Что такое ипотека простыми словами: как устроен кредит

Ипотека — это кредит под залог недвижимости. Банк даёт деньги на покупку жилья, часть суммы вы вносите сами, а купленная квартира становится обеспечением долга. Собственником готового жилья вы становитесь с регистрации сделки, в новостройке по ДДУ — после ввода дома, приёмки по акту и регистрации права. В обоих случаях в реестре появляется запись об обременении: продать или подарить жильё без согласия банка нельзя. Перестанете платить — кредитор через суд обратит взыскание на залог.

Представьте сделку на троих: вы, продавец и банк. Продавец получает всю сумму сразу — вашу часть и кредитную. Вы получаете квартиру и долг, который возвращаете частями несколько лет. Банк получает залог: пока долг не погашен, квартира числится в реестре как обременённая. Это его страховка на случай, если платежи прекратятся.

В юридическом смысле ипотека — это сам залог, а деньги называются ипотечным кредитом. В быту оба слова слиплись в одно, и это нормально: когда говорят «взял ипотеку», имеют в виду весь набор — кредит, залог, страховку и график платежей.

Заложить можно не только покупаемое жильё. Если у вас уже есть квартира без обременений, банк выдаст деньги под неё. Такой кредит бывает целевым — на покупку другого жилья — и нецелевым, когда тратить деньги можно свободно; нецелевой обычно дороже. Учтите: вычет по процентам Налоговый кодекс даёт только по целевому кредиту, фактически потраченному на покупку или строительство жилья, — по нецелевому кредиту под залог квартиры его нет. Таблица ниже — про целевой кредит на покупку жилья.

Что вы вправе делать с квартирой в залоге: жить в ней, регистрировать членов семьи, делать косметический ремонт — право пользоваться заложенным жильём закон сохраняет за вами, а условие договора, которое его ограничивает, ничтожно (ст. 29 закона об ипотеке). Что требует согласия банка: продажа, дарение, перепланировка. Сдача в аренду и передача квартиры в пользование посторонним — отдельный случай: по закону согласие обязательно только при сроке дольше срока кредита, но кредитный договор вправе требовать его в любом случае — проверьте свой договор (ст. 40 того же закона). Запись об обременении снимается после последнего платежа не сама собой: заявление в Росреестр подаёт банк или вы вместе с ним, а вы затем проверяете по выписке из ЕГРН, что раздел об обременениях пуст.

Слово пришло из греческого: ὑποθήκη — «подставка», «подпорка», «заклад». В Древних Афинах на земле должника ставили каменный столб с надписью, какой участок и за какой долг отвечает. Мимо шёл покупатель, видел столб — и понимал, что земля обременена. Смысл не изменился за две с половиной тысячи лет: сегодня роль столба играет запись в государственном реестре прав.

Что означает слово ипотека в российском праве, определяет закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — это именно залог, а не выдача денег. Поэтому закон различает два договора: кредитный (о деньгах и процентах) и об ипотеке (о том, что квартира отвечает за долг). При покупке жилья второй чаще всего возникает в силу закона, отдельной бумагой его не оформляют — условие о залоге входит в кредитный договор и договор приобретения.

Ещё один термин — жилищный кредит. Так называют любые заёмные деньги на покупку или строительство жилья, включая целевые займы без залога. Ипотечный кредит — его самая распространённая разновидность.

Отличие одно, и оно порождает все остальные: долг обеспечен недвижимостью. Банк рискует меньше, потому что в случае невозврата у него есть предмет взыскания. Отсюда и ставка ниже потребительской, и срок длиннее, и сумма больше. Плата за это — целевое назначение, обязательная страховка залога и несколько недель на оформление вместо двух дней.

Страховка жизни и титула в перечень обязательных не входит. Банк не может навязать её, но вправе заложить в договор повышенную ставку при отказе — разницу считайте до подписания, иногда полис дешевле надбавки.

В платеже две части: возврат тела долга и проценты за пользование деньгами. Проценты начисляются на остаток, поэтому чем меньше долг, тем меньшая доля платежа уходит банку. Сверх графика идут расходы, которые в платёж не включены: страховой взнос раз в год и продление оценки или выписок, если их требует банк. Плату за обслуживание счёта, с которого списывается кредит, брать нельзя — операции по нему бесплатны по закону.

