Кредит под залог недвижимости: что это и отличия

Это нецелевой заём под залог квартиры, дома или участка, которые уже принадлежат вам. Банк выдаёт деньги наличными или на карту, а на объект ставит обременение в Росреестре. Тратить сумму можно на что угодно, отчитываться о покупках не нужно. Пока долг не погашен, продать или подарить залог без согласия банка нельзя, а при серьёзной просрочке взыскание обращают на сам объект.

Смысл сделки простой: у вас есть актив, банк даёт под него деньги. Залогом выступает то, что уже в собственности, а не то, что вы покупаете. Юридически это тоже ипотека — в законе «ипотека» означает залог недвижимости как таковой, а не покупку жилья в кредит. Поэтому банки называют такой продукт и «кредитом под залог», и «ипотекой под залог имеющейся недвижимости»: договор один и тот же.

Разница с потребительским кредитом — в обеспечении. Необеспеченный заём банк выдаёт под вашу платёжеспособность: работа, доход, кредитная история. Обеспеченный — под конкретный объект, который можно реализовать, если платежи прекратятся. За счёт этого лимиты выше, а срок длиннее, чем по обычному потребительскому.

Обременение регистрируют в ЕГРН. С этого момента любые действия с объектом идут через банк: согласие требуется на продажу, дарение, иногда на регистрацию новых жильцов и перепланировку — точный список в договоре. После полного погашения запись снимают в течение трёх рабочих дней по заявлению банка или по совместному заявлению с вами.

Заёмщиком не обязательно быть единственным собственником, но подписи всех владельцев потребуются. Супруг даёт нотариальное согласие, если объект в совместной собственности.

Отличие одно, и оно порождает все остальные: в ипотеке залогом становится покупаемая квартира, в залоговом кредите — та, что у вас уже есть. Из этого следует всё прочее. Ипотека целевая: деньги уходят продавцу или на эскроу, вы их не видите. Залоговый кредит нецелевой: сумма приходит вам, и расходование банк не контролирует.

Второе следствие — ставка. Классическая ипотека дешевле: банк видит, куда ушли деньги, и держит в залоге ровно тот объект, который профинансировал. По нецелевому займу контроля нет, поэтому надбавка к ставке выше. Разрыв меняется вместе с ключевой ставкой, но в предложениях банков нецелевой залоговый кредит обычно дороже целевой ипотеки.

Третье — господдержка. Семейная, IT, дальневосточная и арктическая программы работают только на покупку конкретного жилья у застройщика или по договору купли-продажи. Нецелевой заём под залог своей квартиры под субсидию не подпадает: ни ставку снизить, ни маткапитал завести в сделку не получится.

Четвёртое — вычет по процентам. Вычет на сами расходы по покупке жилья, до 2 млн рублей, сохраняется, а вычет по процентам положен только по целевому кредиту на приобретение жилья. Если в договоре нет цели «приобретение», вычет по процентам вам не дадут, даже когда деньги фактически ушли на квартиру.

Сравнение по параметрам, которые реально влияют на решение.

Главная строка здесь — предпоследняя. В ипотеке под ударом квартира, которую вы ещё не обжили. В залоговом кредите — та, где вы живёте сейчас.

Кредит, выдаваемый под залог объекта, который приобретается — земельный участок, дом, квартира, — называется ипотекой в силу закона. Залог регистрируется одновременно с правом собственности покупателя и с этого момента обременяет объект, отдельный договор залога не нужен. Именно этот механизм работает в стандартной сделке с банком: вы становитесь собственником и одновременно залогодателем.

Вторая конструкция — ипотека в силу договора. Здесь залог возникает не автоматически, а потому что стороны о нём договорились и подписали отдельный документ. Так оформляют залог имеющейся недвижимости: покупки нет, право собственности уже зарегистрировано, основание для обременения — только соглашение с банком.

Практическая разница для заёмщика невелика: и там, и там запись об обременении попадает в ЕГРН, и там, и там нужно согласие залогодержателя на распоряжение объектом. Различаются момент возникновения залога и комплект документов на регистрацию.

Формулировку «кредит, предоставляемый под залог недвижимости, называется ипотекой» вы встретите в учебниках. Она верна в широком смысле: закон об ипотеке — это закон о залоге недвижимости, а не только о покупке квартир в кредит. Бытовое значение слова «ипотека» уже, банковские продукты названы по бытовому.

Схема выглядит так: вы берёте нецелевой заём под свою квартиру и полученными деньгами закрываете первоначальный взнос по ипотеке на новостройку. Формально требование банка выполнено — взнос внесён живыми деньгами. Фактически вы платите по двум кредитам сразу, и оба обеспечены недвижимостью.

Банки к схеме относятся по-разному. Часть проверяет происхождение взноса и отказывает, если он заёмный: нагрузка на бюджет выше, чем показывает анкета. Часть смотрит только на показатель долговой нагрузки — если после обоих платежей остаётся достаточный доход, сделку пропускают. Скрывать источник смысла нет: новый кредит виден в бюро кредитных историй в течение нескольких дней.

