Созаёмщик по ипотеке: кто это, права и риски

Созаёмщик по ипотеке — второй участник кредитного договора, который отвечает за долг наравне с основным заёмщиком: банк вправе потребовать весь остаток с него одного. Его доход увеличивает доступную сумму кредита, а просрочка портит его кредитную историю. Прав на квартиру подпись не даёт — они возникают, только если человек указан собственником в договоре покупки или состоит в браке с заёмщиком.

Созаёмщик подписывает кредитный договор вместе с заёмщиком и отвечает по нему солидарно. Юридически это не «помощник», а такой же должник: банк сам решает, с кого требовать деньги, и может обратиться сразу ко второму подписанту, минуя первого. Банку такая фигура нужна ради двух вещей — подтвердить совокупный доход семьи и получить запасной источник возврата средств.

Солидарная обязанность описана в статьях 322–325 Гражданского кодекса. Из неё следует главное неудобство роли: очерёдность «сначала спросят с него, потом с меня» нигде не закреплена.

Титульный заёмщик — тот, на кого оформлен основной пакет документов и кто чаще становится собственником. Второй участник указывается в договоре отдельной строкой, его паспорт, доходы и кредитная история проверяются по тем же правилам. Количество таких участников задаёт конкретная программа: где-то допускают одного, где-то трёх и больше.

Доход считают не всегда целиком. Одни банки складывают заработок обоих полностью, другие применяют понижающий коэффициент или учитывают только доход супруга. Спрашивайте об этом до подачи заявки: от ответа зависит, вырастет ли одобренная сумма и насколько.

Прав на квартиру подпись в кредитном договоре не создаёт. Собственником человек становится в одном из двух случаев: он прямо указан покупателем в ДДУ или договоре купли-продажи либо состоит в браке с заёмщиком — тогда работает режим совместной собственности. Зато у него есть права должника: получать от банка информацию по договору, гасить кредит досрочно и возвращать переплаченное с остальных участников.

Регресс — главное право того, кто платил. Погасив долг за другого, вы вправе требовать возмещения за вычетом собственной доли (ст. 325 ГК РФ). Путь судебный, и понадобятся выписки, подтверждающие, что деньги списывались именно с вашего счёта. Переводы наличными в суде не доказывают ничего.

Супруги получают жильё в общую совместную собственность независимо от того, кто вписан в договор, — пока не подписан брачный договор с другим режимом имущества. Долг при разводе тоже делится, и вариантов раздела несколько: они разобраны в материале как делится ипотека при разводе.

Созаёмщик без брака с заёмщиком не получает метров даже после пяти лет платежей. Рассчитываете на долю — оформляйте её сразу: вас вписывают в договор покупки и регистрируют долевую собственность.

Риск один, но крупный: чужой кредит становится вашим. Просрочка основного заёмщика попадает и в вашу кредитную историю, банк вправе списывать долг с вас, а обязательство по ипотеке учитывается при расчёте вашей долговой нагрузки. Пока договор действует, собственную ипотеку взять труднее — свободного лимита по доходу почти не остаётся.

Три ситуации застают врасплох чаще других:

• Заёмщик перестал платить, а вы узнали об этом от коллектора — предупреждать второго должника заранее банк не обязан.
• Вы вносили деньги за двоих, но подтвердить нечем: переводы шли наличными или с чужой карты.
• Своего жилья нет, а нагрузка висит: банк видит платёж целиком, даже если по устной договорённости вы платите половину. Прикинуть, сколько он «съедает», можно на калькуляторе платежа.

Отдельная история — когда человека зовут в договор ради одобрения и обещают вывести через год. Это близко к донорской ипотеке: обещание ничем не обеспечено, а выйти без согласия банка нельзя.

Часть риска снимает страхование. Когда жизнь и здоровье участников застрахованы, при страховом случае страховая компания выплачивает банку страховую сумму по полису пострадавшего — чаще это его доля в остатке долга, пропорциональная доле в совокупном доходе, а не весь остаток. Остальное продолжает платить второй должник. Как распределена страховая сумма между участниками — смотрите в полисе.

