Можно ли взять семейную ипотеку: кому положена и условия

Взять семейную ипотеку можно, если у вас есть ребёнок, подходящий под условия программы: младше семи лет, либо ребёнок с инвалидностью, либо — в отдельных случаях — двое несовершеннолетних детей. Заёмщик и ребёнок должны быть гражданами России. Кредит дают на новостройку по договору долевого участия, на строительство дома, а в части регионов — и на готовое жильё.

Категорию определяет не доход, а возраст и статус ребёнка. Основной случай — ребёнок, которому на дату подписания кредитного договора не исполнилось семи лет. Отдельно проходят семьи, где растёт ребёнок с установленной инвалидностью. Ещё одна группа — семьи с двумя несовершеннолетними детьми, но для них программа работает не везде: круг территорий задан отдельно. Заёмщиком становится родитель, усыновитель или опекун.

Возраст ребёнка считают на день сделки, а не на день подачи заявки. Разница критична: если седьмой день рождения выпадает через месяц, а дом вы ещё не выбрали, программу вы теряете. В такой ситуации сначала находят квартиру и получают одобрение, и только потом занимаются остальным.

Второй родитель почти всегда идёт созаёмщиком — банки включают супруга автоматически, если нет брачного договора. Одинокий родитель оформляет кредит на себя. Гражданство России нужно и взрослому, и ребёнку: у ребёнка его подтверждает отметка в свидетельстве о рождении или вкладыш.

Нуждаемость никто не проверяет. Своя квартира, вторая машина, ипотека у родителей — ничто из этого не мешает. Но платёжеспособность банк оценивает по обычным правилам, и здесь программа не даёт поблажек.

Ставку и предельную сумму задаёт не банк, а постановление правительства. Государство компенсирует банку разницу между льготной ставкой и рыночной, поэтому базовые параметры у всех кредиторов совпадают. Различия — в надбавках: за отказ от личного страхования, за подтверждение дохода справкой вместо выписки, за отказ от электронной регистрации. Первоначальный взнос вносят деньгами или материнским капиталом.

Параметры ниже — по действующей редакции постановления. Их пересматривают, поэтому перед подачей заявки сверьте цифры с актуальным текстом документа (ссылки в конце).

Под какой процент дадут лично вам — зависит от надбавок. Отказ от страхования жизни поднимает ставку заметнее всего, и на длинном сроке это дороже самой страховки. Разрыв между льготной и рыночной ставкой меняется вместе с ключевой ставкой Банка России: чем она выше, тем ценнее льгота. Как этот разрыв влияет на выбор программы, мы разбирали в материале про ставки и программы ипотеки в Москве.

Основной сценарий — квартира в строящемся доме по договору долевого участия напрямую у застройщика. Подходит и переуступка, если продавец — юридическое лицо. Готовую квартиру тоже можно, но только от застройщика по договору купли-продажи, пока она числится за компанией. Отдельная ветка — индивидуальный дом: покупка готового у юрлица, подряд или стройка своими силами через эскроу.

Вторичный рынок открыт не везде. Речь о городах, где почти не строят, — перечень таких территорий определяется отдельно, и его нужно проверять по своему адресу. Дом при этом не должен быть аварийным или под расселением.

Что под программу не подходит:

• Апартаменты — юридически это нежилое помещение, льготные программы на него не распространяются. Разницу мы описали в статье про прописку в апартаментах.
• Доли и комнаты — банки почти всегда отказывают.
• Кладовки и машино-места отдельным договором: их берут в обычный кредит или в рассрочку.
• Квартира у частного лица в городе, который не попал в перечень.

Условия на новостройку проще всего проверить у самого застройщика: аккредитация корпуса у конкретного банка и раскрытие эскроу — обязательные пункты.

Порядок обратный привычному: сначала подтверждаете право и лимит, потом выбираете квартиру. Иначе легко влюбиться в лот, который банк не одобрит, или упереться в потолок суммы. Весь путь от заявки до подписания занимает от двух недель до полутора месяцев — основное время съедают не банки, а выбор объекта и согласование даты сделки.

