Как узнать, одобрят ли ипотеку: проверка заёмщика

Узнать, одобрят ли ипотеку, можно до подачи заявки. Банк смотрит на три вещи: кредитную историю во всех бюро, где она хранится, долговую нагрузку — долю платежей по кредитам в доходе — и подтверждаемость самого дохода. Проверьте эти три пункта за вечер: чистая история, платежи заметно меньше половины дохода и накопленный первоначальный взнос дают высокие шансы.

Кредитный рейтинг — это балл, который бюро кредитных историй рассчитывает по вашему досье: сколько кредитов вы брали, как платили, были ли просрочки, как часто банки запрашивали отчёт. Балл показывает вероятность того, что вы будете платить вовремя. Это оценка бюро, а не банка: решение по заявке банк принимает своим скорингом, где кроме истории учитываются доход, возраст, стаж и залог.

Шкала у всех бюро одна — от 1 до 999 баллов, её задал Банк России, а вот методика расчёта у каждого бюро своя. Один и тот же человек получает разные баллы в разных бюро, и это нормально: у них разный набор данных о вас. Сравнивать балл из одного бюро с порогом, который назвал сотрудник другого банка, бессмысленно.

Рейтинг полезен как индикатор. Он показывает, есть ли в досье то, что банк посчитает риском: просрочки, реструктуризации, долги, взысканные через суд. Если балл низкий, вопрос не в самой цифре, а в конкретных записях — их и нужно искать в отчёте.

Внутренняя оценка банка бывает выше или ниже рейтинга бюро. Зарплатный клиент с понятными оборотами по счёту и вкладом для банка прозрачнее, чем человек с улицы с таким же баллом.

Начните с того, чтобы выяснить, в каких бюро хранится ваша история. Список выдаёт Центральный каталог кредитных историй: запрос подают через Госуслуги, через сайт Банка России по коду субъекта, через свой банк или через любое бюро. Бюро может быть несколько: каждый кредитор сам выбирает, куда передавать данные. Дальше запрашиваете отчёт в каждом бюро из списка — закон даёт право на два бесплатных отчёта в год в каждом бюро, из них на бумаге не больше одного.

В приложениях крупных банков есть раздел с кредитным рейтингом или кредитным потенциалом. Банк считает такой показатель по своей внутренней методике — обычно на данных бюро, с которым он работает, и на том, что видит по вашим счетам. Это не тот индивидуальный рейтинг, который по закону хранится в кредитной истории и считается самим бюро по методике с требованиями Банка России. Как быстрый ориентир это удобно, но отчёт бюро такой показатель не заменяет: в нём не видно конкретных записей, из-за которых балл просел. Заказывайте полный отчёт заранее — если в нём найдётся чужой кредит или погашенный долг, который числится открытым, на исправление уйдут недели.

Единого проходного балла нет. Каждый банк ставит свою отсечку и двигает её вместе с политикой риска: в жёсткий период отказывают тем, кого полгода назад одобряли. Бюро делят шкалу на зоны — от низкой оценки до очень высокой, и ориентироваться разумнее на зону, а не на конкретное число. Высокая зона повышает шансы, но одобрения не гарантирует: Банк России обязал бюро предупреждать, что кредитор вправе рейтинг не учитывать вовсе.

С каким кредитным рейтингом дают кредит наличными и ипотеку — вопросы разные. Потребительский кредит банк выдаёт без обеспечения и рискует один. Ипотека закрыта залогом, поэтому к истории требования иногда мягче, зато к доходу и первоначальному взносу жёстче.

Балл сам по себе ничего не решает. Отказ приносят конкретные записи: текущая просрочка, долг, переданный коллекторам, реструктуризация за последние год-два, банкротство, открытые исполнительные производства. Одна задержка на несколько дней многолетней давности обычно дорогу не закрывает: она портит балл, но сама по себе заявку блокирует редко.

Если в досье есть тяжёлые записи, разбирайтесь с ними отдельно и заранее: ипотека с плохой кредитной историей — путь долгий, но проходимый.

На балл влияют платёжная дисциплина, текущая долговая нагрузка, длина вашей кредитной жизни, число недавних запросов от кредиторов и доля использованных лимитов по картам. Просрочки весят больше всего, причём свежие сильнее старых. Дальше идёт нагрузка: чем больше действующих обязательств, тем ниже оценка. Если истории нет совсем, бюро может вообще не рассчитать рейтинг и обязано назвать причину — это не низкий балл, а его отсутствие.

Пункт про карты недооценивают чаще всего. По одной из методик расчёта долговой нагрузки платёж по карте считают от размера лимита, а не от фактического долга, — тогда пустая карта всё равно уменьшает доступную вам сумму кредита.