Созаёмщик — сторона кредитного договора с первого дня. Поручитель — сторона отдельного договора поручительства, который срабатывает, когда заёмщик нарушил обязательство. Доход первого увеличивает сумму кредита, доход второго на расчёт чаще не влияет. Прав на квартиру сама по себе не даёт ни одна из ролей.

В разговоре роли путают: «я просто поручился за брата» нередко означает подпись в кредитном договоре. Ориентируйтесь не на слово, а на название документа у вас на руках. «Кредитный договор» со списком созаёмщиков — это первая колонка таблицы со всеми её последствиями.

По закону — нет, требование исходит от банка. Одно исключение встречается почти везде: супруг заёмщика становится созаёмщиком автоматически, потому что и квартира, и долг попадают в общую собственность. В остальных случаях второго подписанта просят, когда дохода одного человека не хватает на нужную сумму или когда у заявителя короткий стаж на текущем месте.

Супруга не включают в договор, если подписан брачный договор с раздельным режимом имущества, если он иностранный гражданин (условие зависит от программы) или признан судом недееспособным. Банк запросит подтверждающий документ — на словах исключение не работает.

Взять в договор можно не любого. Требования повторяют заёмщицкие: возраст от 18–21 года, подтверждённый доход, приемлемая кредитная история. Верхнюю границу считают на дату погашения — те же правила, что и в разборе, до какого возраста дают ипотеку.

Родство необязательно: в договор включают друга, партнёра, взрослого ребёнка. Но к паре без родственной связи банк присматривается внимательнее — и к доходам, и к тому, кто в итоге будет жить в квартире.

Можно, если ваш доход закрывает платёж и вы не состоите в браке. Банк считает долговую нагрузку: когда платёж укладывается в комфортную долю дохода, второй подписант не нужен. Женатым и замужним заявителям пройти в одиночку сложнее — супруга исключают из договора только при брачном договоре или другом документальном основании.

Что повышает шансы на одиночную заявку:

• Больший первоначальный взнос — падают и сумма кредита, и ежемесячный платёж.
• Более длинный срок: платёж уменьшается, хотя переплата растёт.
• Подтверждённый дополнительный доход — аренда, вклад, работа по совместительству.
• Квартира меньшей площади или в корпусе с более поздним сроком сдачи в том же комплексе.

Обратная сторона — никакой подстраховки. Потеря работы или долгий больничный бьют только по вам, и договариваться о реструктуризации придётся одному. Двое платёжеспособных людей в договоре получают и большую сумму, и более спокойный разговор с банком при сбое.

Решайте до подачи заявки. Добавить участника к уже одобренной заявке банк разрешает не всегда — чаще придётся подавать документы заново и ждать новое решение.

Историю второго участника проверяют так же строго, как историю заёмщика, и её качество — частая причина отказа по заявке целиком. Банк оценивает связку: просрочки, действующие займы, исполнительные производства. Свежая просрочка от 90 дней, процедура банкротства или непогашенный долг у приставов закрывают заявку почти всегда.

Порядок действий, если сомневаетесь:

• Запросите отчёты в бюро кредитных историй до подачи заявки — на обоих участников, а не только на заёмщика.
• Закройте мелкие долги и оспорьте технические просрочки, которых не было: ошибку в отчёте бюро исправляет по заявлению.
• Замените созаёмщика родственником с чистой историей.
• Подайте заявку в одиночку, увеличив первоначальный взнос.

Не всякая тёмная запись фатальна: единичная просрочка на несколько дней двухлетней давности одобрению обычно не мешает. Разбор пограничных ситуаций — в статье ипотека с плохой кредитной историей.

Если испорченная история у супруга, «не показывать» его не выйдет: банк проверит семейное положение и запросит согласие на сделку. Остаются два пути — брачный договор с раздельным режимом или другая программа.