Когда схема оправдана. Квартира на продажу уже есть, но покупателя ещё нет, а понравившийся лот в корпусе уйдёт через неделю. Залоговый кредит закрывает разрыв: вы бронируете квартиру сейчас, продаёте старую спокойно, гасите заём досрочно. Это тот же сценарий, что решает альтернативная сделка, только без привязки к цепочке из трёх сторон.

Когда не оправдана. Продавать нечего, доходы нестабильны, а взнос нечем закрыть в принципе. Тогда схема не решает проблему, а удваивает её: два платежа вместо одного и заложенное жильё, которое некуда продать.

Нужны три вещи: подходящий объект в собственности, подтверждённый доход и чистая юридическая история недвижимости. Комплект документов делится на две части — на заёмщика и на залог. По заёмщику: паспорт, второй документ, справка о доходах или выписка по счёту, копия трудовой либо выписка из электронной трудовой книжки. Для ИП и владельцев бизнеса — налоговая отчётность за период, который запросит банк.

По объекту: выписка из ЕГРН, документ-основание права (договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о наследстве), технический план, справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Отчёт об оценке обычно заказывают у аккредитованной банком компании — закон требует лишь согласовать оценку с банком, и от неё считают сумму займа. Подробнее о том, что показывает и чего не показывает выписка из ЕГРН, стоит разобраться до подачи заявки.

Отдельно — согласия. Нотариальное согласие супруга на залог совместного имущества. Если среди собственников несовершеннолетний — разрешение органов опеки, и получить его на залог сложнее, чем на продажу: опека оценивает риск утраты жилья ребёнком.

Кредитная история важна, но вес у неё меньше, чем в необеспеченном кредите: залог частично компенсирует прошлые просрочки. Что делать при испорченной истории, разбираем в материале про ипотеку с плохой кредитной историей.

Банку нужен ликвидный объект — тот, который можно продать за понятные деньги в разумный срок. Стандартный залог: квартира в многоквартирном доме в городе, с зарегистрированным правом собственности, без обременений и незаконных перепланировок. Дом с участком берут реже и оценивают строже. Комнату, долю, апартаменты и загородную недвижимость без коммуникаций часть банков не рассматривает вовсе.

Что снижает шансы или уменьшает сумму:

• Дом под снос, аварийный или включённый в программу реновации.
• Деревянные перекрытия, износ выше установленного банком порога.
• Незарегистрированная перепланировка, особенно затрагивающая мокрые зоны и несущие конструкции.
• Среди собственников несовершеннолетние или недееспособные.
• Недавнее наследство: до истечения срока на оспаривание банки осторожны.
• Право собственности зарегистрировано недавно, а история переходов выглядит запутанной.

Отдельная история — апартаменты. Формально это нежилое помещение, и залоговая политика по ним у банков разная: одни берут с дисконтом, другие отказывают. Если апартаменты — единственный актив, уточняйте возможность залога до сбора документов.

Доля в квартире почти не работает как самостоятельный залог: продать её на торгах трудно, покупателей мало. Залог всей квартиры, где вам принадлежит доля, возможен — но только с участием остальных собственников как залогодателей.

Порядок одинаковый почти во всех банках, отличаются сроки этапов. От заявки до денег обычно уходит от недели до трёх — дольше всего занимают оценка и проверка объекта, а регистрацию ипотеки жилья Росреестр проводит за 5 рабочих дней, через МФЦ — за 7.

1. Предварительная заявка. Анкета с данными о доходе и об объекте. Ответ — предварительное решение с ориентиром по сумме и ставке.
2. Документы по заёмщику. Паспорт, доход, занятость. Банк проверяет кредитную историю и считает долговую нагрузку.
3. Оценка залога. Оценщик из списка банка выезжает на объект, фотографирует, готовит отчёт. Платит заказчик, то есть вы.
4. Проверка объекта юристами банка. Смотрят ЕГРН, историю переходов права, зарегистрированных лиц, перепланировки.
5. Итоговое решение. Банк называет финальную сумму — она может оказаться ниже предварительной, если оценка пришла меньше ожиданий.
6. Подписание договора и регистрация. Кредитный договор плюс договор об ипотеке. Обременение регистрируют в Росреестре, документы подают через банк или МФЦ.
7. Выдача денег. Средства переводят после регистрации залога, реже — сразу с отлагательным условием.

Страховку залогового объекта оформляют до выдачи. Страхование жизни добровольное, но отказ обычно повышает ставку — разница фиксируется в договоре, посчитайте оба варианта заранее.

Сумма считается от оценочной стоимости залога, а не от того, сколько вам нужно. Банк берёт долю от оценки — коэффициент у каждого свой и зависит от типа объекта: по квартире в городе он выше, по дому с участком ниже. Вторая граница — ваш доход: платёж не должен съедать долю бюджета сверх лимита, который банк считает безопасной.

