше — платите НДФЛ с разницы между ценой продажи и вычетом. Подробности порогов и вычетов — в статье о том, через сколько лет можно продать квартиру без налога.

Если в квартире есть доли детей, любая сделка проходит через опеку: разрешение дают, когда ребёнок получает равноценную или большую долю в другом жилье. На практике это означает встречную покупку и синхронные расчёты — схему, где деньги раскрываются только после регистрации обоих переходов права. Как устроены такие расчёты, разобрано в материале про аккредитив и банковскую ячейку.

Квартира с приватизацией в истории требует отдельной проверки: значительная часть споров о праве пользования на вторичном рынке связана именно с ней. Проверяйте до аванса, а не после — расторгать сделку с задатком дороже, чем потратить неделю на документы.

• Архивная выписка из домовой книги. Показывает всех, кто был прописан на момент приватизации. Сравните список с участниками договора передачи: любой, кто был прописан, но в договор не вошёл, — потенциальный истец.
• Нотариальные отказы. У каждого отказавшегося бессрочное право пользования. Просите сняться с учёта до сделки и фиксируйте это условием в договоре.
• Дети в договоре. Если на момент приватизации в квартире были прописаны несовершеннолетние, а долей они не получили, сделку могут оспорить. Разрешение опеки должно быть в комплекте документов.
• Свежая выписка из ЕГРН. Заказывайте за один-два дня до подписания: она покажет действующих собственников, аресты и обременения.
• Договор передачи в собственность. Основание права. Отсутствие оригинала — повод запросить дубликат в архиве, а не закрывать глаза.
• Совпадение техпаспорта и факта. Незаконная перепланировка переходит к покупателю вместе с обязанностью её узаконить или вернуть всё назад.

Да. Передача жилья бесплатна и бессрочна; в Москве бесплатна и сама услуга ДГИ вместе с регистрацией права. Платите только за нотариальные отказы и доверенности, а в регионах — ещё за технический паспорт и госпошлину за регистрацию права (4 000 рублей за квартиру).

Нет. Нужно согласие всех совершеннолетних жильцов и детей от 14 до 18 лет. Заставить через суд нельзя. Варианты — договориться, получить нотариальный отказ или ждать, пока человек снимется с регистрационного учёта по собственному решению.

В быту так называют дом, квартиры в котором принадлежат жильцам. Юридически приватизируют помещение, а не здание: у каждой квартиры своя история и свои собственники. Общее имущество дома и земля переходят собственникам помещений автоматически.

Да, собственник завещает жильё любому лицу. Ограничение — обязательная доля по ст. 1149 ГК РФ: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг и родители и нетрудоспособные иждивенцы получают не менее половины своей законной доли даже вопреки завещанию.

Да, деприватизация существует (ст. 9.1 Закона № 1541-1): собственник передаёт жильё городу и заключает договор соцнайма. Условия в Москве: квартира — единственное жильё, без обременений и долгов по ЖКУ, все собственники живы и согласны, состав собственников и доли после приватизации не менялись, никто не вселён и нет перепланировок. Право на бесплатную приватизацию после этого не восстанавливается.

• Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» — кто вправе приватизировать, согласия, какое жильё не приватизируют, сроки, деприватизация.
• Жилищный кодекс РФ, раздел III «Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма» — статьи 60–91, в том числе ст. 69, 70, 89.
• Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ, ст. 19 — право пользования отказавшихся от приватизации при смене собственника.
• Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.1993 № 8 — отказ от участия, наследование при незавершённой приватизации.
• Налоговый кодекс РФ, ст. 217.1 — минимальный срок владения приватизированным жильём при продаже.
• mos.ru: как приватизировать квартиру в Москве — порядок, документы и сроки услуги Департамента городского имущества.