В одностороннем порядке выйти из договора нельзя — нужно согласие банка. Банк соглашается, когда оставшийся заёмщик тянет платёж сам: его дохода хватает на весь остаток долга. Заявление подают с документами о доходах, решение принимают примерно в те же сроки, что и по новой заявке.

Решение суда само по себе банк не связывает: обязательство перед кредитором сохраняется, пока он не подписал изменение договора. Поэтому раздел ипотеки обсуждают с банком параллельно с разводом, а не после него.

Кредитный договор и договор долевого участия — разные документы, и подписи в них не совпадают автоматически. Собственником будущей квартиры станет тот, кто указан участником долевого строительства. Человек, вписанный только в кредитный договор, платит наравне со всеми, но прав на объект не получает. Это решается до регистрации ДДУ, а не после выдачи ключей.

Проверьте три пункта до подписания:

• Состав участников ДДУ и размер долей: изменить их позже можно только с согласия банка и застройщика.
• Порядок расчётов — деньги идут на эскроу-счёт, и пополняют его покупатель и банк, а не каждый должник отдельным платежом.
• Условия страхования: жизнь участников страхуют с учётом их доли в совокупном доходе, и отказ одного из них от полиса может изменить ставку по кредиту.

Срок стройки удлиняет самый неприятный отрезок обязательства. Пока дом не сдан, квартиры как актива ещё нет, а долг уже есть, и быстро продать недостроенный объект, чтобы закрыть кредит, труднее, чем готовое жильё.

Роль созаёмщика обходится дороже всего тогда, когда о её последствиях узнают после подписания. До сделки у вас есть спокойный день: документы на руках, изменить в них можно всё. Пройдите по списку — он закрывает ситуации, из-за которых потом идут в суд или годами не могут взять собственный кредит.

• Название документа, который дают на подпись: кредитный договор или договор поручительства. Роли и последствия разные.
• Ваша фамилия в ДДУ и размер доли — только эта запись даёт права на квартиру.
• Учитывается ли ваш доход при расчёте суммы. Если нет, обсудите с банком поручительство вместо созаёмства.
• Порядок выхода из договора: прописана ли замена участника и на каких условиях банк её рассматривает.
• Страхование жизни каждого участника и что происходит с остатком долга при страховом случае.
• Свежие отчёты из бюро кредитных историй — на вас и на второго участника, до подачи заявки, а не после отказа.

Только если он указан покупателем в договоре приобретения или состоит в браке с заёмщиком. Подпись в кредитном договоре создаёт обязанность платить, а не долю в недвижимости.

Вычет получает собственник, который нёс расходы. Без доли в квартире права на вычет нет. Супруги распределяют вычет между собой по заявлению, даже когда платежи шли с одного счёта.

Ограничение задаёт программа конкретного банка: где-то допускается один, где-то трое и больше. Уточняйте до подачи заявки — добавить участника потом сложнее, чем включить сразу.

Долг не исчезает. При действующем страховании жизни страховая компания выплачивает банку страховую сумму по полису умершего — чаще это его доля в остатке долга, пропорциональная доле в совокупном доходе, а не весь остаток. Остальное продолжает платить оставшийся должник. Как распределена страховая сумма между участниками — смотрите в полисе. Без полиса весь остаток ложится на оставшегося должника, а обязательства умершего переходят к наследникам в пределах стоимости наследства.

Сама по себе — нет. В истории появляется действующее обязательство, которое банки учтут при оценке вашей долговой нагрузки. Историю портят просрочки, в том числе чужие по этому же договору.

• Гражданский кодекс РФ, часть первая — статьи 322–325 о солидарных обязательствах — официальный интернет-портал правовой информации.
• Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — официальный интернет-портал правовой информации.
• Федеральный закон от 30.12.2004 № 218-ФЗ «О кредитных историях» — официальный интернет-портал правовой информации.
• Банк России: как узнать свою кредитную историю через ЦККИ — раздел для потребителей финансовых услуг.