Одобряют, когда совпадают четыре вещи: заёмщик проходит по формальным требованиям, доход подтверждается, долговая нагрузка укладывается в норму банка, а квартира годится в залог. Формальные требования — возраст, гражданство, регистрация, стаж на текущем месте и общий трудовой стаж. Их проверяют первыми: несоответствие здесь даёт отказ раньше, чем дело дойдёт до скоринга.

Срок кредита и возраст связаны напрямую: до какого возраста дают ипотеку, зависит от того, на сколько лет вы растягиваете платёж. Тип объекта меняет и ставку, и требования — ипотека на апартаменты оформляется не так, как на квартиру.

Проверка идёт в три круга. Сначала автоматический скоринг: анкета сверяется с данными бюро, часть заявок отсеивается за минуты. Затем андеррайтер разбирает документы — доход, стаж, состав семьи. Параллельно работает служба безопасности: паспорт, исполнительные производства, банкротство, реальность работодателя. Третий круг — проверка самой квартиры, она начинается после того, как вы выбрали объект.

• действительность паспорта по базе МВД;
• исполнительные производства у судебных приставов;
• сведения о банкротстве в открытом реестре;
• работодателя: регистрацию компании, контакты, звонок в отдел кадров;
• доход: справку, выписку из СФР или обороты по счёту;
• семейное положение — купленное в браке жильё по закону считается совместной собственностью супругов, поэтому банк обычно включает второго супруга в сделку созаёмщиком. Это условие самой кредитной политики банка, а не требование закона: закон требует лишь письменного согласия всех собственников на ипотеку общего имущества (п. 1 ст. 7 закона № 102-ФЗ). Сам режим собственности супруги меняют брачным договором (ст. 33 и 42 СК РФ), но освободит ли он второго супруга от обязательств по кредиту, решает банк.

Последний пункт меняет сделку сильнее, чем кажется. Если доли в будущей квартире нужно распределить иначе или вывести одного из супругов из обязательств, это решает брачный договор, подписанный до заявки, а не после регистрации права.

Показатель долговой нагрузки — отношение ежемесячных платежей по всем кредитам к подтверждённому доходу. Банк обязан его рассчитывать и включает в расчёт будущий ипотечный платёж. Чем выше нагрузка, тем дороже такой кредит обходится банку по нормативам регулятора, поэтому заявки с высоким ПДН режут или уменьшают одобренную сумму. Половина дохода — законная отсечка: при ПДН выше 50 процентов банк обязан письменно предупредить вас о риске, поэтому комфортной считается нагрузка заметно ниже этой границы.

В расчёт ПДН идут только среднемесячные платежи по кредитам и займам: ипотека, автокредит, потребительские кредиты, кредитные карты и карты рассрочки. По кредитным картам платёж считают по формуле, а не по графику, как у обычного кредита. Указание № 6579-У даёт банку выбор из двух: либо 5 процентов от суммы лимита и просроченной задолженности, но не меньше самой просрочки, либо 10 процентов текущей задолженности плюс просрочка. Какую из двух применять, банк закрепляет в своём внутреннем документе, поэтому вес одной и той же карты у разных кредиторов отличается. По карте, которую вы оформляете прямо сейчас, правило отдельное: если минимальный платёж привязан к размеру долга, задолженность для расчёта приравнивают к 30 процентам одобренного лимита, а если по условиям лимит может обнулиться после полной выборки — ко всему лимиту. Алименты и другие удержания по решению суда в ПДН не входят: Банк России подтвердил это в разъяснениях к Указанию № 6579-У. Но невидимыми они не становятся — такие расходы банк оценивает в собственной модели платёжеспособности и они уменьшают деньги, которые реально доходят до вашего счёта, поэтому на одобренную сумму влияют. Поэтому три пустые карты «на всякий случай» безобидны не всегда: у банка, который считает платёж от лимита, они уменьшают сумму, которую вам согласятся дать.

Доход считают подтверждённый. Серая часть зарплаты в расчёт не попадает, даже если она больше белой. У предпринимателей и самозанятых банк смотрит декларации и обороты, а период оценки берёт длиннее, чем у наёмного сотрудника.

Посчитайте будущий платёж до разговора с банком — формула и калькулятор есть в разборе, как рассчитывается ипотека. Если вместе с текущими кредитами платёж выходит за половину дохода, готовьте либо сокращение обязательств, либо больший взнос.

Посчитайте и обратную задачу: какой доход нужен под нужную сумму — тогда сразу видно, хватает ли одного заёмщика или нужен второй. Расчёт с примерами — в разборе, какой доход нужен для ипотеки на новостройку. Созаёмщик поднимает совокупный доход, но приносит в расчёт и свои кредиты, а его просрочки становятся общей проблемой: что он берёт на себя, разобрано в материале созаёмщик по ипотеке. Состав заёмщиков определите до подачи — менять его после одобрения значит подавать заявку заново.