Из чего складывается итоговая стоимость:

• Проценты. База — ключевая ставка плюс надбавка банка за нецелевой характер займа.
• Оценка. Разовый платёж оценочной компании, зависит от типа объекта и региона.
• Страхование залога. Ежегодный платёж; по закону объект страхуют в полной стоимости, но не ниже суммы долга.
• Страхование жизни. Формально добровольное, влияет на ставку.
• Госпошлина за регистрацию обременения — за погашение записи пошлина не взимается.
• Нотариус. Согласие супруга, иногда — нотариальная форма договора.

Считайте не ставку, а полную стоимость кредита и общую переплату за срок. Предложение со ставкой ниже, но с обязательным дорогим страхованием, часто проигрывает более честному варианту.

Досрочное погашение по закону возможно без штрафов, но уведомить банк нужно не менее чем за 30 дней — договор может установить более короткий срок, проверьте этот пункт. Для схемы «взял под залог — продал старую квартиру — погасил» это принципиально: переплата окажется меньше расчётной, если гасить быстро.

Главный риск прямой: перестали платить — теряете квартиру, в которой живёте. Правило о единственном жилье здесь не защищает. На заложенную недвижимость взыскание обращают, даже если это ваше единственное жильё и там прописаны дети: залог — добровольно принятое обременение, и суды исходят из этого. Продажа идёт с торгов, часто ниже рыночной цены.

Второй риск — потеря контроля над объектом. Пока висит обременение, продать, подарить или обменять жильё можно только с согласия банка, если договор не разрешил иное. Планы «возьму заём, а через год продам квартиру» упираются в необходимость договариваться: банк согласится, если долг гасится из сделки, но сценарий усложняется.

Третий — валюта расчёта с собственными ожиданиями. Оценка приходит ниже рыночной цены: банк закладывает дисконт на вынужденную продажу. Рассчитывали на сумму от объявлений на площадках — получите меньше.

Отказаться от залога стоит, когда: доход нестабилен и один плохой квартал ломает график; цель займа — закрыть другие долги без плана их не наращивать; в квартире доли несовершеннолетних, а другого жилья у семьи нет. В таких случаях сначала обсуждают рассрочку от застройщика, продажу актива или донорскую схему с её отдельными рисками — и только потом залог.

• Тип договора: нецелевой заём под залог или целевая ипотека — от этого зависят ставка, вычет и доступ к госпрограммам.
• Полную стоимость кредита и общую переплату за весь срок, а не только ставку в рекламе.
• Условие о страховании: что обязательно, что добровольно и на сколько вырастет ставка при отказе от страхования жизни.
• Перечень действий, требующих согласия банка: продажа, дарение, регистрация жильцов, перепланировка.
• Порядок досрочного погашения: срок уведомления, пересчёт графика, снятие обременения после закрытия долга.
• Основания для требования досрочного возврата всей суммы — читайте этот пункт целиком, он обычно самый длинный.
• Если деньги идут на первоначальный взнос: посчитайте совокупный платёж по двум кредитам и проверьте, проходите ли вы по долговой нагрузке у второго банка.

Юридически оба договора — ипотека, то есть залог недвижимости. В обиходе «ипотека» значит целевой кредит на покупку жилья с залогом этой же квартиры, а «кредит под залог» — нецелевой заём под уже имеющийся объект. Отсюда и разница в ставках, госпрограммах и вычете.

Взнос в такой сделке не предусмотрен: обеспечением служит ваша недвижимость, а не доля оплаченной стоимости. Сумма ограничена долей от оценки объекта и вашей долговой нагрузкой, а не наличием накоплений.

Пока действует первая ипотека — только если предшествующий договор не запрещает последующий залог, а он почти всегда запрещает. Последующий залог закон допускает, но банки на него идут редко. Реалистичный путь — рефинансирование с увеличением суммы в одном банке.

До обращения взыскания никто не выселяется: вы живёте в квартире и пользуетесь ей как обычно. Регистрация новых жильцов может требовать согласия банка — смотрите договор. При продаже с торгов члены семьи прежнего собственника теряют право пользования по статье 292 ГК РФ; статья 78 закона об ипотеке, которая прекращает право пользования у всех проживающих, к нецелевому залогу не применяется.

По нецелевому займу — нет, даже если деньги фактически ушли на покупку квартиры. Вычет по процентам привязан к цели «приобретение жилья» в договоре. Если планируете вычет, нужен целевой ипотечный договор.

• Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — понятия ипотеки в силу закона и в силу договора, обращение взыскания на заложенное жильё.
• Банк России: показатели рынка ипотечного кредитования и статья 6.1 закона № 353-ФЗ — статистика по рынку и требование раскрывать полную стоимость кредита на первой странице договора.
• Росреестр: погашение записи об ипотеке — регистрация и снятие обременения, получение сведений из ЕГРН.
• Статья 220 НК РФ: имущественные налоговые вычеты — условия вычета по процентам по целевым кредитам на приобретение жилья.