Ставка складывается из стоимости денег для банка и его надбавки за риск. На надбавку влияют размер первоначального взноса, подтверждение дохода, наличие зарплатного проекта, набор страховок, тип жилья. Разрыв между рыночными и субсидируемыми программами двигается вместе с ключевой ставкой — конкретные числа проверяйте на день обращения, они меняются быстрее, чем живёт любая статья.

Отдельный класс — ипотека с господдержкой. Ставку по ней фиксирует государство, а разницу с рыночной банку компенсирует бюджет. Взамен программа ограничивает круг заёмщиков, максимальную сумму кредита и тип жилья: чаще всего это новостройка от застройщика. Для Москвы лимит суммы выше, чем в большинстве регионов, но и цены выше, поэтому часть покупателей комбинирует льготный кредит с рыночным на остаток. Кому положена самая массовая из программ и что нужно подтвердить, разобрано в материале о семейной ипотеке; обзор действующих программ и типичных ошибок — в статье про ипотеку в Москве.

Срок кредита влияет на две величины разнонаправленно. Растягиваете график — платёж падает, общая переплата растёт. Сокращаете — наоборот. Разумный ориентир: берите срок, при котором платёж комфортен, а гасите быстрее, чем обязаны.

Посчитать точную сумму до обращения в банк можно самостоятельно, формула несложная — разбор с примером есть в отдельном материале о том, как рассчитать платёж по ипотеке.

Есть два способа разложить долг по месяцам. Аннуитетный график — платёж одинаковый весь срок, но внутри него пропорция меняется: сначала почти всё уходит на проценты, тело долга тает медленно. Дифференцированный — тело делится поровну, проценты начисляются на остаток, поэтому первый платёж самый тяжёлый, а дальше сумма снижается каждый месяц.

Большинству заёмщиков выбирать не приходится: банк предлагает аннуитет. Проигрыш в переплате компенсируется досрочными взносами — каждая лишняя тысяча в первые годы снимает с графика непропорционально много процентов.

Банк смотрит на две вещи: сколько вы вносите своими деньгами и чем подтверждаете доход. Взнос показывает, что у вас есть накопления и вы не уйдёте от квартиры при первой трудности. Доход определяет максимальный платёж: из него вычитают обязательства по другим кредитам и считают долговую нагрузку — долю всех платежей в ежемесячном доходе. Чем она выше, тем меньше одобренная сумма.

В расчёт нагрузки попадают не только действующие кредиты, но и кредитные карты: по методике Банка России банк считает платёж по карте либо 10 % от фактического долга, либо 5 % от всего лимита в месяц — во втором случае карта утяжеляет нагрузку, даже если вы ею не пользуетесь. Закройте лишние карты заранее и перед заявкой убедитесь, что закрытие отражено в кредитной истории: по закону банк передаёт сведения в бюро не позднее второго рабочего дня после события (ч. 5 ст. 5 218-ФЗ «О кредитных историях»), а свой кредитный отчёт можно бесплатно получить в каждом бюро дважды в год (ст. 8 того же закона).

Доход подтверждают справкой о доходах, выпиской по счёту или справкой по форме банка; предприниматели — декларацией. Часть банков принимает дополнительный доход от аренды или подработки, часть — нет.

Не хватает своего дохода — добавляют созаёмщиков, их заработок учитывают вместе с вашим. Подробнее о расчёте порога — в материале про доход для ипотеки на новостройку. Если в истории были просрочки, сначала прочитайте, что реально сделать с плохой кредитной историей.

Механика кредита одинаковая, различается предмет сделки и момент, когда продавец получает деньги. В новостройке вы покупаете не квартиру, а право требования по договору долевого участия, и деньги уходят на специальный счёт до сдачи дома. На вторичном рынке вы получаете готовый объект и право собственности сразу, а продавец — деньги после регистрации.

Как устроен счёт, на котором лежат деньги до сдачи дома, разобрано отдельно: эскроу при ипотеке. Отдельная история — ипотека на апартаменты: юридически это не жильё, и условия по ней жёстче.

В московских офисах продаж к банковской ипотеке добавляют собственные схемы застройщика. «Ставка от застройщика» ниже рыночной, но разницу он закладывает в цену квартиры — сравнивайте не платёж, а итоговую стоимость с обычной ипотекой на ту же квартиру со скидкой. Траншевая ипотека делит кредит на части, и до сдачи дома вы платите символическую сумму, зато после ввода платёж вырастает разом. Рассрочка от застройщика обходится без банка, но короче и требует крупных платежей. Подвохи первой схемы — в разборе субсидированной ипотеки от застройщика, сравнение с рассрочкой — в материале рассрочка или ипотека.