Начните с банка, где получаете зарплату: он видит ваши обороты и обычно требует меньше документов. Вторыми проверьте банки, аккредитовавшие нужный жилой комплекс, — у застройщика с ними часто действуют отдельные условия. Третьими — банки с мягкими требованиями к подтверждению дохода, если часть заработка неофициальная. Сравнивать имеет смысл несколько предложений, но подавайте заявки осознанно: и само обращение, и его исход кредитор направляет в бюро кредитных историй, так что следующий банк видит их в вашем досье.

Отдельно проверьте, проходите ли вы по льготной программе: у семейной, IT- и военной ипотеки свои условия допуска — состав семьи, работодатель, статус, — и их смотрят до скоринга. По таким программам действует предельная сумма кредита, для Москвы и области она обычно выше, чем для остальных регионов; всё сверх лимита добирают рыночной частью, и нагрузку банк считает по двум платежам сразу. Лимиты и условия пересматривают, поэтому сверяйте их в правилах программы на дату подачи. Подробнее — семейная ипотека в 2026 году.

Предварительное одобрение — ещё не финальное. Банк подтверждает сумму по вашему профилю, а потом отдельно одобряет объект: проверяет застройщика, документы по дому, оценку. Отказ на этом этапе относится к квартире, а не к вам.

В новостройке объект одобряют иначе, чем вторичку: банк смотрит не отчёт оценщика, а аккредитацию конкретного корпуса и договор — ДДУ с эскроу, переуступку или договор с ЖСК. Аккредитация даётся по корпусам, а не по комплексу целиком: соседний дом того же застройщика может быть не аккредитован, и условия по нему будут другие. Бронь у застройщика обычно короче срока действия одобрения, поэтому порядок такой: сначала решение банка, потом бронь. У менеджера спрашивайте список банков именно по вашему корпусу и дату, до которой действует аккредитация.

Срок действия одобрения закон не устанавливает — его назначает сам банк, и он указан в решении. Спросите точную дату при получении одобрения и планируйте показы так, чтобы уложиться в это окно.

Причину банк называть не обязан, но она почти всегда в одном из четырёх: нагрузка, история, подтверждение дохода, формальное несоответствие. Сразу подавать в следующий банк бессмысленно — сначала уберите причину. Работают понятные ходы: добавить созаёмщика, увеличить взнос, закрыть карты, выждать, пока свежая просрочка отойдёт назад по времени. Схема, где кредит оформляют на другого человека, — донорская ипотека — выглядит быстрым выходом, но риск там несёт не заёмщик, а тот, кто согласился помочь.

Кредиторы передают сведения в бюро не позднее окончания второго рабочего дня после события — это дни, а не месяцы. Но балл пересчитывается не в момент платежа: сначала данные попадают в бюро, потом бюро обновляет отчёт и рейтинг. На практике между погашением кредита и изменением балла проходит от нескольких дней до нескольких недель. Проверяйте историю за два-три месяца до заявки, чтобы успеть исправить найденное.

Закрытая просрочка из отчёта не исчезает. Она остаётся записью и продолжает влиять, но слабее: чем дальше событие в прошлом, тем меньше его вес. Запись хранится семь лет со дня последнего изменения информации в ней — этот срок задан частью 1 статьи 7 закона о кредитных историях и действует с 1 января 2022 года.

Быстро поднять балл нельзя. Работают только время и дисциплина: платежи без задержек, снижение нагрузки, пауза в новых заявках.

Ошибки — отдельный случай. Если в отчёте появился чужой кредит, погашенный долг числится открытым или неверна дата закрытия, подайте заявление на оспаривание в то бюро, где нашли запись. Бюро запросит подтверждение у кредитора и даст мотивированный ответ в течение 20 рабочих дней; заявление можно подать и напрямую кредитору — источнику записи, у него на ответ 10 рабочих дней. Это самый быстрый законный способ поправить историю, и писать в бюро и кредитору имеет смысл параллельно.

Соберите три вещи: отчёты из всех бюро, где хранится ваша история, расчёт будущего платежа вместе с текущими кредитами и подтверждение дохода в том виде, который принимает выбранный банк. Этого достаточно, чтобы предсказать решение банка с приличной точностью.

