Какой доход должен быть для ипотеки на новостройку

Фиксированного минимума в рублях не существует. Банк сравнивает будущий платёж с подтверждённым доходом: выплаты по всем кредитам вместе с новой ипотекой не должны забирать больше половины того, что вы получаете на руки. При платеже 80 000 ₽ понадобится доход примерно от 160 000 ₽ в месяц, при 50 000 ₽ — от 100 000 ₽. Считают на семью, а не на одного человека.

Минимальной планки нет ни в законе, ни во внутренних правилах банков. Есть соотношение: чем выше платёж, тем больше нужен доход. Рабочий ориентир — платёж по жилищному кредиту вместе с остальными обязательствами не выше 50–60% семейного дохода. Точную границу каждый банк выставляет сам, и она зависит от того, сколько человек живёт на эти деньги и какие долги уже висят.

Часть банков считает жёстче. Сначала из дохода вычитается прожиточный минимум на заёмщика и каждого ребёнка, и только остаток сравнивается с платежом. Семья с двумя детьми и доходом 200 000 ₽ в такой модели выглядит слабее бездетной пары с той же суммой.

Отсюда правильный порядок счёта — от бюджета к квартире, а не наоборот. Вопрос не «хватит ли мне на квартиру за 15 млн», а «какой платёж я вынесу пять лет подряд». От платежа считается сумма кредита, от неё — цена объекта. Выбор комплекса по цене и классу начинается с этой цифры, а не с понравившейся планировки на сайте застройщика.

Супруг попадает в сделку по умолчанию: имущество, купленное в браке, общее, поэтому его зарплата складывается с вашей, а его кредиты — с вашими.

В расчёт идёт не всё, что вы получаете, а то, что подтверждается документом и повторяется из месяца в месяц. Оклад по трудовому договору учитывается полностью, регулярные премии — обычно тоже, разовые бонусы и подработки идут с понижающим коэффициентом либо не идут вовсе. Средний доход считают за последние 6–12 месяцев, а не за самый удачный месяц.

Второе, что смотрит андеррайтер, — стаж. Чаще всего просят от трёх месяцев на текущем месте после испытательного срока и около года общего трудового стажа. Свежая запись в трудовой книжке за неделю до заявки настораживает сильнее, чем скромная зарплата.

Доход считается чистыми, после НДФЛ. Смысла подавать сумму «до налогов» нет: банк всё равно пересчитает.

Дополнительные источники учитываются выборочно:

• аренда — если есть договор и задекларированный доход;
• пенсия — учитывается, включая военную и по выслуге;
• дивиденды и доход по вкладам — редко и не во всех банках;
• неофициальная часть зарплаты — только через справку по форме банка, которую подписывает работодатель.

Последний пункт упирается не в банк, а в бухгалтерию: подписывать такую справку компания не обязана.

ПДН — отношение ежемесячных платежей по всем кредитам к среднемесячному доходу. Банк обязан рассчитать его по каждой заявке и берёт данные из бюро кредитных историй, а не с ваших слов. Чем выше нагрузка, тем дороже такая выдача обходится банку по требованиям регулятора: заявки у верхней границы одобряют реже и на худших условиях.

В расчёт попадает больше, чем помнит заёмщик:

• платежи по действующим кредитам и рассрочкам, включая магазинные;
• кредитные карты — многие банки берут долю от установленного лимита, даже если карта лежит нетронутой;
• алименты по исполнительному листу;
• поручительство по чужому кредиту.

Нагрузку можно снизить до подачи заявки. Закройте карты, которыми не пользуетесь, и получите справки о закрытии — обнуления баланса мало, лимит продолжает висеть. Погасите мелкие рассрочки. Заложите время на обновление данных: бюро получают информацию от кредиторов не в тот же день, и заявка, поданная сразу после погашения, увидит старую картину.

Проверить свою историю можно самостоятельно. Через Госуслуги узнаёте список бюро, где она хранится, и запрашиваете отчёт — дважды в год в каждом бюро бесплатно.