1. Считаете бюджет: льготный лимит по вашему региону, взнос от 20% и платёж, который семья тянет без напряжения.
2. Подаёте заявки в два-три банка сразу. Одобрение бесплатное, а условия по надбавкам и требованиям к доходу различаются.
3. Получаете решение с суммой и сроком действия. Дальше выбираете корпус из тех, что аккредитованы этим банком.
4. Согласовываете объект: банк проверяет застройщика, разрешение на строительство и договор.
5. Подписываете кредитный договор и ДДУ, деньги уходят на эскроу-счёт. Проверьте, чтобы ребёнок на эту дату проходил по возрасту.
6. Регистрируете договор, оформляете страховку залога и платите первый взнос по графику.

После сдачи дома останется принять квартиру и оформить право собственности — до этого момента залогом выступает право требования по договору.

Пакет небольшой: паспорта заёмщика и созаёмщика, свидетельства о рождении детей, документы о доходе и занятости. Если ребёнок с инвалидностью — справка МСЭ. При усыновлении или опеке добавляются решение суда либо акт органа опеки. Сертификат на материнский капитал и справка об остатке нужны, только если капитал идёт во взнос или в тело кредита.

Доход подтверждают справкой о доходах и суммах налога, выпиской из СФР или выпиской по зарплатному счёту. Часть банков одобряет по двум документам, но взнос при этом обычно просят выше, а надбавка к ставке съедает часть выгоды.

Решение по заявке приходит от нескольких часов до пяти рабочих дней. Действует оно ограниченный срок — у разных банков от двух до трёх месяцев; уточняйте дату в самом решении, потому что продлевают его не всегда и не бесплатно. Проверка выбранного объекта занимает ещё несколько дней.

Отдельно держите в голове документы, которые пригодятся потом: договор, платёжки и справку об уплаченных процентах. Без них не получить вычет по процентам ипотеки, а вернуть по нему можно ощутимую сумму.

Когда квартира дороже льготного лимита, кредит делят на две части. Первая идёт по ставке программы в пределах максимума для вашего региона, вторая — по рыночной ставке банка. Итоговый платёж считают как сумму двух частей, а в рекламе такую конструкцию часто показывают одной «средней» ставкой, которая ни о чём не говорит.

Пример арифметики. Квартира в столичном регионе стоит 18 млн, взнос — 4 млн, кредит — 14 млн. Из них 12 млн уходят по льготной части, оставшиеся 2 млн — по рыночной. Чем выше ключевая ставка, тем дороже эти «хвостовые» два миллиона и тем сильнее они тянут общий платёж вверх.

Что с этим делают на практике:

• Увеличивают первоначальный взнос, чтобы рыночная часть исчезла совсем.
• Смотрят лоты дешевле, но в том же комплексе — этаж ниже, вид во двор.
• Закрывают разницу рассрочкой от застройщика, если сдача корпуса близко и деньги придут с продажи другой квартиры.

Считайте не ставку, а переплату за весь срок и размер ежемесячного платежа. Красивая цифра в рекламе и реальный график — разные вещи.

Правила программы ограничивают число льготных кредитов: повторно оформить её на тех же условиях в общем случае нельзя, даже если первый кредит давно закрыт. Исключения узкие и прописаны в постановлении — например, ситуации, когда семья расширяется и жильё становится тесным. Формулировку проверяйте в актуальной редакции документа, потому что этот пункт правили чаще остальных.

Рефинансировать действующий рыночный кредит в семейный банки берутся не всегда: приём заявок то открывают, то приостанавливают, и зависит это от лимитов субсидии. Если ваш банк отказал, имеет смысл спросить в двух-трёх других — решение у каждого своё.

При разводе кредит остаётся на том, кто указан заёмщиком, а обязательства созаёмщика никуда не исчезают до официального вывода из договора. Банк соглашается на такой вывод, только если оставшегося дохода хватает на платёж.