• Запросите отчёт в каждом бюро из списка ЦККИ, а не в одном: данные там разные.
• Сверьте каждый договор в отчёте со своей памятью — чужие и давно закрытые кредиты оспорьте до заявки.
• Посчитайте нагрузку: сложите все платежи с будущим ипотечным и разделите на подтверждённый доход.
• Закройте или уменьшите лимиты по кредитным картам, которыми не пользуетесь.
• Проверьте себя в банке данных исполнительных производств: открытое производство банк увидит через службу безопасности, поэтому спорные и забытые долги закройте до подачи и сохраните постановление об окончании производства.
• Уточните, какие формы подтверждения дохода принимает банк, и закажите справки заранее — часть готовится не один день.

Если в присмотренном комплексе аккредитовано несколько банков, узнайте это до подачи: условия по одному и тому же дому у них отличаются. Общая картина по программам и типичным ошибкам оформления — в разборе ипотеки в Москве.

Нет. В кредитной истории фиксируются запросы пользователей кредитной истории — банков и других организаций, которым вы дали согласие на получение отчёта; ваш собственный запрос отчёта в этот перечень записей не входит, это следует из статьи 3 и части 4 статьи 4 закона о кредитных историях. Вместе с индивидуальным рейтингом бюро обязано раскрыть вам сопутствующую информацию в составе, который установил Банк России. Проверять историю можно столько раз, сколько позволяет лимит бесплатных отчётов, и дальше за плату.

Банк видит сам факт обращения и его исход — эти сведения попадают в кредитную историю. Поэтому серия отказов подряд ухудшает позицию: следующий банк читает её как сигнал, что вам уже отказали коллеги.

Дадут, но решение будет осторожнее: банку не на что опереться. Вес получают доход, стаж и первоначальный взнос. За полгода-год до заявки имеет смысл завести карту и аккуратно ей пользоваться.

Нет: самозапрет, который оформляют через Госуслуги или в МФЦ, не распространяется на кредиты под залог недвижимости. Если сомневаетесь, проверьте статус в личном кабинете до подачи заявки.

Срок устанавливает сам банк, единой нормы нет. Точный срок указан в самом решении — сверьтесь с ним в день получения. Не успели выбрать квартиру — заявку подают заново, и новое решение может отличаться от прежнего.

• Федеральный закон от 30.12.2004 № 218-ФЗ «О кредитных историях», статья 8 «Права субъекта кредитной истории» — не более двух бесплатных отчётов в каждом бюро за календарный год, из них не более одного на бумажном носителе; порядок оспаривания и сроки ответа: 20 рабочих дней у бюро, 10 рабочих дней у кредитора.
• Статья 7 того же закона «Хранение и защита информации» — запись кредитной истории хранится семь лет со дня последнего изменения содержащейся в ней информации.
• Статья 5 того же закона «Представление информации в бюро кредитных историй» — часть 5: сведения передаются в бюро не позднее окончания второго рабочего дня, следующего за днём события.
• Статья 4 того же закона «Содержание кредитной истории» — часть 3.2: индивидуальный рейтинг входит в основную часть кредитной истории, бюро обязано выдать его субъекту по запросу.
• Статья 5.1 того же закона «Внесение в кредитную историю сведений о запрете» — самозапрет не распространяется на кредиты, обязательства по которым обеспечены ипотекой.
• Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», статья 5.1 «Показатель долговой нагрузки заемщика» — обязанность кредитора рассчитывать ПДН и письменно предупредить заёмщика, если ПДН превышает пятьдесят процентов.
• Указание Банка России от 05.10.2021 № 5970-У об индивидуальном рейтинге субъекта кредитной истории — пункт 1.4.1: рейтинг рассчитывается как целое число от 1 до 999; пункт 2.3: бюро обязано раскрыть, что кредитор вправе рейтинг не использовать; пункт 2.9: при невозможности расчёта бюро называет причины. Полный текст опубликован также в «Вестнике Банка России» № 86 (2326) от 09.12.2021.
• Указание Банка России от 16.10.2023 № 6579-У о порядке расчёта показателя долговой нагрузки — по кредитным картам задолженность для расчёта принимается равной 30 процентам одобренного лимита, а если условия договора предусматривают снижение лимита до нуля при полном использовании — всему лимиту.
• Разъяснения Банка России по расчёту показателя долговой нагрузки (Указание № 6579-У в редакции Указания № 7286-У) — алименты и удержания по решению суда в сумму среднемесячных платежей для ПДН не включаются; там же пример расчёта по кредитной карте.
• Банк России, Центральный каталог кредитных историй — как узнать, в каких бюро хранится кредитная история: через Госуслуги или по коду субъекта на сайте Банка России.
• Банк России, «Кредитные истории: что изменилось с 1 января» — стандартная шкала рейтинга от 1 до 999 пунктов и сокращение срока хранения кредитной истории с десяти до семи лет с 1 января 2022 года.