Расчёт идёт от платежа, а не от суммы кредита. Из подтверждённого дохода вычитаются текущие обязательства, остаток умножается на предельный коэффициент нагрузки — получается максимальный платёж. Уже из него, через ставку и срок, обратным счётом выводится сумма кредита. Поэтому два заёмщика с одинаковой зарплатой получают разное одобрение: разная нагрузка, разный срок, разные программы.

Простой пример. Доход семьи 180 000 ₽, действует автокредит с платежом 20 000 ₽. При потолке в 50% банк оставляет на жильё около 70 000 ₽ — это и есть платёж, от которого считается всё остальное.

В нагрузку входит не только тело кредита с процентами. Добавьте страхование имущества, страхование жизни (отказ от него поднимает ставку) и комиссии за отдельные сервисы. А после сделки появляются расходы, которых не было на съёме: коммунальные платежи в новостройке начисляются раньше заселения, ремонт съедает бюджет несколько месяцев подряд.

Оставляйте зазор. Платёж, одобренный на пределе, — это платёж без запаса на месяц без работы, на смену подрядчика или на подорожавшую отделку.

Доход подтверждается документом, который банк может проверить. Базовый комплект — справка о доходах от работодателя (прежняя форма 2-НДФЛ) плюс копия трудовой книжки или сведения о трудовой деятельности. Если часть выплат идёт мимо налогов, работает справка по форме банка. Зарплатным клиентам часто не нужно ничего: поступления банк видит у себя.

Последняя строка — не льгота, а обмен. Банк не знает вашего дохода и компенсирует незнание деньгами заёмщика: большим первоначальным взносом и надбавкой к ставке.

Свой бизнес ипотеке не мешает, но меняет комплект документов и глубину проверки. У предпринимателя смотрят декларацию за год-два, обороты по расчётному счёту и сезонность выручки. У самозанятого — справку из «Мой налог» и срок пребывания в статусе. Считают чистую прибыль, а не оборот: миллион на счёте и миллион дохода для банка не одно и то же.

Режим налогообложения влияет на процедуру. На УСН «доходы минус расходы» банк видит прибыль прямо в декларации. На УСН «доходы» расходы вычитают по внутренней методике — результат может неприятно удивить. На патенте декларации нет вовсе, и в ход идут выписки по счёту и управленческая отчётность, которую примут не везде.

Собственник ООО подтверждает доход зарплатой по трудовому договору в своей компании и дивидендами. Заодно проверят саму компанию: срок работы, отсутствие блокировок по счетам и долгов по налогам.

Два практических правила. Не меняйте налоговый статус за полгода до заявки — банку нужна история, а не свежая регистрация. И не оптимизируйте базу перед подачей: банк оценивает именно задекларированное, поэтому экономия на налогах прямо превращается в отказ или в меньшую сумму.

Супруг становится созаёмщиком автоматически, если между вами нет брачного договора. Доходы складываются, обязательства тоже. Кроме супруга в сделку берут родителей, взрослых детей, иногда посторонних людей — количество зависит от банка, обычно до трёх-четырёх человек.

Логика простая: больше подтверждённого дохода — выше потолок платежа. Но проверяют каждого. Кредитная история созаёмщика с просрочками топит заявку так же надёжно, как ваша собственная, а его кредиты добавляются в общую нагрузку. Родитель с непогашенным потребкредитом иногда ухудшает картину вместо того, чтобы улучшить.

Исключить супруга из сделки можно брачным договором или нотариальным согласием — тогда его доход в расчёт не идёт, но и претензий на квартиру у него не возникает.

Ответственность у созаёмщиков солидарная. Банк вправе требовать весь платёж с любого из них, не разбираясь, кто и о чём договаривался внутри семьи. Плюс запись висит в кредитной истории созаёмщика весь срок: его собственная нагрузка испорчена, и своя ипотека через два года станет для него проблемой. Обсудите это до подписания, а не после.

Требуемый доход — производная от платежа, поэтому уменьшать надо платёж. Рычагов немного, и каждый чего-то стоит: деньгами сейчас, переплатой потом или чужим кредитным лимитом. Разница между «отказано» и «одобрено» часто складывается из двух таких шагов, а не из прибавки к зарплате.