От заявки до регистрации сделки обычно проходит от трёх недель до пары месяцев — это ориентир из практики, а не норма: закон жёстко фиксирует только срок самой регистрации в Росреестре (от пяти до девяти рабочих дней в зависимости от вида сделки и способа подачи), остальное зависит от банка и объекта; ключи в готовом доме — сразу, в новостройке — после ввода. Порядок почти не зависит от банка: сначала одобряют вас, потом объект, затем подписывают договоры и регистрируют сделку. Деньги продавец получает последним — после того, как государство зафиксировало переход права и залог.

1. Посчитайте бюджет: первоначальный взнос, комфортный платёж, расходы на оформление и резерв на первые месяцы.
2. Подайте заявки в несколько банков. Предварительное одобрение действует ограниченный срок — обычно его хватает на поиск квартиры.
3. Выберите объект. Для новостройки проверьте, аккредитован ли комплекс в вашем банке: без аккредитации банк либо откажет по объекту, либо будет проверять застройщика дольше, чем действует ваше одобрение.
4. Согласуйте объект с банком: для вторички закажите оценку, для ДДУ передайте документы застройщика.
5. Подпишите кредитный договор и договор приобретения, оформите страховку: для готового жилья — сразу, для новостройки по ДДУ конструктив страхуют после оформления права собственности в срок из кредитного договора.
6. Зарегистрируйте сделку. В реестр вносят переход права или ДДУ и одновременно запись об ипотеке.
7. Дождитесь раскрытия денег продавцу или их зачисления на эскроу, получите график платежей.
8. После последнего платежа снимите обременение: заявление в Росреестр подаёт банк сам или вместе с вами; если оформлялась бумажная закладная, подать его можете и вы сами — с закладной, на которой банк отметил полное погашение. Запись гасят за три рабочих дня.

Гасить досрочно можно в любой момент — полностью или частями. Комиссию за это брать нельзя, но банк вправе требовать уведомления заранее: по закону — не позднее чем за 30 календарных дней, а договором этот срок можно только сократить, не удлинить (ч. 4 и 7.3 ст. 11 закона о потребительском кредите); частичное погашение договор может привязать к дате очередного платежа по графику. При частичном погашении большинство банков даёт выбор: сократить срок или уменьшить платёж; если выбор не сделан, применяют вариант из договора. Сокращение срока экономит больше процентов, снижение платежа делает бюджет устойчивее.

Рефинансирование — новый кредит, чаще в другом банке, на погашение старого; подробнее — в материале о том, когда рефинансирование выгодно. Смысл появляется, когда разница в ставке ощутима и перекрывает расходы: новая оценка, новая страховка, перерегистрация залога, несколько недель повышенной ставки до снятия прежнего обременения. Считайте не разницу в процентах, а разницу в остатке переплаты за вычетом этих затрат.

Не забудьте про налоговый вычет: он положен и по стоимости жилья (с расходов до 2 млн ₽), и по уплаченным процентам (до 3 млн ₽) — лимиты установлены статьёй 220 Налогового кодекса. При рефинансировании право на вычет по процентам сохраняется: кодекс прямо относит к вычету проценты по банковским кредитам, выданным на рефинансирование кредита на покупку или строительство жилья. Целевое назначение подтверждают договором, поэтому проследите, чтобы в новом договоре была названа эта цель — погашение прежнего жилищного кредита.

Отдельный сюжет — общий долг супругов: как он распределяется, разобрано в материале о том, как делится ипотека при разводе.

• Полную стоимость кредита в договоре, а не только ставку с рекламного баннера: в ПСК, кроме процентов, входят страховка и комиссии, без которых банк не выдаст кредит или изменит его условия; штрафы за просрочку в ПСК не считаются.
• Условия, при которых ставка вырастет: отказ от полиса, уход из зарплатного проекта, задержка с регистрацией залога.
• Порядок досрочного погашения: за сколько дней уведомлять, как подать заявление, что происходит с графиком по умолчанию.
• Кто и сколько платит за оценку, страховку, аккредитив или эскроу. Эти расходы идут сверх первоначального взноса.
• Для новостройки — реквизиты эскроу-счёта в договоре и соответствие проектной декларации тому, что вам показывали.
• Финансовую подушку: три-шесть платежей на счёте после сделки. Это то, что отделяет трудный месяц от просрочки.