Если платить стало тяжело, до просрочки есть законный механизм — ипотечные каникулы. Льготная ставка при этом сохраняется, а вот реструктуризация на условиях банка иногда означает переход на рыночные условия: спрашивайте об этом прямо.

Семейная ипотека выигрывает у остальных вариантов по ставке, но проигрывает по свободе выбора: список подходящих объектов узкий, а сумма ограничена лимитом. Если вы проходите сразу по двум программам, сравнивайте не проценты, а конечный платёж и то, что именно каждая из них разрешает купить.

Совмещать льготные программы в одном договоре нельзя. Но семейную ипотеку берут вместе с материнским капиталом и с региональными выплатами — это разные меры поддержки. Плюсы и минусы военной программы мы разобрали в отдельном материале.

Отказ по семейной ипотеке чаще связан не с программой, а с обычной банковской проверкой: долговой нагрузкой, кредитной историей или неподтверждённым доходом. Второй по частоте повод — объект, который не проходит по правилам: апартаменты, доля, квартира у частного лица там, где вторичный рынок программой не охвачен.

Что приводит к отказу:

• Платежи по всем кредитам съедают слишком большую долю дохода — банк считает показатель долговой нагрузки и режет сумму или отказывает целиком.
• Просрочки в кредитной истории за последние годы, даже закрытые.
• Ребёнку исполняется семь лет раньше даты сделки — право на льготу пропадает в момент подписания договора.
• Застройщик не аккредитован в этом банке или корпус продаётся без эскроу.
• Взнос пришёл потребительским кредитом, оформленным за неделю до заявки: банк видит это в истории.
• У банка временно закончился лимит субсидии по программе.

Отказ одного банка не означает отказ всех: скоринговые модели разные. Разумный порядок — подать заявки параллельно, а не по очереди, и не брать новых кредитов за два-три месяца до сделки.

• Возраст ребёнка на планируемую дату подписания кредитного договора, а не на дату заявки.
• Актуальную редакцию постановления: лимит по вашему региону, размер взноса и перечень категорий.
• Аккредитацию корпуса в вашем банке и продажи через эскроу-счёт.
• Полную стоимость кредита в договоре и все надбавки к ставке: за страхование, способ подтверждения дохода, электронную регистрацию.
• Срок действия одобрения и условия его продления.
• Статус объекта: жилое помещение, а не апартаменты, и продавец — застройщик или юридическое лицо.

Можно ли взять семейную ипотеку, если ребёнку уже исполнилось семь лет? По основному условию — нет. Право сохраняется, если у ребёнка установлена инвалидность или ваша семья попадает в отдельную категорию с двумя несовершеннолетними детьми, которая действует не во всех территориях.

Подойдёт ли материнский капитал как первоначальный взнос? Да, капитал засчитывают во взнос, и это распространённая схема. Учтите, что после погашения кредита придётся выделить доли детям — это влияет на будущую продажу квартиры и на сроки владения для налога.

Дают ли семейную ипотеку на апартаменты? Нет. Апартаменты — нежилое помещение, льготные программы на них не работают, поэтому такую покупку финансируют только рыночным кредитом.

Можно ли продать квартиру, пока действует льготная ипотека? Можно, но с согласия банка. Кредит гасится из денег покупателя, а право на повторное оформление льготы после такой продажи в общем случае не возвращается.

Обязательно ли страховать жизнь? Нет, обязательна только страховка залога после оформления собственности. Отказ от личного страхования законен, но банк повышает ставку — сравните надбавку за весь срок со стоимостью полиса.

• Официальный интернет-портал правовой информации — действующая редакция постановления Правительства РФ от 30.12.2017 № 1711 о господдержке семей с детьми при получении ипотеки.
• ДОМ.РФ — оператор льготных ипотечных программ, условия и перечень банков-участников.
• Банк России — ключевая ставка и статистика по ипотечному кредитованию.

• Можно ли взять семейную ипотеку беременной: условия
• В каких банках можно взять ипотеку на новостройку
• Кому подходит дальневосточная ипотека и арктическая
• Ипотека для студентов: когда будет и что можно сейчас