Разрыв между рыночными и субсидируемыми программами меняется вместе с ключевой ставкой — сравнивать имеет смысл в день подачи, а не по прошлогодним обзорам; на что смотреть, разбирали в материале про ставки и программы. Отдельный случай — военная ипотека: платёж вносит накопительная система, и собственный доход участника банк оценивает иначе.

На одобрение не влияет, но снижает реальную стоимость кредита вычет по процентам ипотеки — часть уплаченного НДФЛ возвращается уже после сделки.

Отказ или маленькая одобренная сумма — не финал. Сначала выясните причину, банки называют её неохотно, но она обычно одна из трёх: не хватило дохода, подвела кредитная история, не подошла форма подтверждения. Первое лечится взносом, сроком и созаёмщиком. Второе — временем. Третье — другим комплектом документов или другим банком.

Порядок действий:

1. Запросите кредитный отчёт по себе и всем созаёмщикам. Ошибки в бюро встречаются: закрытый кредит числится活 действующим, чужая просрочка попала на однофамильца.
2. Закройте неиспользуемые кредитные карты и заберите справки о закрытии.
3. Подайте заявки в несколько банков подряд, в пределах пары недель. Скоринговые модели различаются сильнее, чем кажется, и отказ одного банка не означает отказ остальных.
4. Пересоберите сделку: увеличьте взнос, растяните срок, добавьте платёжеспособного созаёмщика.
5. Спросите застройщика про рассрочку на период строительства и субсидированные ставки по конкретному корпусу.
6. Пересмотрите объект — другой корпус, меньшая площадь, более поздний срок сдачи.

Пауза на три-шесть месяцев тоже стратегия: за это время закрываются мелкие долги, набирается стаж на новом месте и обновляются данные в бюро.

Ошибки на этом этапе стоят не нервов, а денег: сорванное одобрение означает потерю брони, а иногда и задатка. Пройдите короткий список до того, как подпишете договор бронирования и внесёте первые деньги застройщику.

• Кредитные отчёты по всем участникам сделки — до заявки, а не после отказа.
• Полную сумму текущих платежей, включая лимиты по картам и рассрочки в магазинах.
• Форму подтверждения дохода, которую примет выбранный банк, — уточнить до того, как собирать справки.
• Срок действия одобрения и что происходит, если он истечёт до подписания ДДУ.
• Итоговый платёж со страховками и комиссиями, а не ставку из рекламного баннера.
• Бюджет после сделки: коммунальные начисления, ремонт, машиноместо, если оно нужно.

Заодно пройдитесь по перечню того, какие вопросы задавать при покупке квартиры в новостройке, — часть из них касается денег напрямую.

Какой доход нужен для квартиры за 12 млн? Универсального ответа нет: всё решают взнос, срок и ставка. При взносе 20% кредит составит около 9,6 млн. Посчитайте платёж в калькуляторе конкретного банка на актуальной ставке и удвойте — получите ориентир по семейному доходу.

Дадут ли ипотеку без официального трудоустройства? Дадут, но дороже. Работают программы по двум документам с повышенным первоначальным взносом и надбавкой к ставке. Самозанятость выгоднее полного отсутствия статуса: доход в «Мой налог» банк принимает как подтверждение.

Учитывается ли доход от аренды? Учитывается, если он задекларирован и есть договор найма. Наличные без документов банк не увидит и в расчёт не возьмёт.

Влияет ли первоначальный взнос на требования к доходу? Влияет напрямую. Больший взнос уменьшает сумму кредита, а с ней и платёж, от которого считается необходимый доход. Заодно взнос выше стандартного снижает риск для банка и иногда даёт скидку к ставке.

Одобрят ли ипотеку на испытательном сроке? Большинство банков ждут его окончания. Некоторые рассматривают заявку при длинном общем стаже и хорошей истории, но условия будут строже.

• Банк России — требования к расчёту показателя долговой нагрузки и статистика ипотечного рынка.
• ДОМ.РФ — условия действующих государственных ипотечных программ.
• ФНС России — справка о доходах и декларация 3-НДФЛ в личном кабинете налогоплательщика.
• Госуслуги — сведения о трудовой деятельности, выписка из СФР и список бюро кредитных историй.