Ипотека — это залог недвижимости, ипотечный кредит — деньги, которые банк выдал под этот залог. В договорах термины разделены, в разговоре — нет. На практике разница всплывает в одной ситуации: залог может существовать и без покупки жилья, если вы закладываете уже имеющуюся квартиру.

Да, с согласия банка — но у вас есть и право, с которым банк обязан считаться. Рабочих сценариев три: покупатель гасит ваш остаток долга, после чего обременение снимают и сделку регистрируют; покупатель берёт кредит в том же банке и долг переоформляют на него; либо вы подаёте банку заявление о самостоятельной продаже по ст. 37.1 закона об ипотеке. Банк обязан в течение десяти рабочих дней либо согласовать её, либо отказать по закрытому перечню причин (например, уже подан иск о взыскании или начато банкротство). На всю сделку, включая регистрацию перехода права и погашение кредита, даётся четыре месяца со дня, когда банк получил заявление; продать нельзя дешевле минимальной цены, которую банк укажет в согласии, — это вся сумма его требований (долг с процентами и платежами) на конец срока; деньги перечисляются на указанный банком счёт, разница возвращается вам. С даты подачи заявления банк не вправе обращать взыскание на квартиру. Продать втихую не получится — регистратор увидит запись об ипотеке.

Программы без взноса появляются и исчезают, а условия по ним обычно хуже рыночных. Чаще взнос закрывают материнским капиталом, субсидией или потребительским кредитом — последнее опасно: долговая нагрузка вырастет, и банк может отказать. Как вариант накопления рассматривают аренду с последующим выкупом, но у схемы свои риски.

Сначала штрафы и звонки; по кредитному договору банк вправе потребовать весь остаток долга досрочно уже при нарушении срока очередного платежа (п. 2 ст. 811 ГК РФ); затем суд и продажа квартиры с торгов. Суд обратит взыскание, если платежи просрочены больше трёх раз за 12 месяцев, и откажет, пока долг меньше 5 % стоимости квартиры, а просрочка короче трёх месяцев (ст. 54.1 закона об ипотеке). Деньги от продажи идут на долг, проценты и издержки, остаток возвращают вам; если вырученного не хватило, долг по кредиту на покупку этого жилья прекращается — доплачивать банку не придётся.

Не доводите до суда: если вы встали на учёт как безработный, потеряли трудоспособность дольше двух месяцев или доход упал более чем на 30 % (а платёж съедает больше половины оставшегося дохода), вы вправе потребовать ипотечные каникулы — до шести месяцев без платежей или с уменьшенными платежами (ст. 6.1-1 закона «О потребительском кредите (займе)»). Это право, а не милость банка: он обязан рассмотреть требование за пять рабочих дней, начало каникул можно назначить задним числом до двух месяцев, и закон не требует подавать требование до первой просрочки. Условия: жильё единственное, сумма кредита в пределах лимита (сейчас 15 млн ₽), каникулы по этому договору ещё не брали, по долгу нет решения суда и исполнительного документа.

Страхование предмета залога от утраты и повреждения предусмотрено законом: по ст. 31 102-ФЗ залогодатель обязан застраховать заложенное жильё за свой счёт, если договор об ипотеке не устанавливает иное; не оформите полис сами — банк вправе застраховать квартиру и потребовать возместить расходы. Полисы жизни и титула добровольные. Отказ от них законен, но часто повышает ставку, поэтому сравнивайте стоимость полиса с надбавкой за год.

• КонсультантПлюс: Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — полный текст закона о залоге недвижимости
• 102-ФЗ, ст. 25 — погашение регистрационной записи об ипотеке
• 102-ФЗ, ст. 31 — страхование заложенного имущества
• 102-ФЗ, ст. 37.1 — самостоятельная реализация заложенного жилья
• ГК РФ, ст. 810 — досрочный возврат займа, выданного под проценты гражданину
• ГК РФ, ст. 811 — последствия нарушения срока очередного платежа
• 102-ФЗ, ст. 54.1 — основания для отказа в обращении взыскания на заложенное жильё
• 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», ст. 6.1-1 — ипотечные каникулы
• НК РФ, ст. 220 — имущественные налоговые вычеты
• ФНС России: имущественный вычет при приобретении имущества — порядок получения вычета
• Банк России: показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования — статистика ставок и объёмов выдачи
• Росреестр: регистрация недвижимости — регистрация сделки и погашение регистрационной записи об ипотеке